182124 (596576), страница 7

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Для поддержки строительной отрасли в рамках антикризисных мероприятий Правительство РФ решило направить 32,6 млрд. рублей на приобретение уже построенного жилья для Минобороны РФ, ещё 60 млрд. руб. для поддержки системного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов.

Этим саамы члены счётной палаты хотят сформировать госзаказ, чтобы поскорее обеспечить жильём льготников, «с определением количества квартир, которые необходимо построить». В условиях кризиса это поможет решить две проблемы: поддержать рынок жилья и, в конечном счёте, граждан, стоящих в очередях.

3.2 Ипотечное кредитование

Проблема ипотечного кредитования существовала всегда, сейчас, во время кризиса, она выступает наиболее остро. За первые 3 месяца этого года петербургские кредиторы выдали 693 жилищные ссуды. Масштабы «ипотечного» бедствия налицо: примерно столько же в I квартале 2008 года оформил только ВТБ24. Объёмы ипотечного кредитования сократились втрое, если сравнивать с IV кварталом прошлого года, и в 10 раз относительно I квартала 2008 года. Общая сумма выданных с начала 2009 года ссуд – 1,4 млрд.

Сегодняшняя ипотека по условиям и объёмам очень напоминает 2005 год: минимальные ставки – 15-16% в рублях; первоначальный взнос от 30%. Средняя сумма займа около 2 млн. руб. многие кредиторы вынуждены пересмотреть условия, приостановить наиболее рисковые программы и внимательнее отнестись к оценке платёжеспособности клиентов. Снизился и сам процесс, клиенты не готовы брать на себя кредитные обязательства.

Госбанки («Сбер» и ВТБ24) сохранили свои позиции на рынке – совокупно 80%, хотя их объёмы кредитования тоже снизились в разы. Оставшаяся доля приходится на «Санкт-Петербург», банки, работающие по стандартам АИЖК, а также кредиторов, предоставляющих не более 10 ссуд в месяц по собственным программам.

Как и в конце 2008 года, Абсолют Банк вообще не предоставил отчёта о выданных ссудах; причину в банке не разъясняют, хотя заявляют, что ипотечное кредитование ведётся. Аналогичная ситуация с Городским ипотечным банком – цифры неизвестны.

Вдвое увеличилась выдача ссуд по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования: региональные партнёры возобновляют сотрудничество с АИЖК (впрочем, пока доля этих кредитов в общей массе не существенна).

Если учесть, что подавляющее большинство ссуд было выдано для приобретения жилья на вторичном рынке, получается, что на них пришлось лишь 6% сделок за I квартал (всего в городе было зарегистрировано 10 703 сделки). В 2008 году, по разным оценкам (и в разные периоды), ипотечная доля рынка составляла от 15 до 30%. Очевидно, что восстановить объёмы кредитования до уровня 2008 не удастся ещё долго. Динамику ипотечного падения см. табл. 1

Банк-кредитор	2008 год			I квартал 2009 года
	Число кредитов за год, шт.	Число кредитов за IV квартал, шт.	Число кредитов, шт.	Объём, млн. руб.	Средняя сумма кредита, млн. руб.
Северо-Западный банк Сберегательного банка России		4217	960	416	801,5	1,92
Банк «ВТБ24»		2922	420	114	289,5	2,53
Банк «Санкт-Петербург»		2033	195	42	65,6	1,56
Городской ипотечный банк		794	118	-	-	-
Банки, работающие по собственным программам ипотечного кредитования		4621	47	65	150	2,3
«Городская программа ипотечного кредитования», банки-партнёры Агентства		509	24	56	105,8	1,89
Банк «КИТ-Финанс»		1290	-	-	-	-
Банк «Абсолют»		1108	-	-	-	-
ИТОГО		16 700 (43,2 млрд. руб.)	1646 (4,3 млрд. руб.)	693	1412,4	2,03

Также интересен тот факт, что же будут делать банки с недвижимостью, полученной за долги, и выгодно ли им это?

Множество экспертов сходятся на едином мнении, что банки будут до последнего пытаться эту недвижимость не получить. Банки никогда не любили непрофильные активы, финансовые структуры интересуют только деньги. Сейчас не так просто реализовать недвижимость, подавать её придётся с дисконтом (по отношению к первоначальной оценке). В итоге рыночная стоимость или стоимость продажи может оказаться ниже залоговой.

