3271 (600015)
Текст из файла
Ипотечный брокеридж
В условиях кризиса увеличивается роль посредников при совершении сделки. Это коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие финансовую услугу, которая называется кредитным брокериджем. В данной статье рассматриваются некоторые вопросы, связанные с деятельностью ипотечного брокера – разновидностью кредитного брокериджа.
Выражение "ипотечный брокер" широко используется в деловом общении, однако не установлено в действующем российском законодательстве.
В переводе с английского языка broker – посредник при совершении сделки, brokerage – посредничество.
При этом само понятие "брокер" российскому законодателю известно. В законодательстве Российской Федерации понятие "брокер" встречается в четырёх значениях:
В пункте 2 статьи 8 Закона РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 27.11.1992 № 4015-1 определено понятие страхового брокера, согласно которому страховые брокеры - постоянно проживающие на территории Российской Федерации и зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке в качестве индивидуальных предпринимателей физические лица или российские юридические лица (коммерческие организации), которые действуют в интересах страхователя (перестрахователя) или страховщика (перестраховщика) и осуществляют деятельность по оказанию услуг, связанных с заключением договоров страхования (перестрахования) между страховщиком (перестраховщиком) и страхователем (перестрахователем), а также с исполнением указанных договоров (далее - оказание услуг страхового брокера). При оказании услуг, связанных с заключением указанных договоров, страховой брокер не вправе одновременно действовать в интересах страхователя и страховщика.
Таможенный кодекс регламентирует деятельность таможенного брокера (представителя). На основании пункта 2 статьи 139 Таможенного кодекса РФ таможенный брокер (представитель) совершает от имени декларанта или других заинтересованных лиц по их поручению таможенные операции.
Закон РФ "О товарных биржах и биржевой торговле" от 20.02.1992 № 2383-1 в пункте 1 статьи 10 называет биржевыми посредниками брокерские фирмы, брокерские конторы и независимые брокеры.
В статье 3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" от 22.04.1996 № 39-ФЗ содержится регламентация брокерской деятельности на рынке ценных бумаг. В частности, согласно пункту 1 статьи 3 Закона "О рынке ценных бумаг" брокерской деятельностью признается деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с ценными бумагами от имени и за счет клиента (в том числе эмитента эмиссионных ценных бумаг при их размещении) или от своего имени и за счет клиента на основании возмездных договоров с клиентом. Профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность, именуется брокером.
Понятие кредитного или ипотечного брокера законодательством не установлено, однако объединяющей чертой всех урегулированных на законодательном уровне брокеров в различных сферах хозяйственной деятельности является их посредническая функция.
Полагаю, что на отношения, в которых участвует посредник, определённым образом влияют особенности кредитного договора.
Во-первых, кредитором в кредитном договоре может выступать только банк или иная кредитная организация.
Во-вторых, кредитный договор не является публичным договором. Согласно пункту 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ публичным договором признаётся договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Очевидно, что не выполняется условие, согласно которому можно было бы квалифицировать кредитный договор в качестве публичного договора, - банк не заключает кредитные договоры с каждым, кто к нему обратится.
Прежде чем потенциальный заёмщик сможет заключить кредитный договор, он должен доказать банку, что в состоянии возвратить кредит. Для этого ему необходимо представить массу всевозможных документов, как правило, справки о доходе, об имеющемся у него имуществе, а также информацию о своих расходах и проч.
Согласно пункту 1 статьи 821 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
Поэтому банк при заключении кредитного договора стремится досконально проверить платежёспособность будущего заёмщика, а также зачастую настаивает на регулярной проверке финансово-хозяйственной деятельности заёмщика.
В связи с наступлением мирового финансового кризиса банки существенно ужесточили требования к потенциальным заёмщикам. Так, по информации сайта РБК, на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита могут влиять такие факторы, как наличие у потенциального заёмщика - физического лица профильного высшего образования, репутация компании-работодателя, информация о состоянии отрасли, например, металлургические и строительные компании планируют масштабные сокращения штатов и зарплат и некоторые уже приступили к реализации этих планов.
В связи с этим многократно возрастает риск неполучения кредита по причине несоблюдения формальностей. Например, неправильно оформленная анкета потенциального заёмщика или не полностью сформированный под требования конкретного банка пакет документов заявителя о выдаче кредита могут лишить возможности получить кредит того, кто в действительности способен надлежащим образом выполнить обязанности заёмщика по возврату денег и уплате процентов за пользование ими, да ещё и может предоставить надёжное обеспечение.
Здесь эффективным путём снижения такого риска, в том числе риска, связанного с недостаточной информированностью о предлагаемых финансовых продуктах, может стать обращение к услуге ипотечного брокериджа.
Ипотечный брокеридж – комплекс услуг, направленный на выдачу кредита "под ипотеку".
