27499 (656351), страница 2
Текст из файла (страница 2)
В жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Жилищный фонд неоднороден - он различается по субъектам права собственности, формам использования. В последние годы его структура изменилась кардинальным образом. В 2000 г. доля частного жилищного фонда составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8%. Значительная часть жилищного строительства осуществляется сейчас за счет средств частных лиц.
В законодательстве, а также научной литературе жилищные фонды классифицируются на виды по нескольким основаниям. Согласно ЖК жилищный фонд подразделяется на государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный. Данная классификация не согласуется с существующими в настоящее время формами собственности и нуждается в корректировке.
В ст. 7 Основ федеральной жилищной политики выделен частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд . Приведенная классификация более соответствует закрепленным в Конституции РФ и ГК формам собственности. Однако, избрав критерий формы собственности, вряд ли следует выделять общественный жилищный фонд. Он входит в частный жилищный фонд.
--------------------------------
До принятия Федерального закона от 21 апреля 1997 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) выделялся также коллективный жилищный фонд, т.е. фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. При этом нарушался единый классификационный критерий, так как общая собственность не рассматривается в качестве формы собственности, а указывает лишь на наличие у имущества нескольких собственников.
К частному жилищному фонду относятся:
1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц - частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
В государственный жилищный фонд входят:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Существует также муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В зависимости от условий использования жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, можно выделить:
а) жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 12 Основ федеральной жилищной политики). Этот фонд формируется с обеспечением гласности из государственного и муниципального жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Жилые помещения из данного фонда предоставляются по договорам социального найма;
б) коммерческий жилищный фонд - совокупность жилых помещений, передаваемых в пользование с целью получения дохода (прибыли).
Особую категорию составляет специализированный жилищный фонд: служебные жилые дома и жилые помещения, предоставляемые на период определенной деятельности, а также предназначенные для временного поселения, в частности общежития и др. (ст. 7 ЖК). К специализированным относятся помещения маневренного фонда, предоставляемые обычно гражданам на время капитального ремонта занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (ст. 82 ЖК).
В состав жилых помещений для временного поселения в настоящее время включены также жилые помещения, предоставляемые перечисленным в ст. 108.1 ЖК категориям граждан: вынужденным переселенцам, беженцам; гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложенное в обеспечение возврата этого кредита или займа.
Порядок и условия предоставления жилых помещений из специализированного жилищного фонда специфичны.
К примеру, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предоставляются по договору социального найма в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом миграционной службы (ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. "О беженцах" , ст. 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах" ).
--------------------------------
ВВС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.
СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.
Гражданин, проживающий в жилом помещении из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, не имеет права:
1) приватизировать жилое помещение;
2) осуществлять обмен и бронирование жилого помещения;
3) сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или иного договора;
4) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;
5) вселять временных жильцов (ст. 108.3 ЖК).
ЖК не предусматривает подобных ограничений для оборота жилья, предоставляемого для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев. Однако они содержатся в специальном законодательстве. Жилое помещение из фонда жилья для временных переселенцев и беженцев не подлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем, аренду или субаренду. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, запрещен раздел занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа миграционной службы (ст. 11 Закона "О вынужденных переселенцах", ст. 11 Закона "О беженцах").
Таким образом, отнесение к тому или иному виду жилищного фонда влияет на правовой режим жилого помещения, что, в свою очередь, отражается на условиях договора найма жилого помещения, правах и обязанностях сторон.
Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит государственному учету. Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации .
--------------------------------
СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой системе учета путем технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда.
Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.
Последующий технический учет производится путем плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований.
БТИ заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" и иными нормативными правовыми актами.
--------------------------------
СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.
§ 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.
Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Правовое регулирование договора найма жилого помещения осуществляется гл. 35 ГК. Кодекс определяет понятие, предмет данного договора, форму, права и обязанности сторон, порядок изменения и расторжения. В ст. 672 ГК установлены особенности правового регулирования договора социального найма жилого помещения. На этот договор распространяются нормы, закрепленные в гл. 35 ГК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685). Другие положения ГК могут быть применены к договору социального найма при отсутствии норм жилищного законодательства, регулирующих соответствующие отношения. Жилищное законодательство регламентирует в основном вопросы, связанные с предоставлением гражданам жилого помещения по договору социального найма; в нем предусмотрены основания выселения из жилого помещения и т.д.
Жилищное законодательство является комплексным и содержит значительное число норм, выходящих за пределы предмета гражданско-правового регулирования. К примеру, жилищное законодательство регламентирует отношения по порядку учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласованию перепланировки и переоборудования помещений. Эти отношения носят административный характер. Вместе с тем жилищным законодательством не охватываются отношения собственности на жилое помещение. Права и обязанности собственника, основания возникновения и прекращения права собственности регламентируются гражданским законодательством. Жилищное законодательство регулирует отношения по использованию жилищного фонда и не распространяется на отношения по использованию, пусть даже в целях проживания, объектов, не включенных в жилищный фонд, например дач, домов отдыха и т.д.
Основной акт жилищного законодательства - ЖК 1983 г. В последние годы в него неоднократно вносились изменения и дополнения .
--------------------------------
На осенней сессии 2004 г. ожидается принятие Государственной Думой РФ нового Жилищного кодекса РФ.
Некоторые нормы ЖК признаны не соответствующими Конституции РФ и не подлежат применению (см. Постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой" ; от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" ; от 5 февраля 1993 г. N 2-П "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" ).
--------------------------------
СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
