160770 (599071), страница 25

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 25)

Законом РФ "О плате за землю" были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной оценки земли было возложено на службы нового Государственного земельного кадастра.

Кадастровая оценки земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.

По совокупности этих характеристик территории субъектов РФ разделяются на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Согласно постановлению Правительства РФ от 3 ноября 1994г. № 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" и Инструкции Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ "О плате за землю" нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Так, в начале 1997 г. по 69 оценочным зонам Москвы базовые ставки земельного налога составляли от 120 057 тыс. руб. за гектар в 1-й зоне до 5241 тыс. руб. за гектар в 69-й зоне, а расчетные значения нормативной цены земли — соответственно от 24 011 400 до 1 048 200 тыс. руб. за гектар.

Органы исполнительной власти субъектов РФ правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к нормативной цепе земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цеп на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

10.5. Рыночная стоимость земли

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами и применяют те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости. Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотя в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто поддающейся измерению.

Ниже рассматриваются следующие наиболее употребительные методы оценки земельных участков:

• сравнение продаж;

• соотнесение;

• разбивка па участки;

• техника остатка для земли;

• капитализация земельной ренты.

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж, техника которого изложена в гл. 9. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики в должном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнение продаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.

Из двух классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании единиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнее первый вариант, т.е. цены продаж сравниваемых участков приводятся к единому измерителю площади (1 м², 1 сотка, 1 га). Известный из переводной литературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у нас практически не применяется. Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли и корректировка их цен выполняется по следующим признакам (в указанной последовательности):

• состав оцениваемых прав;

• условия финансирования сделки;

• условия продажи;

• рыночные условия (время сделки);

• местоположение;

• условия зонирования и другие ограничения;

• физические характеристики;

• доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).

Метод соотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного участка и его улучшений, это соотношение обладает достаточной устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.

Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.

Технику использования метода соотнесения рассмотрим на условном примере. Допустим, требуется оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. По соотношению стоимости улучшений к цене продаж определил типичную долю в ней стоимости земли и перенес ее на аналогичный оцениваемому участок. Результаты расчетов приведены в табл. 11.1.

Таблица 11.1

Определение доли стоимости земли в цене продаж

Следовательно, на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены продажи типичного участка с улучшениями. Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с постройками продается за 240 млн. руб., то свободный участок путем соотнесения правомерно оценить в 62,4 млн. руб. (240x0,26). Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.

Метод разбивки на участки представляет собой упрошенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.

Работа заключается в определении:

1. размеров и числа участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе;

2. цены продаж улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации;

3. затрат инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;

4. текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.

Рассмотрим пример. Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков.

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продастся в среднем за 36 млн. руб. (около 500 долл. за сотку), т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 1440 млн. руб. (36 млн. руб. х 40 уч.). С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года.

Издержки и прибыль инвестора составят (в млн. руб.):

благоустройство: проектно-изыскательские работы, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций

(по цене подрядчиков) 480

управление 60

маркетинг 70

налоги и страхование 40

прибыль инвестора 130

Итого 780

Чистый доход от продажи участков: 1440 - 780 = 660 млн. руб.

Норма отдачи проекта принимается в размере 12% (без учета инфляции).

Текущая стоимость земельного массива определяется путем дисконтирования потока чистого дохода, в данном случае поступающего равномерно в течение 4 лет при норме отдачи 12%, чему соответствует коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета 3.03735. Следовательно, рыночная стоимость всего оцениваемого участка земли округленно составляет 500 млн. руб. [(660/4) х 3,03735].

Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода. Остальная часть, чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Такой подход, сочетающий достоинства затратного и доходного методов, вполне корректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу цену использования всего арендуемого имущества без различения его составляющих, а коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий могут быть получены оценщиком по сравнимым объектам на местном рынке.

Например, требуется определить стоимость участка, для которого, по мнению оценщика, наилучшим использованием является строительство многоэтажного гаража-стоянки для легковых автомашин. Строительство такого гаража по типовому проекту стоит 18 млрд. руб., а чистый операционный доход прогнозируется в 3 млрд. руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15% и для земли — 12%.

Для здания чистый операционный доход = 18 х 0,15=2,7 млрд. руб., для земли чистый операционный доход = 3,0 - 2,7 = 0,3 млрд. руб. Стоимость земли = 0,3/0,12 = 2,5 млрд. руб.

Капитализация земельной ренты — способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Внешне он прост и выражается зависимостью:

Доход от владения землей .

Стоимость земельного участка = Коэффициент капитализации для земли

Характеристики

Список файлов книги