177917 (596228), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и её цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими.

При выборе варианта землепользования важную роль играют следующие факторы:

• престижность района;

• возрастная структура населения;

• уровень образования населения;

• криминагенность.

Правовая обоснованность застройки

• Правовая обоснованность застройки

• правила зонирования;

• законы по охране окружающей среды;

• требования к планированию;

• требования на получение разрешений;

• строительные кодексы;

• жилищные кодексы;

• положение о разбивке земли на участки;

• различные виды налогов;

• нормативы энергопотребления;

• ограничения по затененности и др.

Физические характеристики земельного участка

площадь и форма;

земельные излишки;

топография.

Инженерное обустройство территории

наличие систем водоснабжения, канализации. теплоснабжения. газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации:

наличие наружного освещения;

наличие удобных транспортных связей с зонами трудового тяготения, с культурными и общественными центрами.

Местоположение

для городских земель:

• престижность застройки;

• архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки:

• развитая торговая сеть;

• сеть бытового обслуживания;

• сеть культурных и зрелищных предприятий;

• соседство;

• неудобства;

• удаленность земельного участка от делового центра, от остановок общественного транспорта.

для земель сельскохозяйственного назначения:

• удалённость земельных участков от центров сбыта продукции и качество дороги; удалённость земельного участка от центральной усадьбы и качество дорог;

• удалённость от автомобильной трассы и качество дорог;

• удаленность от железной дороги и качество дорог;

• удалённость от источников водоснабжения;

• удалённость от источников энергии;

• удалённость от газопровода;

• удалённость от линий связи.

Окружающая среда

1. необычная роза ветров;

2. повышенная солнечная активность;

3. уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования:

4. повышенная опасность наводнения или затопления;

5. повышенная опасность землетрясения;

6. оползни;

7. повышенная пожароопасность.

2.3 Осмотр и описание земельного участка

Особенности работы оценщика при осмотре объекта оценки

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его осмотра. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу со специалистами технических служб, ответственными за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, дата текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. Необходимо отметить в отчёте, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатируемом, на консервации, охраняется ли объект, действуют ли основные системы инженерного оборудования. При осмотре проводится фотографирование всего объекта, а также повреждений и дефектов, например, трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта и т.д.

Для определения рыночной стоимости объекта необходимо использовать техническую документацию.

Одной из целей осмотра является проверка соответствия объектов, указанных в технической документации реальной ситуации на участке.

При составлении отчёта об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки, она соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата его последнего посещения для осмотра и сбора исходных данных.

Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчёта по оценке. Основной целью данного описания является, в первую очередь, выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. При описание объекта оценки необходимо соблюдать следующие требования:

• отчёт должен быть понятен любому читателю;

• представленные данные должны быть чёткими, ясными и однозначными;

• исходные данные, которые затем используются в расчётах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками.

Таблица 3. Описание объектов недвижимого имущества

№	Элементы описания	Характеристика
Общие положения:
1	Назначение объекта недвижимого имущества	Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
2	Текущее использование	Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом многоквартирный дом и т.п.
3	Населенный пункт	√
4	Адрес	√
5	Время до центра на общественном транспорте	√
6	Время до центра на личном транспорте	√
7	Расстояние до остановок общественного транспорта	√
8	Ближайший город	√
9	Расстояние до ближайшего города	√
10	Расстояние до ближайшей автомагистрали	√
11	Расстояние до ж/д станции	√
12	Ближайшие окружение	√
13	Границы окружения	√
14	Типичное использование окружения	Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные
15	Основной тип застройки	Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон
16	Плотность застройки	Менее 25%; 25–75%; свыше 75%;
17	Этажность застройки	Многоэтажная; малоэтажная; смешанная
18	Социальная инфраструктура	Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное
19	Благоустройство территорий	Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары
Юридическое описание:
20	Оцениваемые права	Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав
21	Наличие договоров аренды или субаренды	Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора
22	Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества	Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития
Планы и требования законодательства:
23	Генеральный план развития населённого пункта	Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п.
Неблагоприятные факторы окружающей среды:
24	Использование опасных материалов и технологий	Описание
25	Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья	Описание
Земельный участок:
26	Площадь участка
27	Зона	Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная
28	Сервитуты
29	Форма	Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное
30	Топография	Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное
31	Состояние участка	Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия
32	Неблагоприятные условия окружающей среды	Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность; иное
33	Транспортная доступность участка	Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд
34	Качество дорог	С твёрдым покрытием, грунтовая
35	Состояние дорог	Хорошее; удовлетворительное; плохое; строятся
36	Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть

При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуациям. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка.

Характеристики

Список файлов ВКР