182939 (596646), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Это позволяет сделать вывод о том, что многофункциональный комплекс как объект инвестиций на текущий момент может рассматриваться только как объект обязательственных прав по инвестиционному договору, договору строительного подряда. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации. В свою очередь она может быть произведена только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Таким образом, на основании формулировки пункта 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 27.02.2003 №29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" в отношении указанного многофункционального комплекса, в котором будут расположены технологические помещения железнодорожного вокзала и помещения для коммерческого использования, можно сделать однозначный вывод о том, что на весь комплекс, как на вновь создаваемый объект, не распространяются ограничения, связанные с обязательным его нахождением исключительно в собственности ОАО "РЖД" или федеральной собственности, установленные для имущества, внесенного в уставный капитал ОАО "РЖД".
Не распространяются на него и иные ограничения на передачу имущества уже находящегося в собственности ОАО "РЖД", установленные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2004 №57 "Об ограниченных в обороте объектах имущества открытого акционерного общества "Российские железные дороги".
Все это делает возможным передачу помещений многофункционального комплекса (за исключением технологических помещений железнодорожного вокзала) по окончании строительства в собственность инвестора.
Механизм привлечения инвестиций, а также порядок и условия передачи по окончании строительства в собственность ОАО "РЖД" технологических помещений железнодорожного вокзала, а в собственность инвестора - иных помещений, предназначенных для коммерческого использования, определяется условиями заключаемого между ОАО "РЖД" и инвестором инвестиционного договора.
3.4 Варианты реализации проекта
инвестиционный проект реконструкция вокзал
Для взаимодействия между участниками проекта возможны следующие варианты:
-
участие в долевом строительстве Комплекса;
-
совместная деятельность по строительству Комплекса.
При обоих вариантах, инвестиционные затраты несет ГК "Восток", ОАО "РЖД" в свою очередь предоставляет земельный участок под застройку и технические условия на сети. По завершению инвестиционной фазы проекта участники вступят в права собственности двух частей здания.
Дальнейшее управление зданием и поддержание его технического состояния возможно также по двум вариантам:
-
создание некоммерческого партнерства, обслуживающего эксплуатацию здания;
-
заключение агентского договора, по которому все эксплуатационные расходы несет один из собственников, а второй компенсирует часть расходов относимых на его долю собственности.
Поскольку ОАО "РЖД" получает земельный участок в аренду, оно будет осуществлять все расчеты по выплате арендных платежей, ГК "Восток" будет компенсировать часть расходов, в соответствии с его долей собственности.
Инвестиционные проекты могут финансироваться за счет инвестиций участников проекта и за счет участия банка в кредитовании инвестиционных проектов, а именно проектного финансирования.
Проектное финансирование - участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитов на срок более 1 года, при реализации которых возврат вложенных средств и получение доходов осуществляется на этапе эксплуатации проекта из выручки от реализации продукции и услуг, генерируемой самим проектом.
Данный инвестиционный проект предпочтительнее финансировать за счет собственных средств ОАО "РЖД" и инвестиций соинвестора - ГК "Восток", поскольку использование собственных средств всегда предпочтительнее при реализации инвестиционного проекта. Эти ресурсы являются более "дешевыми" по сравнению с банковским кредитом. Кроме этого, проектное финансирование является относительно новой формой долгосрочного банковского кредитования для нашей страны. Для банка проектное финансирование характеризуется повышенными рисками, поэтому при минимизации этих рисков банк использует повышенную процентную ставку, предъявляет жесткие залоговые требования, требует участия заемщика собственными средствами 30-50 % от стоимотси проекта, использует возможность преобретения части акций предприятия. Помимо этого на предприятие "ложится" бремя выплат по кредиту - проект должен генерировать достаточные денежные потоки для обслуживания кредита. Все это ведет к удорожанию проекта. Использование собственных ресурсов выгоднее еще и потому, что в случае затруднения реализации проекта легче приостановить строительство, времено "заморозить проект".
4. Финансово-экономические характеристики инвестиционного проекта
4.1 Общие положения и условия инвестиционного проекта
В связи с отсутствием утвержденного проекта и технико-экономических расчетов, данные о площадях будущего объекта, полученные на основании эскизов здания, являются приблизительными и могут в дальнейшем изменяться.
При отсутствии утвержденной проектной документации, для расчета возникающих денежных потоков и эффективности проекта, использовалась информация о рыночной стоимости аренды коммерческой недвижимости в г. Самара и альтернативных издержках.
