101856 (614655), страница 5

Файл №614655 101856 (Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости) 5 страница101856 (614655) страница 52016-07-302016-07-30СтудИзба

Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Регистрация/авторизация

Текст из файла (страница 5)

- офисные помещения

-торговые помещения

- площадь под кафе

- помещения спорткомплекса

Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта

Исходные данные о финансировании	Ед. изм.	Вариант
Исходные данные о финансировании	Ед. изм.	A	B	C
1	2	3	4	5
Налог на прибыль	%	24	24	24
Процент за привлеченный капитал	%	12	12	12
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах	%	40	40	40
Время выплаты привлеченного капитала	Год	10	10	10
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года	тыс. руб.	420	465	425
Ставка дисконтирования	%	30	30	30
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах	%	60	60	60

2. Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта

Оценка инвестиционной привлекательности вариантов реконструкции проводиться с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование объекта недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2007-2012 года.

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Различают:

условно-постоянные расходы;
условно-переменные расходы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.

Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. Различают:

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) – ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
Поток денежных средств после уплаты налогов – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Расчеты кассовых поступлений от сдачи в аренду и перепродажи объекта недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.1-2.3.

Таблица 2.1. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торговых площадей и офисных площадей по варианту A

Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011		2012
Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011		2012
2	3	4	5	6	7	8	9		10
Ставка арендной платы	т.р./м²/год		7,2	7,92	8,71	9,58	10,54		11,60
Арендуемая площадь	м²			1028,4	1028,4	1028,4	1028,4		1028,4
Потенциальный валовой доход	тыс. руб			8144,93	8959,42	9855,36	10840,90		11924,99
Коэффициент загрузки				0,85	0,95	0,95	0,95		0,95
Потери дохода	тыс. руб			1221,7	447,97	492,77	542,04		596,25
Эффективный валовый доход	тыс. руб			6923,1	8511,45	9362,59	10298,8		11328,7
Ставка арендной платы	т.р/м²/год		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03		7,73
Арендуемая площадь	м²			221,64	221,64	221,64	221,64		221,64
Потенциальный валовой доход	тыс. руб			1170,26	1287,29	1416,01	1557,61		1713,38
Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95		0,95
Потери дохода	тыс. руб			117,03	64,36	70,80	77,88		85,67
Эффективный валовый доход	тыс. руб			1053,2	1222,92	1345,21	1479,73		1627,71
Всего ПВД	тыс. руб			9315,1	10246,7	11271,3	12398,5		13638,3
Всего ЭВД	тыс. руб			7976,4	9734,37	10707,8	11778,5		12956,4
Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011		2012
Эффективный валовый доход	тыс. руб			7976,4	9734,37	10707,8	11778,5		12956,4
Эксплуатацион-ные расходы	тыс. руб			-1318,9	-1384,9	-1468,0	-1556,1		-1665,0
Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-504	-504	-453,6	-403,2	-352,8		-302,4
Оперативный чистых доход	тыс. руб		-504	6153,4	7895,83	8836,57	9869,67		10989,0
Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249		-249
Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-504	5904,4	7646,83	8587,57	9620,67		10740,0
Налог на прибыль	тыс. руб			-1417,0	-1835,2	-2061,0	-2308,9		-2577,6
Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71		8162,40
Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011		2012
Заемный капитал в начале года	тыс.руб		4200	4200	3780	3360	2940		2520
Погашение долга в конце года	тыс.руб			420	420	420	420		420
Заемный капитал в конце года	тыс.руб			3780	3360	2940	2520		2100
Процент от стоимости в начал года	тыс.руб		504	504	453,6	403,2	352,8		302,4
Стоимость недвижимости			2006	2007	2008	2009	2010		2011
Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		35001	52501	78752,5	118128	177193		265789
Налоговые отчисления	тыс. руб								-37210
Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб								-2100
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226479
Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011		2012
Начальная стоимость недвижимости		-12700
Инвестиции в строительство		-5000
Заемный капитал		4200
Погашение займа				-420	-420	-420	-420		-420
Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71		8162,40
Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249		-249
Цена продажи недвижимости									265789
Налоговые отчисления									-37210
Платежи по займу									-2100
Кассовые поступления		-13500	-504	3818,3	5142,59	5857,55	6642,71		233972

Таблица 2.2. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду офисных площадей и площадей под кафе по варианту B

