177917 (596228), страница 9

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 9)

с) определение стоимости земельного участка как отношения годового чистого операционного дохода к ставке капитализации.

Ключ к модели определения стоимости земельного участка:

• горизонтальная линия круга означает деление;

• вертикальная – умножение величин.

Оценщик на основании выполненного анализа составляет реконструированный отчёт о доходах и расходах, прогнозирует чистый операционный доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить ставку капитализации дохода.

Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:

а) метод сравнительного анализа продаж;

в) метод коэффициента действительного валового дохода;

с) техника инвестиционной группы;

d) метод коэффициента покрытия долга.

а) метод сравнительного анализа продаж является самым простым и надежным методом определения ставки капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом операционном доходе и рыночной стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Ставка капитализации может быть рассчитана только после корректировки цен продажи сопоставимых земельных участков.

Ставка капитализации определяется по формуле:

r =

где:

ЧОД1…n – чистый операционный доход приносимый участками 1…n

С1…n – цены продажи аналогичных земельных участков С1…n

n – количество земельных участков взятых оценщиком для сравнения

в) Метод коэффициента действительного валового дохода

Данный метод применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых земельных участков, но имеется информация о действительном валовом доходе и операционных расходах этих участков.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r =

где:

КОР – коэффициент операционных расходов, величина которого определяется по формуле: КОР = ОР: ДВД

МДВД – мультипликатор действительного валового дохода, которого определяется по формуле:

МДВД = Ц: ДВД

с) Техника инвестиционной группы

В большинстве случаев с земельными участками связаны различные материальные ресурсы. Поэтому ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на земельный участок по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.

Материальные интересы, связанные с земельным участком могут иметь:

– финансовый характер;

– физический характер.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов

Если при покупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения чистого операционного дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

r = m r + r

где:

m – удельный вес заёмных средств в стоимости объекта недвижимого имущества

– удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости

r – ставка капитализации кредитора в практике оценки называется ипотечной постоянной.

Ставка капитализации кредитора рассчитывается по формуле:

r =

где:

ОК – годовые отчисления по обслуживанию кредита, лей;

СК – сумма ипотечного кредита, лей.

r – ставка капитализации собственника.

Ставка капитализации собственника определяется по формуле:

r =

где:

ДПДУН – денежные потоки до уплаты налогов;

СИК – сумма собственного инвестированного капитала.

Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.

Техника инвестиционной группы для физических интересов.

Для определения ставки капитализации оценщику необходима информация о ставках капитализации для каждого из анализируемых компонентов а также о доле каждого из физических компонентов в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = З rз + С rc

где:

З – удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

rз – ставка капитализации для земельных участков;

С – удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества;

rc – ставка капитализации для строений.

d) Метод коэффициента покрытия долга

Данный метод применяется для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок с землей привлекаются кредитные средства.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

r = КПД rк m

где:

КПД – коэффициент покрытия долга, который определяется по формуле:

КПД =

ЧОД – чистый операционный доход;

ГПОК – годовая плата за обслуживание кредита;

rк – ипотечная постоянная, %

m – удельный вес заёмных средств, %

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки застроенных и свободных земельных участков, приносящих доход.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимого имущества, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков осуществляется путём преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землёй и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимого имущества.

Для применения метода ДДП необходимо:

• тщательно проанализировать на основе финансовой отчётности, представляемой заказчиком, величину и динамику будущих доходов и расходов по объекту недвижимости;

• обосновать ставку дисконтирования;

• определить срок получения доходов и владения для предполагаемой перепродажи;

• рассчитать текущую стоимость будущих доходов путём дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функции сложных процентов и полученные величины сложить по формуле:

Сз = +

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

t – расчетный период;

i – ставка дисконтирования;

P – реверсия.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет 5–10 лет. Поскольку в условиях переходной экономики сложно прогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течение длительного периода времени, рекомендуется принимать расчетный период равный 3–5 лет. Это реальный срок на который можно сделать обоснованный прогноз.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов

Особенности расчёта денежного потока при использовании метода ДДП:

1. Поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

3. Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

4. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток для уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Реверсия представляет собой наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимого имущества может быть продан в конце расчётного периода.

Обоснование цены перепродажи земельного участка в конце прогнозного периода возможно тремя способами:

• непосредственным назначением цены исходя из тенденций соответствующего сегмента рынка;

• прямая капитализация чистого операционного дохода за год, следующий за годом прогнозного периода:

Р =

где:

Р – реверсия;

r – ставка капитализации для года, следующего за расчётным периодом;

• принятием допущений в изменение стоимости земельного участка или единого объекта недвижимого имущества:

Р = PV

где:

∆ – годовой темп роста стоимости;

PV – текущая рыночная стоимость объекта;

Ставка дисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов и определяется с помощью следующих методов:

1. метод построения;

2. метод выделения;

3. метод альтернативных инвестиций;

4. метод мониторинга.

1) Метод кумулятивного построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Эта ставка называется нормой отдачи на инвестиции и отражает характеристики определенных инвестиционных затрат которые, по ожиданиям инвестора, должны быть компенсированы за счет будущих доходов.

Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью методов кумулятивного построения определяется по форме:

i = реальная «чистая» ставка прибыли + ставка ожидаемой инфляции + премия за риск + премия за затраты

Реальная «чистая» ставка прибыли – это прибыль, которую инвестор ожидает получить за отказ от текущего использования определенной суммы денежных средств и инвестирование её в бизнес. «Чистая» ставка прибыли одинакова для всех инвестиций. В качестве безрисковой ставки прибыли используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. В практике оценщиков Молдовы в качестве ставки прибыли, очищенной от риска используется ставка дохода на государственные ценные бумаги на срок 364 дня.

Характеристики

Список файлов ВКР