38086 (660406), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяе-наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое cornat должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно моя быть удостоверено по месту жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользоваг конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенноп зарегистрированного соглашения между собственниками о таком порядке пользовани соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он извест участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонни! указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а имен их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой д< квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подп] удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также ины способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальн порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в Учреждении юстиц:

На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения новым собственником и выдано свидетельство о регистрации права.

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТТ соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое учаг каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Е( есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенн< пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на кварт! наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются справке Учреждения юстиции

В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделю квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого до Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя правах третьих лиц на продаваемую квартиру К таким лицам могут относиться, напри^ залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности :

лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупат немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет ж;

посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшеь продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. ^ того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение дол» включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки кварти] обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владее пользуется Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарит] т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждер квартиры

Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступ! нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в еобственно< покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жиз пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную пом01 Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользовав всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартирь условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве котор выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выго^ обеим сторонам Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальн элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие догово} или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформле» договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания прг собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обьга оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения договора покупателем своих обязанностей продавец впр< требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос прекращении договора, если его материальное положение по не зависящим от н< обстоятельствам изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания ста невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.

При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры с возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержан:

понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержан] собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этс договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследован свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее ше< месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжат] жильем до истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупате. придется выплачивать компенсацию При наследовании имущества взимается специальн налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.

Договор мены

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот дого! следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае мея сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности ка1 договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилы помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне определею имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавц и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, ^L в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает друг стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг др;

о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущест (нанимателя, залогодержателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате i стороны, имущество которой стоит дороже В договор мены могут включаться и дру1 условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сто]:

отремонтируют свои квартиры).

Определенные сложности возникают при заключении договора мены мем собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) кварт При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципалы жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят эт< делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариа В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то :

квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключ, договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Так образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизаи муниципальной площади.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированн комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следуюп документы:

1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и оби площади коммунальной квартиры);

2) договор передачи жилья в собственность;

3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрирован! Департаментом муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей Bi собственников коммунальной квартиры).

Договор дарения

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому » юридическому лицу Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения о>

сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имуществе собственность

Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашени< даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного ли соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарител) обязанности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения

Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемс на получение имущества в собственность. Если последний не изъявл;

соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет Для договора дарен характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольце безвозмездно Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает налич какой-либо компенсации со стороны одаряемого Даритель, совершая дарение, обяз обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременен] и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.) Кроме то даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчужден подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также т< что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не ле» никакой обязанности перед дарителем Нельзя на одаряемого возлагать обязанность отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества дру1 сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничиваюи право собственности одаряемого.

Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пол;

несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законн< представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение да Опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - дав< согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) 1 разрешения органа опеки.

Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяете;

нотариальной конторе при условии представления указанных выше документ подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем -зп договор регистрируется Департаментом муниципального жилья

Залог квартиры

Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру, С;

залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнен должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимос заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Однако кредит не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать ( реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке

В соответствии с законом об ипотеке, если залог имущества подлежит государствен» регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации

Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществд только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственное то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственник Следует отметить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена кооперати полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и ^ приватизированных квартир.

Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке Догово об ипотеке в отличие от других разновидностей договоров залога требуют обязательно нотариального удостоверения и регистрации Договор об ипотеке может заключаться выдачей закладной.

В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - лицо, которое предоставл] определенное имущество в залог, и залогодержатель - лицо, которое вправе п неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получ! удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед други кредиторами

Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, моя входить в наследственную массу и бьпъ передана другому лицу в установленном поряд» На закладной делается отметка о ее регистрации.

Характеристики

Список файлов реферата