Выброс на рынок «ипотечных» квартир приведёт к цепной реакции: цены снизятся ещё больше – банкам станет ещё труднее вернуть свои деньги. И сами кредиторы это понимают: продают жильё только в крайнем случае, если заёмщик точно не сможет платить по ссуде. На самом деле, на рынке жилья таких объектов единицы.

Говоря об ипотечном кредитовании, также хочется отметить, что Президент РФ, Дмитрий Медведев заявляет, что государство в случае необходимости готово выделить дополнительные средства.

Революционные меры принимает государство в отношении всех банков, получивших господдержку. Теперь они должны кредитовать предприятия и население по ставке не выше ставки рефинансирования плюс 3%. Сейчас ставка рефинансирования составляет 13%, а это значит, что максимальная ставка по кредиту не должна превышать 16%. В реальности же она приближается к 20%.

Министр финансов, Алексей Кудрин уточнил, что кредитовать по ставке 16% должны только банки, получившие субординированные кредиты. Банков, получивших от ЦБ беззалоговые кредиты, это не касается.

Субординированные кредиты выданы на сегодняшний день:

• Сбербанку – 500 млрд. руб.,

• ВТБ – 200 млрд. руб.,

• Россельхозбанку – 25 млрд. руб.,

• Газпромбанку – 15 млрд. руб.,

• Аьфа-банку – 10,2 млрд. руб.,

• Номос-банку – 4,9 млрд. руб.,

• Ханты-Мансийскому банку – 2 млрд. руб.

Сейчас акционеры банка должны на рубль такова кредита привлечь ещё рубль со стороны. А размер субординированного кредита не может превышать 30% капитала банка.

От пика цен с сентября 2008 года – к апрелю 2009 года квартиры подешевели на 13, 4% в рублях, в том числе за 1 квартал – на 7%. Сначала года больше всего в цене сдали «единички» - минус 8%, «двушки» - минус 7%, «трёшки» - минус 6%. Быстрее остальных сдавали дешёвые объекты низкого качества (которые ещё год назад дорожали опережающими темпами): панельные «хрущёвки» и «корабли» потеряли 9%. Чуть меньше подешевели «панельки» 1970-80-х годов – минус 8%, цены на современные кирпичные дома упали на 7%, а в старом фонде на 6%.

Количество предложений на рынке росло, в большинстве случаев цены на выставленные варианты были завышены. Покупатели требовали скидки в 200 000-300 000 руб., мало кто из продавцов шёл на это. Суммы реальных сделок ниже изначальных спросов на 5% (в отдельных случаях скидки достигают 10-15%).

К концу марта объём предложения на вторичном рынке составил около 16 000 квартир, увеличившись за квартал на 24%.

Цены на жильё падают с каждым днём, на 17 апреля составляют 84704 руб./кв.м. я считаю, такая ситуация, связанная с падение цен будет прослеживаться вплоть до конца 2009 года. График будет представлять из себя волну спадов и подъёмов, но всё же малоэтажное строительство остаётся одним из перспективных направлений для девелоперов.

Наибольшую популярность на рынке малоэтажного домостроения пользуется жильё экономкласса, которое выглядит дороже, чем стоит. Соответственно, растёт спрос на технологии, обеспечивающие себестоимость строительства конструкции на уровне 14 – 17 тыс. руб. за кв. метр и дорогую, качественную отделку.

3.3 Анализ динамики продаж

В ходе анализа динамики продаж за 4 квартал 2008 года на рынке загородного малоэтажного жилья специалисты компании Vesco Consulting отмечают снижение объёмов реализации до уровня аналогичного периода 2003 года, проанализировав рыночную ситуацию, делаю выводы, что 2009 год так же останется в рамках периода 2003 года.

Второе полугодие 2008 года стало самым тяжёлым временем для всех без исключения игроков загородного рынка. Почти полный отказ от ипотеки малоэтажного жилья и земли, отсутствие инвестиций, резкое снижение покупательской активности – всё это вылилось в замедление строительства, замораживание проектов, отказ от первоначальных концепций проектов. На фоне резкого снижения покупательской активности, связанного с ожидание и падение цен и опасением вкладывать деньги в незавершённое строительство, девелоперы были вынуждены придумывать различные способы, чтобы стимулировать клиентов к совершению покупки.

Они проводят всевозможные акции и подарки будущим жильцам, выступают с некоторой стратегией продвижения своего «товара» , предлагая машины, квартиры, гаражи, бани, другие – дополнительные метры жилья. И практически все заявляют о скидках при 100%-й оплате недвижимости. Размер бонуса в этом случае сугубо индивидуален и может составлять 15-20%.

