177945 (627595), страница 8
Текст из файла (страница 8)
- расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
- расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.
9.3.5 Расчет стоимости объекта оценки
Подбор аналогов
В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом –аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п.19 «… оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года. Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20. Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки. Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):
- источники публичные;
- источники авторитетные;
- источники специализированные.
Исходные данные приводятся ниже в таблице №19
Таблица №19
| Объект оценки | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| нежилое здание | Наименование объекта | Нежилое здание | Нежилое здание | Нежилое здание |
| Калужская область Дзержинский р-н, пгт Товарково | адрес | Калужская область, г.Малоярославец | Калужская область, г.Медынь | Калужская область, в районе з-да «Фольксваген» |
| 3500 | Общая площадь здания м. кв. | 247 | 3000 | 3700 |
| 50 сот. | Площадь земельного участка | 70 сот. | 48 сот. | 55 сот |
| Право аренды | Существующее право на земельный участок | Право аренды | Право аренды | Право аренды |
| собственность | Оцениваемые права на здание | собственность | собственность | собственность |
| отсутствуют | обременения | отсутствуют | отсутствуют | отсутствуют |
| Нежилое коммерческое | Вид использования | Нежилое коммерческое | Нежилое коммерческое | Нежилое коммерческое |
| Не установлены | Условия оплаты | Не установлены | Не установлены | Не установлены |
| текущее | Время продажи | текущее | текущее | текущее |
| Тех.состояние удовлетворительное | Описание места расположения и технического состояния | Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации | Тех.состояние удовлетворительное. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений | Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации. |
| - | Цена (предложение) | 8 000 000 рублей | 42 000 000 рублей | 60 000 000 рублей |
| - | Источник информации | www.unrealty.ru|kaluga | www.informetr.ru | www.premierlist.ru |
| Дополнительная информация | В районах Калужской области приближенных к московскому региону и городам Калуга и Обнинск рыночная стоимость земельного участка производственного назначения сложилась в пределах 50 000 рублей за 1 сотку. | |||
9.3.6 Корректировка цен аналогов
Так как размеры аналогов всегда имеют разные значения, для сравнения оценщик использует единицу сравнения – физическую единицу площади. Величины поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.
Далее приводится таблица корректировок с их обоснованием
Таблица №20
| № п/п | корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | Цена аналогов в рублях | 8 000 000 | 42 000 000 | 60 000 000 |
| 2 | Стоимость 1 м.кв. аналога в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 3 | Корректировка на передаваемые права собственности | Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. По анализируемым объектам аналогам информации о дополнительных ограничениях которые могут влиять на стоимость не выявлена. Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности. | ||
| I | I | I | ||
| 4 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 5 | Корректировка на условия финансирования и на условия продажи | Способ финансирования аналогов – финансирование за счет собственных средств покупателя единым платежом, без использования банковского кредита и без рассрочки. Продажа объекта оценки предполагается на таких же условиях финансирования. Корректировка не проводилась, так как все аналоги предложены на открытом рынке в форме оферты | ||
| I | I | I | ||
| 6 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 7 | Корректировка на местоположение | Объекты-аналоги расположены как и объект оценки в районах наиболее приближенных к Московской области к Обнинску и Калуге. Корректировка не вводится. | ||
| I | I | I | ||
| 8 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 9 | Корректировка на время продажи | Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводится | ||
| I | I | I | ||
| 10 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 11 | Корректировка на физические характеристики и техническое состояние | По определившимся данным все аналоги имеют хорошее техническое состояние. Физические характеристики объектов различны, так же различен их конструктивный состав. Поскольку эта информация ограничена корректно рассчитать корректировку не представляется возможным. Корректировка не вводится | ||
| I | I | I | ||
| 12 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 13 | Корректировка на размер: | Корректировка учитывает тот факт, что единицы площади больших зданий ниже, чем меньших. Корректировка на размер определена на основании данных анализа рынка Уменьшение площади аналога на 50 %(и более) по сравнению с оцениваемым объектом, повышает стоимость 1 кв.м. в нем на 40 % и более. Увеличение (уменьшение) площади аналога на каждые 100 м.кв. ведет к уменьшению(увеличению) стоимости на 1 % | ||
| -40% | +5% | -2% | ||
| 14 | Скорректированная цена в рублях | 19 433 | 14 700 | 15 892 |
| 15 | Корректировка на уторгование и риэлтерские услуги | Так как в качестве аналогов нами принята информация по предложению, а в случае предложения всегда существует вариант проведения торга или скидки на торг, которая может составить от 3% до 20 %, в условиях экономического кризиса и наметившихся тенденций на рынке недвижимости нами принята экспертная величина равная 5%. Среднерыночная величина стоимости риэлтерских услуг по аналогичным объектам может находится в диапазоне от 5 до 10%. Для данного объекта берем низший ценовой показатель, так как срок экспозиции таких объектов минимальный. Таким образом, путем сложения корректировка принята в следующих величинах: | ||
| -10% | -10% | -10% | ||
| 16 | Скорректированная цена в рублях | 17 490 | 13 230 | 14 302 |
| 17 | Рейтинговый вес аналога | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
| 18 | Средневзвешенная стоимость 1 м.кв.объекта оценки в рублях | 1 749 + 5 292 + 7 151 = 14 192 руб. | ||
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 49 672 000 рублей
9.4 Согласование и обобщение результатов
Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21
Таблица №21
| Наименование объекта оценки | Стоимость, определенная в рамках затратного подхода | Стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода | Стоимость, определенная в рамках доходного подхода | Коэффициенты значимости подхода | ||||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | ||||||
| Здание | 33 055 872 | 47 017 953 | 49 672 000 | 0,2 | 0,4 | 0,4 | ||
| Согласованная рыночная стоимость объекта оценки | 45 287 155 | |||||||
Выводы по согласованию результатов
-
Оценка затратным подходом (по затратам)
Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
-
Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.
-
Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.
Исходя из вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
