177945 (627595), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Аренда - право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.
Арендная плата - плата за пользование чужим имуществом.
Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.
Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.
Здания - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).
Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.
Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.
Полная восстановительная стоимость – совокупность затрат, требующихся для воспроизводства копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах, без учета износа реального объекта.
Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.
Риски - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их текущую стоимость.
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Ставка дисконта (discount rate) — ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.
Стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.
Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Чистый операционный доход - действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.
Раздел V. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
При составлении отчета об оценке в соответствии с п.2.3. ФСО №3 оценщик придерживался следующих принципов :
- принцип существенности – в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;
- принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;
- принцип однозначности – содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;
- принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;
- принцип достаточности – отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
А так же Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2005.
- принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
- принцип замещения – максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
- принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.
- принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.
- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.
Раздел VI. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Получение предварительной информации от Заказчика.
а)Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации с Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.
б)Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57
2. Заключение с заказчиком письменного договора об оценке.
3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:
-сбор и обработка необходимой внутренней информации:
-сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;
-данные кадастрового учета, относящихся к объектам оценки;
- информация об эксплуатационных характеристиках объектов
оценки;
- информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
4. Анализ рынка недвижимости:
- свободных продаж объектов сравнения (аналогов);
- социально-экономического развития региона Калужской области.
5. Определение и учет ограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использования различных подходов и методов оценки земельных участков.
6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного выбора.
7. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.
8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости.
9. На основании вышеполученного результата определение рыночной стоимости объектов оценки.
10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику.
Раздел VII. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.1 Исходные данные
Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице №7-8.
Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика - Демина Н.П. в январе 2010 года.
Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.
Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.
7.2 Анализ местоположения объектов оценки
Таблица №7
| № п/п | Наименование рассматриваемой позиции | Результаты осмотра и анализа |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Характер окружающего типа землепользования | Производственные предприятия. |
| 2 | Транспортная доступность | Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием |
| 3 | Инженерные сети и коммунальное обслуживание | Электричество, газ, водопровод, канализация. |
| 4 | Социальная инфраструктура | Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки - развитая |
| 5 | Экономическое местоположение | Хорошее |
| 6 | Экологическое состояние окружающей среды | Хорошее |
| 7 | Социальная репутация | Отличная |
| 8 | Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости | Положительно влияет: - экономическое положение района (центральный и наиболее промышленно развитый район Калужской области) Отрицательно влияет: – проходящий экономический кризис |
7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики
Таблица №8.1
| Наименование объекта оценки | Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание |
| Адрес объекта оценки | Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-Н Промышленный, д.57 |
| Инвентарный номер объекта | 15/641 |
| Климатический район | второй |
| Территориальный пояс | первый |
| Вид зарегистрированного вещного права | Собственность |
| Правообладатель | ООО «Полимер ресурс» |
| Правоустанавливающий документ | Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3 Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546 |
| Назначение и текущее использование | В соответствии с назначением |
| Год постройки | 1982 год |
| Тип здания | Капитальное |
| Эффективный (фактический) возраст, лет | 28 лет |
| Срок экономической жизни, лет* | 100 лет |
| Оставшийся срок экономической жизни, лет** | 72 года |
| Общая площадь здания , кв.м | 3500 |
| Строительный объем, куб.м | 11900 |
| Этажность | 2 |
| Группа капитальности | 1 |
| Балансовая стоимость | По инвентарной стоимости здания 1873056 руб. |
| Земельный участок | Площадь 5000 м.кв., Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности Кадастровый номер 40:04:050131:11 |
| Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки | Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3 Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546 Свидетельство о гос.регистрации права от 24.09.2008 г 40 КЯ 333501 Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05-744 Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. № 15/641 |
*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий, приведённой в МРР-3.2.23-97.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