Однако большинство покупателей ожидают, как поведёт себя рынок дальше, и не спешат совершать покупки, и я полностью согласна с таким утверждение, рынок будет постоянно дешеветь. К тому же, в условиях, когда крупные, так и мелкие компании заявляют о сокращении персонала, урезании бюджетов, премий и заработных плат, количество потенциальных клиентов заметно снижается.

В результате все эти факторы негативным образом негативно сказались на объёмах реализованных домовладений, количество которых снизилось в четыре раза по сравнению с предыдущим кварталом.

Также стоить отметить, что продажи в 4-ом квартале были зафиксированы только в тех местах, застройщиками которых выступали крупные опытные компании, а также там, где строительство приближалось к концу.

Главная задача девелопера в сложных экономических ситуациях - остаться «на плаву», что можно сделать только за счёт сокращения издержек: определить оптимальный набор инфраструктуры, выбрать наиболее экономически оправданные технологии и материалы для строительства зданий.

Также по результатам исследования Vesco Consulting, следует отметить, что 96% потенциальных покупателей тщательно изучают возможные варианты технологий строительства, и это имеет для них принципиальное значение. Так, например, в Санкт-Петербурге активным спросом пользуются деревянные каркасные здания.

Сейчас весь рынок объединяет тенденция к удешевлению строительства, тогда как раньше приоритет отдавался дорогостоящим материалам. Чем ниже себестоимость – меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больше интерес к технологии проявляют застройщики и потребители. Это касается и объёмов – если несколько месяцев назад наиболее популярны были у потребителей были дома с жилой площадью 300-400 кв. метров, то сейчас их интерес ограничен 120-150 кв. метрами.

Однако стоить отметить, что увеличение в общем объёме спроса на малоэтажное жильё доли эконом-класса - явление не сиюминутное. Покупательная способность населения не изменилась. Те, у кого были средства на дорогое жильё, уже обзавелись загородными домами элитного класса. И сейчас наступает время людей со средней покупательской способностью. Именно на них сейчас должен ориентироваться рынок. Кризис только обострил эту тенденцию.

Именно на возведение малоэтажного жилья эконом-класса сейчас будут ориентироваться застройщики. Собственно, изменяется и спрос на применяемые технологии и материалы – спросом будут пользоваться те, что позволяют сократить себестоимость строительства, но без ухудшения технико-экономических показателей и качества отделки. Отделочные материалы экономкласса будут применяться при возведении жилья по госзаказу, а вот при обустройстве жилья в рамках инвестиционных проектов будут использоваться качественные материалы.

Таким образом, основная тенденция рынка строительства малоэтажного жилья – удешевление конструкции зданий и применение дорогих отделочных материалов. Причём сокращение себестоимости строительства достигается в основном за счёт внедрения новых технологий, редко – за счёт использования более дешёвых материалов.

3.4 Первичный и вторичный рынок жилья

С начала года число продаж на вторичном рынке жилья продолжает плавно увеличиваться. В апреле зарегистрированных сделок было 4416, это на 331 сделку больше, чем в марте. Однако по общему уровню покупательской активности весна 2009 года всё же существенно уступает показателям аналогичного периода 2008 года. К примеру год назад было зарегистрировано 6884 договора купли-продажи. Динамику договоров купли-продажи в апреле (интервал год) можно посмотреть в таблице.

Район	2006	2007	2008	2009
Адмиралтейский	405	231	368	173
Василеостровский	323	278	382	154
Выборгский	697	572	564	406
Калининский	604	518	550	399
Кировский	475	618	378	235
Красногвардейский	408	376	407	214
Красносельский	395	315	391	285
Московский	440	352	388	619
Невский	634	639	671	397
Петроградский	314	273	293	193
Приморский	623	511	661	272
Фрунзенский	431	475	528	394
Центральный	662	486	540	195
Колпинский	265	210	241	199
Кронштадтский	58	-	137	59
Курортный	45	-	107	72
Петродворцовый	158	95	136	81
Пушкинский	114	-	142	69
Итого	7051	5949	6884	4416

Как видно из таблицы спад также был в апреле 2007 года, а в 2008 году продажи опять поднялись, из-за кризиса к апрелю 2009 года продажи упали. Пик продаж приходится на 2006 год.

Характеристики

Список файлов ВКР