121846 (618488), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.¹⁷ В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты.

Российский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.¹⁸ Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты.¹⁹ Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплат ренты проценты.

Договор ренты может быть расторгнут (признан недействительным) как по общим основаниям (признание сделок недействительными), так и по специальным основаниям применяемым только к договору ренты.²⁰Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Оспоримая сделка – сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом. Примером таких сделок могут служить, сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности²¹, сделка совершенная под влиянием заблуждения²², сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств²³.

Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ. Здесь следует отметить, что законодательно предусмотрены разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.

1.2 Элементы договора ренты

Из вышеуказанного определения договора ренты следует, что сторонами договора ренты являются:

Получатель ренты²⁴ (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты).

Плательщик ренты²⁵ (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Получатель ренты.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.²⁶

Закон отказался от прежнего ограничения – продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан.²⁷

Так же создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:

Уборка квартиры;

Приготовление пищи;

Санитарно-гигиенические услуги;

Медицинские услуги;

Транспортные услуги;

Ритуальные услуги.

Плательщик ренты²⁸.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, то к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.²⁹

Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору ренты. С этого же момента он принимает на себя обязанности по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также стоимости коммунальных услуг. При этом рента выплачивается её получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором ренты. Если размер процентов договором ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст.395 ГК РФ. В случаях когда имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, к отношениям сторон договора ренты применяются правила о договоре дарения.³⁰ По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

До 1 января 2006 года недвижимое имущество, переходящее в порядке дарения, облагалось налогом.³¹С 1 января 2006 года доходы в натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, в случае дарения недвижимого имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.³² Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.³³

Договор ренты – односторонний, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой – только обязанности.³⁴ У её плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставить в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан, безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение.

Договор ренты – реальный.³⁵ Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.

Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество.

Предметом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи в отличие от Гражданского Кодекса 1964 года, ограничившего объект только одним видом недвижимого имущества – жилым домом. В их числе:

Денежные суммы;

Предприятия;

Частные коллекции картин;

Посуда;

Мебель;

Изделия из драгоценных металлов;

А также:

Квартира;

Жилой дом;

Дача;

Гараж.

Всё зависит от целей, которым служат рентные платежи.³⁶

Форма договора ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению³⁷, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Следовательно, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой³⁸. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой³⁹, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.

Виды договора ренты:

договор постоянной ренты;

договор пожизненной ренты;

договор пожизненного содержания с иждивением.

Глава II. Отдельные виды договора ренты.

2.1. Договор постоянной ренты.

По этому договору плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты.⁴⁰

Получателем постоянной ренты могут быть только граждане , а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.⁴¹ Круг последних ограничен: правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь также гражданские права и носить такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренных в учредительных документах. Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно- полезные цели. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций.⁴²

Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.⁴³

Особенности договора постоянной ренты:

Получателями могут быть граждане, некоммерческие организации;

Права получателя передаются в порядке наследования (правопреемства), путем уступки требования;

Выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты. Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив этот принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора⁴⁴;

Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Специальных норм о размере постоянной ренты в ГК нет, а поэтому её размер должен определятся договором. Таким образом, договор постоянной ренты, в котором отсутствует указание на ее размер, следует считать незаключенным, поскольку стороны тем самым не достигли согласия по одному из её существенных условий.

Правило о сроке рентных платежей – по истечении каждого квартала – действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например, по истечении каждого полугодия или 1 раз в год.⁴⁵

Постоянная рента бессрочна. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Вместе с тем закон предусматривает возможность плательщика преждевременно её выкупить, прекратив односторонне таким образом договорные отношения.⁴⁶ Это является специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты.

Выкуп ренты.⁴⁷

Характеристики

Список файлов курсовой работы