1803 (599467), страница 5
Текст из файла (страница 5)
- совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.
На российском рынке выпуски ипотечных ценных бумаг банками могут состояться весной 2006 года, полагает Андрей Крысин. Он называет ипотечные бумаги самой эффективной формой рефинансирования ипотеки и надеется, что с помощью таких сделок на рынок придут средства крупных инвесторов: пенсионных фондов, ПИФов и страховых компаний. Секьюритизация помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость ресурсов, которые используются в ипотеке, рассуждает партнер Baker & McKenzie Владимир Драгунов, значит, появление этого инструмента должно привести к снижению ставок. [26]
Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Банк, занимающийся ипотекой, является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Заключение
Ипотека в своем содержании имеет две составляющие – правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека – инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом – это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющих привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.
Созданная структура гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России направлена на создание вторичного ипотечного рынка (американская модель).
Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующим уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие. К первой группе проблем относятся нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России. Вторая группа проблем банковской ипотеки – проблемы экономического характера. Главная из которых – проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике.
В настоящее время активно идет совершенствование законодательства, регулирующее ипотечное кредитование.
Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
Список использованных источников и литературы:
1. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Деньги и кредит. – 2004. № 4. – С.42-48.
2. Инструкция ЦБ РФ от 31.04.2004 г. «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» № 112-И
3. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе // Рынок ценных бумаг. – 2004. - №. 19. – С. 42-43.
4. Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. – 2004. - № 9. С. 71-78.
5. Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России / Утверждена Решением Наблюдательного совета ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Протокол № 01 от 27.01.2005 г.
6. Маслов Д. Секьюритизация ипотечных кредитов: реалии и перспективы // Рынок ценных бумаг. – 2004. №23. – С. 19 – 21.
7. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2004. №3. С. 34-36.
8. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 2. С. 12-21.
9. Москвин В., Федорова А. Управление системой ипотечных рисков // Инвестиции в России. -2005. № 3. С. 26-29.
10. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. – 2004. - № 10. – С. 24-29.
11. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. – 2004. -№ 8. - С. 35-42.
12. Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. – 2005. - № 1. – С. 41-44.
13. Суворов Г.П. Об ипотечном агентстве замолвите слово… // Рынок ценных бумаг. – 2004. №19. С. 44-47.
14. Суворов Г. П. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // www.bankir.ru.2003.Март.
15. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. – 2004. № 5. – С. 64-68.
16. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И “Об обязательных нормативах банков” № 1549-У.
17. Указание ЦБ РФ от 18.02.2005 г. «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 31 марта 2004 года № 112-И “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” № 1550-У.
18. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (с изменениями от 2 января 2000 г., 19 июня, 7 августа 2001 г., 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г., 28 июля, 20 августа 2004 г.).
19. Федеральный закон от 29.12.2004 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» №192-ФЗ.
20. Федеральный закон от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ.
21. Федеральный закон от 24.06.1997 г. «Об ипотеке» № 102-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ,
от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ).
22. Харин А. Производные ипотечные ценные бумаги: Комментарий к ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С.29-39.
23. http://www.raiffeisen.ru/rBank/retail/mortgageloans_description_ekaterinburg.
24. http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html.
25. http://www.rusipoteka.ru/element.htm. - субъекты
26. http://www.rusipoteka.ru/analytics/.
27. http://www.cbr.ru/analytics/print.asp?file=ipoteka_2.htm.
28. http://www.sbrf.ru/ruswin/press.htm#051202.
29. http://www.banki.ru/banks/rating/.
30. www.skbbank.ru.
Приложение 1. Характеристика пфандбрифов и MBS
Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка — эмитента пфандбрифов (а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования. [1. С. 45]
Пфандбрифы — облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора. Обеспечением этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты государственным органам.
1) ипотечный банк выдает кредиты заемщикам;
2) кредиты, подобранные в соответствии с определенными стандартными характеристиками объединяются в пул, на основе которого банком выпускаются облигации с ипотечным обеспечением;
3) ипотечным обеспечением служат обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам;
4) ипотечный банк продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту;
5) инвесторы покупают ипотечные облигации, платежи по которым осуществляются ипотечным банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему;
6) ипотечные кредиты остаются на балансе ипотечного банка, но выделяются на отдельном реестре учета ипотечного обеспечения;
7) ипотечный банк или орган, контролирующий его деятельность, назначает независимого поверенного, осуществляющего постоянный контроль за соблюдением установленных законодательством требований;
8) поверенный осуществляет периодический аудит пула кредитов, включенных в обеспечение;
9) владельцы ипотечных облигаций обладают правом прямого и преимущественного доступа к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. [4. С. 72-73]
Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по следующей схеме:
1) банк — первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя
2) приобретая право требования по кредиту у банка - первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle — SPV) —ипотечное агентство — приобретает права кредитора и права залогодержателя. При этом банк, как правило, продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту из пула не выполняет свои обязательства;
3) SPV, собрав пул однотипных кредитов, выпускает на его основе свои ценные бумаги и продает их инвесторам. В США ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям — FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй»), и FHLMC («Фредди Мак»), которые пользуются поддержкой государства;
4) SPV является организацией-проводником платежей от заемщиков инвесторам. Главная их задача — пересылка полученных платежей инвесторам. Существует лишь временная задержка между выплатами по кредитам пула и платежам держателям ценных бумаг, которая составляет, как правило, 15—25 дней. «Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Владельцу ценной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений»
В США государственная гарантия по этому виду ценных бумаг избавляет
инвестора от риска дефолта: банк — первичный кредитор гарантирует продолжение платежей по кредиту даже в период от дефолта до реализации залога. Если банк оказался несостоятельным, то GNMA назначает другого агента по реализации залога и само продолжает платить по кредиту до реализации залога. В гипотетической ситуации, если GNMA окажется несостоятельным, то американское правительство гарантирует продолжение платежей по кредиту — тройная защита инвестора. Все усилия направлены на одно — продолжать платить инвестору по ценной бумаге. Неудивительно, что у этих бумаг практически отсутствует риск дефолта и для них характерен высочайший кредитный рейтинг".
5) SPV выплачивает комиссионное вознаграждение банку — первичному кредитору (за обслуживание кредитов) из поступающих средств. [4, С.74-75]
Принципиальные различия между этими видами ипотечных ценных бумаг отобразим в таблице:
| Пфандбрифы | Облигации типа MBS |
| 1. Эмитент | |
| Первичный кредитор | Специальная организация SPV |
| 2. Секьюритизация | |
| Балансовая | Внебалансовая |
| 3. Обеспечение высокого кредитного рейтинга | |
| Жесткий государственный контроль за эмитентами – кредитными учреждениями | Государственные гарантии инвесторам Льготы и привилегии эмитентам MBS |
| 4. Риск досрочного погашения | |
| Банк-эмитент | Инвестор |
| 5. Доход | |
| Фиксированный или плавающий процент | Все платежи, выплачиваемые заемщиком по кредиту, за минусом вознаграждения обслуживающему банку и SPV |
Приложение 2. Схема рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