Ипотека является частным случаем залога вещи в качестве способа обеспечения надлежащего исполнения обязательств.
Правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее в тексте – Закон об ипотеке).
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Подавляющее большинство обязательств, обеспечиваемых ипотекой, - денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости. Поэтому довольно распространено мнение, что ипотекой обеспечивается жилищное кредитование. Это мнение ошибочно. Ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательств. Например, статья 2 Закона об ипотеке разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Примеры имущества, которое может быть предметом ипотеки, перечислены в статье 5 Закона об ипотеке. Это могут быть:
земельные участки,
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
При соблюдении определённых условий, предметом ипотеки могут быть права аренды, права требования участника долевого строительства, а также незавершённое строительство.
Необходимым условием для ипотеки недвижимости является государственная регистрация права собственности заёмщика на указанное имущество.
Таким образом, деятельность ипотечного брокера лежит в узкой области оказания услуги по содействию потенциальному заёмщику в заключении кредитного договора (либо договора займа), обеспеченного залогом недвижимого имущества. При этом цель выдачи кредита или займа может быть любой.
В том случае, если брокер действует в интересах банка, он осуществляет поиск заёмщика, подходящего по всем существенным для банка критериям; по сути услуги будут рекламными, то есть брокер, действуя в интересах банка, предоставляет заранее не определённому кругу потенциальных заёмщиков информацию о предлагаемых банком финансовых продуктах – кредитных договорах на определённых условиях.
При этом брокер проводит в том числе предварительную оценку платёжеспособности потенциальных заёмщиков, а также проверяет наличие у оферента зарегистрированного права собственности на недвижимость, которую можно будет рассматривать в качестве предмета ипотеки. Банк также заинтересован в том, чтобы брокер оформил пакет документов, в частности, анкету заёмщика, в соответствии с требованиями банка. Комплекс действий, выполняемых брокером для банка, охватывается правовой конструкцией договора возмездного оказания услуг.
Хотелось бы заметить, что об ответственности брокера перед банком за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору с банком, например, в случае представления недостоверной информации о потенциальном заёмщике, нет единого мнения.
При одном подходе, поскольку брокер проводит лишь предварительную оценку надёжности потенциального заёмщика, то достаточным методом влияния на брокера в целях повышения качества его работы будет отказ в заключении кредитного договора и лишение брокера, соответственно, вознаграждения в части процентов от сделки.
Другой подход предполагает более жёсткую политику в отношении брокера, а именно возможность предусмотреть в договоре с брокером условие о неустойке в случае ненадлежащего исполнения договора, в том числе при представлении недостоверных сведений о потенциальном заёмщике. Однако в случае рассмотрения спора в судебном порядке банк будет обязан доказать каждый факт ненадлежащего исполнения договора брокером.
В том случае, если брокер действуетв интересах клиента, лица, которое намерено взять денежные средства в кредит, действия брокера могут быть следующими:
- выявление действительной воли клиента, какие именно условия кредитного договора устроят клиента наилучшим образом
- оказание услуги в форме финансовой консультации – о рынке кредитования в регионе, о тенденциях развития кредитования,
- предоставление информации в рамках пожеланий клиента о существующих на рынке кредитных продуктах и об условиях выдачи таких кредитов.
После принятия потенциальным заёмщиком решения о направлении оферты в банки, представляющие интересующие потенциального заёмщика финансовые продукты, брокер осуществляет проверку наличия у клиента необходимых для выдачи кредита документов, в том числе, наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, предварительно оценивает ликвидность и стоимость недвижимости (для этих целей может привлекаться и независимый оценщик), определяет, насколько соблюдены нормы составления документов, оценивает доход заёмщика, и насколько указанный заёмщик может удовлетворять требованиям банка. После этого брокер может сформировать полный пакет документов для подачи в банк заявки о выдаче кредита, брокер также может заполнять анкету заёмщика, подготовить иные сопутствующие документы.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона "О кредитных историях" от 30.12.2004 № 218-ФЗ пользователь кредитной истории – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменным или иным способом документально зафиксированное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчёта для заключения договора займа (кредита). Ипотечный брокер не может запрашивать напрямую кредитный отчёт потенциального заёмщика, поскольку не выдаёт ему заём. Кредитный отчёт может запросить банк при рассмотрении заявки потенциального заёмщика, в которой заявитель укажет о своём согласии на представление его кредитного отчёта банку-кредитору. Однако в том случае, если ипотечный брокер хочет удостовериться в том, что потенциальный заёмщик надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее полученным им кредитам и займам, он может предложить потенциальному заёмщику предоставить брокеру для ознакомления его кредитный отчёт, запрошенный потенциальным заёмщиком в бюро кредитных историй самостоятельно.
Характеристики
Тип файла документ
Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.
Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.
Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