	Доходы от аренды	Ед. измер.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1
Аренда офисных площадей
1	Ставка арендной платы	т.р./м²/год		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
2	Арендуемая площадь	м²			1166,8	1166,8	1166,8	1166,8	1166,87
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			6161,0	6777,1	7454,9	8200,3	9020,43
4	Коэффициент загрузки				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб			616,11	338,86	372,74	410,02	451,02
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			5544,9	6438,3	7082,1	7790,3	8569,41
Аренда помещений под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м²/год		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м²			83,88	83,88	83,88	83,88	83,88
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
4	Коэффициент загрузки				1	1	1	1	1
5	Потери дохода	тыс. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
	Всего ПВД	тыс. руб			6880,7	7568,8	8325,7	9158,3	10074,1
	Всего ЭВД	тыс. руб			6264,66	7229,98	7952,98	8748,28	9623,11
	Расчет финансовых результатов			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб			6264,6	7229,9	7952,9	8748,2	9623,11
2	Эксплуатационные расходы	тыс.руб			-2731,49	-2868,06	-3040,15	-3222,56	-3448,14
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб		-558	-558	-502,2	-446,4	-390,6	-334,8
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб		-558,00	2975,1	3859,7	4466,4	5135,1	5840,17
5	Амортизация	тыс. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб		-558,00	2726,1	3610,7	4217,4	4886,1	5591,17
7	Налог на прибыль	тыс.руб			-654,28	-866,57	-1012,1	-1172,6	-1341,88
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб		-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
	Обслуживание долга			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб		4650	4650	4185	3720	3255	2790
	Погашение долга в конце года	тыс. руб			465	465	465	465	465
2	Заемный капитал в конце года	тыс. руб			4185	3720	3255	2790	2325
	Процент от стоимости в начал года	тыс. руб		558	558	502,2	446,4	390,6	334,8
	Стоимость недвижи-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб		35021	52531	78797	118195	177293	265940
2	Налоговые отчисления	тыс. руб							-37231,7
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб							-2325
	Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости								226384
	Расчет кассовых поступлений		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Начальная стоимость недвижимости		-12700
2	Инвестиции в строительство		-6000
3	Заемный капитал		4650
4	Погашение займа				-465	-465	-465	-465	-465
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога			-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
6	Амортизационные отчисления				-249	-249	-249	-249	-249
7	Цена продажи недвижимости								265940,72
8	Налоговые отчисления								-37231,7
9	Платежи по займу								-2325
	Кассовые поступления		-14050	-558,00	1357,8	2030,1	2491,2	2999,4	229919

Таблица 2.3 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду площадей спорткомплекса и площадей под кафе по варианту C

№	Доходы от аренды	Ед. измер.		Нач. 2007		Кон.2007		2008		2009		2010		2011	2012

1	2	3		4		5		6		7		8		9	10
Аренда площадей спорткомплекса
1	Ставка арендной платы	т.р./м²/год				5,4		5,94		6,53		7,19		7,91	8,70
2	Арендуемая площадь	м²						1158,7		1158,7		1158,76		1158,7	1158,76
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб						6883,0		7571,3		8328,47		9161,3	10077,4
4	Коэффициент загрузки							0,90		0,95		0,95		0,95	0,95
5	Потери дохода	тыс. руб						688,30		378,57		416,42		458,07	503,87
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб						6194,7		7192,7		7912,05		8703,2	9573,58
Аренда площадей под кафе
1	Ставка арендной платы	т.р/м²/год				7,8		8,58		9,44		10,38		11,42	12,56
2	Арендуемая площадь	м²						67,43		67,43		67,43		67,43	67,43
3	Потенциальный валовой доход	тыс. руб						578,55		636,40		700,04		770,05	847,05
4	Коэффициент загрузки							1,00		1,00		1,00		1,00	1,00
5	Потери дохода	тыс. руб						0,00		0,00		0,00		0,00	0,00
6	Эффективный валовый доход	тыс. руб						578,55		636,40		700,04		770,05	847,05
	Всего ПВД	тыс. руб						7461,5		8207,7		9028,52		9931,3	10924,5
	Всего ЭВД	Тыс .руб						6773,2		7829,1		8612,09		9473,3	10420,6
	Расчет финансовых результатов					2007		2008		2009		2010		2011	2012
1	Эффективный валовый доход	тыс. руб						6773,2		7829,1		8612,09		9473,3	10420,6
2	Эксплуатационные расходы	тыс. руб						2258,8		2371,7		2514,07		2664,9	2851,45
3	Процент за привлеченный капитал	тыс. руб				-510		-510		-459		-408		-357	-306
4	Оперативный чистых доход	тыс. руб				-510,00		8522,1		9741,9		10718,1		11781,	12966,0
5	Амортизация	тыс. руб						-249		-249		-249		-249	-249
6	Финансовый результат перед уплатой налога	тыс. руб				-510,00		8273,1		9492,9		10469,6		11532,	12717,0
7	Налог на прибыль	тыс. руб						-1985,		-2278,3		-2512		-2767	-3052,10
8	Финансовый результат после уплаты налога	тыс. руб				-510,00		6287,5		7214,6		7956,56		8764,4	9664,99
	Обслуживание долга					2007		2008		2009		2010		2011	2012
1	Заемный капитал в начале года	тыс. руб				4250		4250		3825		3400		2975	2550
2	Погашение долга в конце года	тыс. руб						425		425		425		425	425
3	Заемный капитал в конце года	тыс. руб						3825		3400		2975		2550	2125
4	Процент от стоимости в начал года	тыс. руб				510		510		459		408		357	306
	Стоимость недвижи-мости					2007		2008		2009		2010		2011	2012
1	Цена продажи недвижимости в конце года	тыс. руб				34333,3		51499		77249		115874		17381	260718
2	Налоговые отчисления	тыс. руб													-36500,6
3	Выплаты долга за привлеченный капитал	тыс. руб													-2125
	Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости														222093
	Расчет кассовых поступлений		Нач. 2007		Кон.2007		2008		2009		2010		2011		2012
1	Начальная стоимость недвижимости			-12700
2	Инвестиции в строительство			-7000
3	Заемный капитал			4250
4	Погашение займа							-425		-425		-425		-425	-425
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налога					-510,00		6287,5		7214,6		7956,56		8764,4	9664,99
6	Амортизационные отчисления							-249		-249		-249		-249	-249
7	Цена продажи недвижимости														260718
8	Налоговые отчисления														-36500,6
9	Платежи по займу														-2125
	Кассовые поступления			-15450		-510,00		5613,5		6540,6		7282,56		8090,4	231084

3. Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта реконструкции нежилого здания и их анализ

3.1 Определение срока окупаемости (Т_ок)

Период окупаемости – это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.

Характеристики

Тип файла

Документ

Размер

3,24 Mb

Материал

Тип материала

Курсовая работа

Предмет

Менеджмент

Учебное заведение

Неизвестно

Список файлов курсовой работы

prinyatie-upravlencheskogo-resheniya-po-vyboru-naibolee-effektivnogo-varianta-ispolzovaniya-obekta-nedvizhimosti-1469869339-101856.zip

101856.rtf

Поделитесь ссылкой:

Ставлю 10/10
Все нравится, очень удобный сайт, помогает в учебе. Кроме этого, можно заработать самому, выставляя готовые учебные материалы на продажу здесь. Рейтинги и отзывы на преподавателей очень помогают сориентироваться в начале нового семестра. Спасибо за такую функцию. Ставлю максимальную оценку.

Лучшая платформа для успешной сдачи сессии
Познакомился со СтудИзбой благодаря своему другу, очень нравится интерфейс, количество доступных файлов, цена, в общем, все прекрасно. Даже сам продаю какие-то свои работы.

Студизба ван лав ❤
Очень офигенный сайт для студентов. Много полезных учебных материалов. Пользуюсь студизбой с октября 2021 года. Серьёзных нареканий нет. Хотелось бы, что бы ввели подписочную модель и сделали материалы дешевле 300 рублей в рамках подписки бесплатными.

Отличный сайт
Лично меня всё устраивает - и покупка, и продажа; и цены, и возможность предпросмотра куска файла, и обилие бесплатных файлов (в подборках по авторам, читай, ВУЗам и факультетам). Есть определённые баги, но всё решаемо, да и администраторы реагируют в течение суток.

Маленький отзыв о большом помощнике!
Студизба спасает в те моменты, когда сроки горят, а работ накопилось достаточно. Довольно удобный сайт с простой навигацией и огромным количеством материалов.

Студ. Изба как крупнейший сборник работ для студентов
Тут дофига бывает всего полезного. Печально, что бывают предметы по которым даже одного бесплатного решения нет, но это скорее вопрос к студентам. В остальном всё здорово.

Спасательный островок
Если уже не успеваешь разобраться или застрял на каком-то задание поможет тебе быстро и недорого решить твою проблему.

Всё и так отлично
Всё очень удобно. Особенно круто, что есть система бонусов и можно выводить остатки денег. Очень много качественных бесплатных файлов.

Отзыв о системе "Студизба"
Отличная платформа для распространения работ, востребованных студентами. Хорошо налаженная и качественная работа сайта, огромная база заданий и аудитория.

Отличный помощник
Отличный сайт с кучей полезных файлов, позволяющий найти много методичек / учебников / отзывов о вузах и преподователях.

Отлично помогает студентам в любой момент для решения трудных и незамедлительных задач
Хотелось бы больше конкретной информации о преподавателях. А так в принципе хороший сайт, всегда им пользуюсь и ни разу не было желания прекратить. Хороший сайт для помощи студентам, удобный и приятный интерфейс. Из недостатков можно выделить только отсутствия небольшого количества файлов.

Спасибо за шикарный сайт
Великолепный сайт на котором студент за не большие деньги может найти помощь с дз, проектами курсовыми, лабораторными, а также узнать отзывы на преподавателей и бесплатно скачать пособия.