В качестве доходов Куйбышевской ж. д. от реализации проекта рассматривается прирост среднегодовой выручки от пассажирских перевозок после ввода Комплекса в эксплуатацию на 30 846,29 тыс. руб. (3,4 % от существующей величины, в ценах 2005 г.), в том числе:
-
за счет пригородных перевозок от станций Новокуйбышевская, Липяги, Чапаевск, Курумоч, Царевщина, кинель, Тургеневка, Георгиевка, Кротовка на 1 962,34 тыс. руб. (9,0 %);
-
за счет перевозок в дальнем следовании и в пригородном сообщении по станции Самара на 28 883,95 тыс. руб. (3,4 %)
Доходные поступления для ГК "Восток" будут формироваться за счет сдачи в аренду площадей. Доходы, в этом случае целесообразно формировать на основании использования выделенных площадей в трех направлениях:
-
доходы от аренды офисных помещений;
-
доходы от аренды паркинга;
-
доходы от аренды торговых площадей
Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Железнодорожного района города Самары показал, что средняя стоимость одного квадратного метра аренды офисных площадей в данном районе составляет 600 руб. в месяц.
Расчет потока доходов от аренды паркинга зависит от количества машино-мест, общее количество машино-мест при площади в 12 000 кв. м. составляет около 400 мест. С учетом площади, которая планируется для использования Куйбышевской ж. д. (2 000 кв. м. или oколo 67 машино-мест), оставшуюся территорию (10 000 кв. м. или 333 машино-места) можно также сдавать в аренду. Продолжительность рабочего дня паркинга в расчетах принята 8 часов ежедневно, при средней загрузке 95 %.
Поток расходов формируется в части затрат на содержание зданий второй очереди. В связи со специфичностью объекта и отсутствием доступных рыночных данных о содержании подобных паркингу сооружений, нами был рассчитан ориентировочный уровень затрат, на основании данных о предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м. общей площади жилья в месяц, установленных Постановлением Правительства РФ № 441 от 26 августа 2004 г. По Самарской области на 2005 г. этот показатель составляет 26,8 рублей.
Земельный участок, на котором будет располагаться многофункциональный комплекс будет находиться в федеральной собственности. ОАО "РЖД" получает землю на правах аренды, с возможностью дальнейшей передачи в субаренду. В настоящее время неизвестна величина арендной платы за пользование землей и данная статья расходов исключена из расчетов, в следствие чего все расчетные показатели будут завышены и потребуют корректировки после уточнения условий аренды.
Все расчеты ведутся в рублях. Все результаты расчетов содержат погрешность, заданную при определении исходных данных для проекта. Точность приводимых чисел является только арифметической.
4.2 Планируемые инвестиции проекта
В настоящее время отсутствуют утвержденный проект и технико-экономические расчеты по строительству многофункционального комплекса. Таким образом, данные о площадях будущего объекта, полученные на основании эскизов здания, являются ориентировочными и могут в дальнейшем изменяться.
Планируемая общая площадь объекта составит 42 390 кв. м., полезная площадь - 40 500 кв. м., в том числе паркинг - 12 000 кв. м. (около 400 машино-мест).
Основное здание будет иметь не менее 7 этажей, включая подвальный этаж. Согласно предварительным расчетам, площадь отводимая под службы пассажирского хозяйства Куйбышевской железной дороги, составит не менее 17,4% от общей площади здания или 5 280 кв. м., полезная площадь - 4 752 кв. м., в том числе паркинг - 2 000 кв. м. При оформлении долевой собственности, ОАО "РЖД" сможет распоряжаться площадями объекта только в пределах своей доли.
Потребность в денежных средствах, необходимых для производства строительно-монтажных работ, осуществляется непосредственно инвестором, согласовывающим проектно-сметную документацию.
Общая стоимость строительства и потребность в финансировании второй очереди складывается из суммы величин стоимости строительства основного здания и паркинга. По данным Куйбышевской железной дороги ориентировочная стоимость строительства основного здания составляет 1055,00 млн. руб., стоимость паркинга - 144,00 млн. руб.
Таким образом, стоимость строительства составит 1199,00 млн. руб. (включая НДС).
Расчет стоимости достройки приведен на основе приблизительных расчетов. Согласно представленным данным, строительство 1 кв. м здания второй очереди составляет (1055,00 млн. руб. / (42390 кв. м - 12000 кв. м)) = =34,72 тыс. руб., стоимость строительства 1 кв. м паркинга составит ориентировочно 12,00 тыс. руб.
Следует отметить, что при реконструкции первой очереди вокзала были выполнены работы, относящиеся и ко второй очереди на общую сумму 290,06 млн. руб. (в ценах 2004 года). Перечень работ представлен в табл.4.1.
