27499 (656351), страница 6
Текст из файла (страница 6)
То, что обязанность наймодателя заключить договор социального найма возникает на основании ордера и последний признается единственным основанием для вселения в жилое помещение, не означает, что договор найма жилого помещения может считаться заключенным только после фактической передачи жилого помещения нанимателю. Кроме того, момент передачи жилого помещения и момент вселения в жилое помещение могут не совпадать. К примеру, гражданин может оформить договор, получить ключи от жилого помещения и уехать в длительную командировку, забронировав жилое помещение. Сама по себе возможность бронирования в данном случае свидетельствует о том, что договор заключен, хотя вселения и не произошло.
Следует отметить, что в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденном Приказом Госстроя от 11 декабря 1997 г. N 17-132 , в разделе о правах и обязанностях сторон содержится указание на обязанность наймодателя передать нанимателю соответствующее жилое помещение и встречную обязанность нанимателя его принять, т.е. договор рассматривается как консенсуальный.
--------------------------------
Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.
Высказывается мнение, что возмездность также не является обязательным признаком договора социального найма. М.И. Брагинский, ссылаясь на п. 3 ст. 40 Конституции РФ, а также на ст. 59 ЖК, указывает, что "по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно" .
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 677.
Данная позиция представляется ошибочной, так как конституционная норма устанавливает возможность бесплатного предоставления жилья в пользование, но не указывает, что такие отношения опосредуются договором социального найма. Само наименование "договор социального найма" свидетельствует о возмездности договора, так как слово "нанимать" означает "брать из платы для временного употребления" . Бесплатно жилые помещения должны предоставляться по договору безвозмездного пользования . Пробелом в законодательстве можно считать то, что в гл. 36 ГК имеется только отсылка к статьям, содержащим нормы об аренде. В отношении передачи в безвозмездное пользование жилья субсидиарно должны применяться нормы о найме жилого помещения, а не о договоре аренды. Особенности безвозмездного пользования жилыми помещениями, предоставляемыми из муниципальных и государственных жилищных фондов малоимущим гражданам, должны определяться жилищным законодательством .
--------------------------------
Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. М., 1956. Т. 2 С. 444. В Комплексном словаре русского языка под ред. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично: нанять означает "приобрести... что-либо за определенную плату во временное пользование" (М., 2001. С. 493).
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательская группа "ИНФРА-М", 2004 (издание четвертое, исправленное и дополненное).
Данной позиции придерживается В.Н. Литовкин. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М., 1996. С. 243.
В законодательстве некоторых субъектов РФ, в частности, в г. Москве договор безвозмездного пользования жилым помещением четко отграничен от договора найма (см., например, Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы").
Основные характеристики договоров социального и коммерческого найма свидетельствуют об их единой правовой природе.
Однако договор социального найма имеет ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:
1) предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования;
2) в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;
3) основанием для заключения данного договора является административный акт - ордер на жилое помещение;
4) договор социального найма регулируется в основном императивными нормами жилищного законодательства.
Помимо указанных особенностей имеются и некоторые другие. Так, в отличие от коммерческого найма срок договора социального найма, по общему правилу, не ограничивается. Предполагается, что он действует бессрочно. Лишь в некоторых установленных законом случаях договор социального найма заключается на определенный срок. Например, договор социального найма служебного жилого помещения заключается на срок работы нанимателя (ст. 106 ЖК).
По-иному определяются лица, которых вправе вселить к себе наниматель, их права и обязанности и др. Все эти особенности обусловлены специфическим назначением социального найма - обеспечением жильем малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.
2. Договор социального найма имеет некоторые особенности в субъектном составе. Поскольку по договору социального найма жилые помещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов, на стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов. Договор социального найма от имени наймодателя заключается жилищно-эксплуатационными организациями.
Нанимателем по договору социального найма может стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания:
1) нуждаемость в улучшении жилищных условий;
2) соответствующий размер доходов, приходящихся на члена семьи, претендующей на получение жилья;
3) в случаях, установленных законодательством, - постоянное проживание в определенной местности.
Совместно с нанимателем по договору социального найма в жилое помещение могут быть вселены члены его семьи. Семья по жилищному законодательству - группа лиц, связанная наличием отношений родства, свойства либо совместным проживанием и ведением общего хозяйства.
Членами семьи нанимателя являются супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица (ст. 54 ЖК).
В зависимости от оснований для вселения к нанимателю можно выделить две категории членов семьи:
близкие родственники (родители, дети), а также супруг нанимателя, которые могут быть вселены без подтверждения факта совместного проживания и ведения общего хозяйства;
другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица, которые вселяются только при наличии доказательств совместного проживания и ведения совместного хозяйства.
