27499 (656351), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Типовым договором социального найма предусмотрена периодичность текущего ремонта - не реже одного раза в пять лет.
Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК) включает в себя, во-первых, обязанность не совершать действий, ухудшающих жилое помещение, его санитарно-техническое и иное оборудование, не нарушать правила пожарной безопасности, в том числе не устанавливать самодельные предохранительные электрические устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы. Во-вторых, под обеспечением сохранности подразумеваются определенные активные действия: сообщение об аварийных ситуациях наймодателю или в соответствующую аварийную службу; принятие мер по поддержанию чистоты в жилом помещении, очистке сливных труб и т.д.
Наниматель и члены его семьи обязаны бережно относиться не только к занимаемому ими жилому помещению, но и к местам общего пользования в многоквартирном доме - подъездам, лифтам и т.д.
В договорах социального найма наниматель оплачивает не только наем, но и коммунальные услуги (ст. 57 ЖК).
В Типовом договоре социального найма предусматриваются и некоторые другие обязанности нанимателя - принять жилое помещение в установленный срок, обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования. В случае отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи более одного месяца наниматель по договору социального найма обязан уведомить об этом наймодателя. Хотя подобные обязанности прямо не установлены законодательством применительно к договору коммерческого найма, они могут быть включены в последний по соглашению сторон.
В соответствии с Типовым договором социального найма наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время капитального ремонта жилого помещения (когда ремонт невозможен без выселения нанимателя) в другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, предоставленное наймодателем. Данное требование следует рассматривать как обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение и не препятствовать ремонтным работам. Вместе с тем представляется правом, а не обязанностью нанимателя занятие предоставляемого наймодателем на время ремонта жилого помещения. Наниматель может и иным образом решить проблему проживания своей семьи в период капитального ремонта, например заключить договор коммерческого найма другого жилого помещения.
Одним из основных различий договоров коммерческого и социального найма является то, что в договоре коммерческого найма исполнение предусмотренных договором обязанностей возлагается только на нанимателя, а в договоре социального найма эти обязанности в равной мере несут члены семьи нанимателя. Наниматель и члены его семьи в договоре социального найма рассматриваются в отношениях с наймодателем как солидарные должники (ч. 1 ст. 53 ЖК).
Наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в жилом помещении. Это правило не распространяется на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия (ст. 54 ЖК).
--------------------------------
Под "установленным порядком" ранее понималось соблюдение режима прописки (регистрации). Это положение Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П признано не соответствующим Конституции РФ и в настоящее время не подлежит применению (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708).
Возможность переустройства и реконструкции жилого помещения допускается в договоре социального найма только в целях повышения благоустройства жилого помещения и с согласия не только наймодателя, но и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 84 ЖК).
Наниматель, самовольно переустроивший или перепланировавший жилое или подсобное помещение, должен за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 84 ЖК).
Поднаем у нанимателя по договору социального найма имеет некоторые особенности, установленные жилищным законодательством. Так, согласно ст. 80 ЖК, если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель вправе отказаться от договора, предупредив поднанимателя об этом за три месяца.
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, было сдано в поднаем на время отсутствия нанимателя в забронированном жилом помещении, наниматель или члены его семьи по возвращении вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.
В случае отказа освободить жилое помещение по требованию нанимателя, поднаниматели подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 65 ЖК). Кроме того, учитывая предназначение договора социального найма - обеспечение жильем лиц, которые не могут его приобрести на иных основаниях, - помещение, занимаемое по договору социального найма, не должно использоваться исключительно для сдачи в поднаем. Так, в ч. 2 ст. 76 ЖК указывается, что все жилое помещение может быть сдано в поднаем только при временном выезде нанимателя. Статья 79 ЖК устанавливает запрет на систематическое использование жилых помещений с целью "извлечения нетрудовых доходов". Данная норма в настоящее время не должна применяться, так как не возбраняется получение доходов любыми не противоречащими законодательству способами, в том числе от сдачи имущества во временное пользование.
В договоре социального найма у нанимателя имеются некоторые специфические права, которые не предусматриваются законодательством в отношении договора коммерческого найма. Так, наниматель имеет право на сохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, а также в определенных случаях - на его бронирование (ст. 60 - 66 ЖК).
Положения ст. 60 - 66 ЖК должны применяться с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П .
--------------------------------
СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
Данным Постановлением были признаны не соответствующими Конституции РФ нормы о лишении нанимателя (члена его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия более шести месяцев, а также о сохранении жилого помещения за осужденным только до момента приведения приговора в исполнение. Часть 1 ст. 60 ЖК в настоящее время не применяется, а п. 8 ч. 2 ст. 60 действует в редакции Федерального закона от 17 апреля 2001 г. "О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР" , согласно которому жилое помещение должно сохраняться за осужденным к лишению свободы в течение всего срока отбывания наказания.
--------------------------------
СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1647.
Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ч. 1 ст. 62 ЖК). Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.
При бронировании на жилое помещение выдается охранное свидетельство (ч. 1 ст. 63 ЖК). Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия брони не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке (ч. 4 ст. 62 ЖК).
Правом, присущим только нанимателям в договоре социального найма, является право на обмен жилого помещения с иным нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.
Обмен возможен с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих.
Статья 20 Основ федеральной жилищной политики предусматривает право нанимателя или арендатора на обмен жилого помещения. Между тем гл. 35 ГК такой возможности не предусматривает. Замена стороны в договоре найма связана с передачей не только прав, но и обязанностей по договору. Поскольку специальная норма ГК, регламентирующая передачу прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, отсутствует, замена нанимателя в договоре коммерческого найма возможна только с соблюдением требований гл. 24 ГК об уступке требования и переводе долга.
Статья 20 Основ также устанавливает право нанимателя с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.
По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором - происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности - имущественные права, их обмен возможен.
Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, может привести к прекращению одних жилищных правоотношений и возникновению других либо к изменению жилищного правоотношения. Жилищное правоотношение не прекращается, а лишь изменяется при так называемом родственном обмене. Под "родственным обменом" понимается обмен совершеннолетним членом семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи приходящейся на его долю жилой площадью с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК).
Рассматриваемые отношения нельзя квалифицировать как договор мены, так как по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности, как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой . Договором мены будет обмен жилыми помещениям их собственниками.
--------------------------------
См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" // ВВАС РФ. 2003. N 1.
Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - ими с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 67 ЖК).
Обмен жилыми помещениями оформляется соглашением. Оно вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок (ст. 71 ЖК).
В ст. 73 ЖК перечислены случаи, когда обмен жилыми помещениями не допускается. В частности, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом.
Если между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ст. 68 ЖК).
Обмен, как и любая другая сделка, может быть признан судом недействительным, если произведен с нарушением требований, предусмотренных жилищным законодательством, а также по основаниям, установленным ГК. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ст. 74 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки.
Наниматель по договору социального найма, имеющий жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75 ЖК).
Особым правом лица, пользующегося помещением по договору социального найма, можно признать право на приватизацию жилого помещения, предусмотренное ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" .
--------------------------------
ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
6. Порядок и условия изменения договора социального найма определяются ЖК.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