Таблица 4.1
Работы, относимые к Комплексу, выполненные при строительстве здания вокзала
Выполненные работы | Сумма, млн. руб. |
Подготовка территории, вынос коммуникаций и др. | 56,47 |
Переустройство ливневой канализации и строительство самотечного канализационного коллектора | 21,48 |
Реконструкция узловой котельной с увеличением мощности с учетом теплоснабжения Комплекса, строительство теплотрассы длиной 900 п/м | 95,07 |
Строительство дополнительной котельной, для разгрузки узловой котельной | 27,00 |
Вынос пункта экипировки пассажирских вагонов на станцию Звезда | 59,06 |
Строительство водопровода и канализации | 5,12 |
Усиление энергоснабжения | 6,60 |
Благоустройство привокзальной площади | 17,06 |
Проектные работы по Комплексу | 2, 20 |
Итого | 290,06 |
В то же время, некоторые из перечисленных работ, такие как - переустройство ливневой канализации, вынос пункта экипировки пассажирских вагонов на станцию Звезда и благоустройство привокзальной площади, на общую сумму 97,61 млн. руб., подлежали выполнению независимо от планируемого к строительству Комплекса. Таким образом, целесообразно для дальнейших расчетов исключить их из суммы вклада ОАО "РЖД".
Главным условием, определяющим возможность реализации рассматриваемого проекта, будет распределение площадей здания.
В настоящее время достигнута договоренность между Куйбышевской ж. д. и ГК "Восток" на следующее предварительное распределение площадей многофункционального комплекса на основании эскизного проекта (табл.4.2). Данное распределение утверждено Заместителем начальника дороги по пассажирским перевозкам 27 сентября 2004 г. и согласовано с начальником Дорожной дирекции по обслуживанию пассажиров Кбш ж. д. и представителем потенциального инвестора, руководителем проекта ГК "Восток". Стороны договорились о следующем распределении площадей:
-
не менее 17% общей площади постройки остается в собственности Куйбышевской железной дороги;
-
не менее 80 % общей площади постройки остается в собственности ЗАО "Группа компаний Восток".
Кроме того, 3% составляет погрешность, которая будет уточнена после утверждения проектно-смектной документации.
Таблица 4.2
Предварительное распределение площадей многофункционального комплекса между Кбш ж. д. и ГК "Восток"
Наименование | Всего, кв. м | В том числе | ||||
Куйбышевская ж. д. | Группа "Восток" | |||||
Кв. м | % | кв. м | % | |||
Общая площадь | 30390 | 5280 | 17,4 | 25110 | 82,6 | |
Полезная площадь | 28562 | 4752 | 16,6 | 23810 | 83,4 | |
В том числе по этажам | ||||||
Подвал - общая | 5788 | 1790 | 31,3 | 3830 | 68,7 | |
полезная | 5510 | 1720 | 31,2 | 3790 | 68,8 | |
0-й этаж - общая | 3600 | 3200 | 88,9 | 400 | 11,1 | |
полезная | 3110 | 2770 | 88,1 | 340 | 10,9 | |
1-й этаж - общая | 4370 | 290 | 6,6 | 4080 | 93,4 | |
полезная | 4172 | 282 | 6,3 | 3910 | 93,7 | |
Наименование | Всего, кв. м | В том числе | ||||
Куйбышевская ж. д. | Группа "Восток" | |||||
Кв. м | % | кв. м | % | |||
2-й этаж - общая | 1750 | 0 | 0 | 1750 | 100 | |
полезная | 1620 | 0 | 0 | 1620 | 100 | |
2, 3-й этаж - общая | 1180 | 0 | 0 | 4180 | 100 | |
полезная | 3990 | 0 | 0 | 3990 | 100 | |
Наименование | Всего, кв. м | В том числе | ||||
Куйбышевская ж. д. | Группа "Восток" | |||||
Кв. м | % | кв. м | % | |||
3, 4-й этаж - общая | 3900 | 0 | 0 | 3900 | 100 | |
полезная | 3680 | 0 | 0 | 3680 | 100 | |
4, 5-й этаж - общая | 3860 | 0 | 0 | 3860 | 100 | |
полезная | 3640 | 0 | 0 | 3640 | 100 | |
5-й этаж + антресоль - общая | 2370 | 0 | 0 | 2370 | 100 | |
полезная | 2220 | 0 | 0 | 2220 | 100 | |
Технический этаж - общая | 640 | 0 | 0 | 640 | 100 | |
Полезная | 620 | 0 | 0 | 620 | 100 |
Окончательное распределение площадей будет определено с учетом условий, при которых сохранятся доли участников проекта.
4.3 Налоговое сопровождение проекта
В результате реализации данного проекта возрастает стоимость имущества, находящегося на балансе его участников. Это вызовет увеличение отчислений налога на имущество, уплачиваемого в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Согласно статьи 377 НК РФ, в отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в процессе совместной деятельности, исчисление и уплата налога производятся участниками договора простого товарищества пропорционально стоимости их вклада в общее дело.