Лица, не соответствующие установленным ст. 53 ЖК требованиям, не могут быть признаны членами семьи нанимателя и приобрести самостоятельное право пользования жилым помещением даже при длительном совместном проживании .
--------------------------------
БВС РФ. 1996. N 3. С. 8.
Таким образом, в договоре социального найма наниматель ограничен в возможности вселения в жилое помещение иных лиц для постоянного проживания.
Лицо, вселившееся в жилое помещение как член семьи нанимателя, приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Самостоятельность данного права выражается, в частности, в том, что лицо, вселившееся в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, не утрачивает право пользования жилым помещением, если впоследствии перестает быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в этом помещении, например бывший супруг (ч. 3 ст. 53 ЖК). Выбытие из жилого помещения нанимателя не влечет за собой автоматического прекращения права пользования жилым помещением членов семьи нанимателя, за исключением некоторых случаев (например, если речь идет о найме служебного жилого помещения).
Члены семьи нанимателя в договоре социального найма, проживающие совместно с ним, не только пользуются наравне с нанимателем всеми правами, но и несут обязанности, вытекающие из договора социального найма (ч. 1 ст. 53 ЖК).
Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.
Временные жильцы самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Они обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы выселяются при прекращении договора найма жилого помещения.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК, ч. 1 ст. 51 ЖК).
Заключению договора социального найма предшествует принятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о предоставлении жилого помещения. Для принятия такого решения необходимо, чтобы гражданин относился к той категории граждан, которая имеет право на получение жилья по договору социального найма, и совершил определенные действия.
Согласно ст. 28 ЖК право на получение жилых помещений социального использования имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий согласно ст. 29 ЖК признаются граждане:
1) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектами РФ ;
--------------------------------
К примеру, в г. Москве норма постановки на учет - 10 кв. м общей площади на человека для отдельных квартир и 15 кв. м для квартир коммунального заселения.
2) проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем санитарным и техническим требованиям;
3) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
4) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
5) проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением);
6) проживающие длительное время на условиях поднайма либо коммерческого найма и не имеющие другой жилой площади.
Субъекты РФ вправе расширить перечень оснований для признания гражданина нуждающимся. К примеру, согласно Закону г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого жилого помещения при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее последних 10 лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пенсии в соответствии с законодательством РФ либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы.
--------------------------------
Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5.
Обязательным условием для предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма является постоянное проживание в данном населенном пункте, за исключением случаев, установленных законодательством. К примеру, не требуется установление факта постоянного проживания при заключении договора социального найма на определенный срок с беженцами и вынужденными переселенцами.
Лицо, признанное нуждающимся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в соответствующем населенном пункте, для получения жилья по договору социального найма должно встать на учет в органе местного самоуправления по месту жительства. Возможны также учет нуждающихся и предоставление жилья по месту работы лиц, работающих в государственных и муниципальных организациях.
Для рассмотрения вопроса о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий подается заявление. К заявлению прилагаются: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, в необходимых случаях, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы, имеющие значение для определения наличия права на получение жилого помещения по договору социального найма и очередности предоставления жилого помещения.
Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР были утверждены Советом Министров РСФСР 31 июля 1984 г. . В соответствии с ними разработаны правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в субъектах РФ.
--------------------------------
СП РСФСР. 1984. N 14. Ст. 121.
При решении вопроса о постановке на учет с целью улучшения жилищных условий учитываются все проживающие в жилом помещении граждане, а также временно отсутствующие, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением на срок их временного отсутствия. При этом не учитываются граждане, для которых занимаемое жилое помещение является местом пребывания (временные жильцы).
Заявление о постановке на учет должно быть рассмотрено общественной жилищной комиссией в течение одного месяца со дня поступления. Комиссия дает заключение о необходимости принятия на учет либо об отказе в принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а решение о постановке граждан на учет принимает уполномоченный орган исполнительной власти.
Граждане должны быть письменно уведомлены о принятом решении. В случае принятия решения о постановке на учет в уведомлении указываются имеющиеся у граждан льготы и способ улучшения жилищных условий.
Постановка на учет по месту работы и выделение жилого помещения производятся по совместному решению администрации и профсоюзного комитета (профсоюзных комитетов). Это решение утверждается местной администрацией.
Постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых помещений в организациях, созданных на базе иных форм собственности, не относящихся к государственной или муниципальной, осуществляются на основании заключаемых трудовых, коллективных или иных соглашений работников с администрацией этих организаций под контролем профессиональных союзов. В данном случае заключается обычный договор найма жилого помещения.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по единому списку, из которого в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений (ст. 33 ЖК).
На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, в котором должны содержаться все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет.
Жилищные органы один раз в год проверяют данные учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
