177917 (596228), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Обязательным условием оценки земельных участков является учет специфики функционирования рынка земли, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенно влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации незастроенного земельного участка или единого объекта недвижимости, в состав которого входит земельный участок. Рынок земли – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает семь основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры.

Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. Существует ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются:

• покупатели;

• сам товар – земля;

• участники рынка – коммерческие организации и предприниматели

Признак сегментирования – это фактор по которому осуществляется выделением сегментов рынка

Критерий сегментирования – это фактор по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы на выбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Рынок земли имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка. Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:

• местоположению;

• способу свершения сделок;

• составу прав собственности;

• субъектам собственности;

• объёму передаваемых прав;

• функциональному назначению;

• цели использования;

• степени обустройства.

Широко применяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают и анализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов, сел.

На 1 января 2007 года общая площадь территорий Республики Молдова составила 3 384 625,53 га.

Республика разделена на 32 района, 3 муниципия, Автономное Территориальное Объединение Гагаузия и административно-территориальные единицы левобережья Днестра. Территория республики разделена на 978 примэрий которые включают 1679 населённых пунктов.

Площадь земель городов составляет 49132,93 га, площадь земель, сел – 309 148,35 га.

На практике часто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых с земельными участками находящимися в государственной собственности. Он обеспечивает передачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.

Под вторичным рынком земли понимается сделки, совершенные с земельными участками не в первые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на землю.

В зависимости от состава прав собственности которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи земельных участков и рынок аренды. В последние время выделяет также рынки сервитутов, ипотеки, застройки и других ограничений полного права собственности.

Рынок земли подразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых прав.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся право собственности, владения а также пользования.

На рынке аренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный набор прав, включающий только право пользования.

Собственность на земельный участок включает три основных элемента; владения, пользования, распоряжения.

По субъектам земельной собственности земли распределены следующим образом:

– площадь земель, находящихся в государственной публичной собственности составляет 781,5 тыс. га;

– площадь земель, находящихся в публичной собственности территориально-административных единиц составляет 732,8 тыс. га;

– площадь земель, находящихся в частной собственности составляет 1870,3 тыс. га.

Общее качество собственников земли в Республике Молдова составляет 2 386 402, в том числе:

• земель, находящихся в государственной публичной собственности – 4339;

• земель, находящихся в публичной собственности территориально-административных единиц – 47852

• земель, находящихся в частной собственности – 2 314 211

В сельском хозяйстве республики в 2005 году действовало:

– 147 акционерных общества с общей площадью 51,0 тыс. га;

– 4 колхоза площадью 13,6 тыс. га;

– 4 межхозяйственных предприятия площадью 210,2 га;

-1292 обществ с ограниченной ответственностью площадью 632,3 тыс. га;

– 378000 фермерских хозяйств площадью 563,1 тыс. га;

– 221 индивидуальных предприятий площадью 10,1 тыс. га;

– 117000 личных хозяйств площадью 128 тыс. га.

Средняя площадь одного производственного кооператива составляет 899 га, одного акционерного общества – 490 га, одного индивидуального предприятия – 6,9 тыс. га

Общества с ограниченной ответственностью арендуют 504,5 тыс. га; фермерские хозяйства – 62,9 тыс. га и индивидуальные предприятия – 6,9 тыс. га.

Другим критерием сегментации рынка земли является функциональное назначение земельных участков. По назначению земельный рынок Республики Молдова подразделяется на следующие сегменты

Таблица 2. Структура земельного фонда в республике Молдова на 1 ноября 2005 года

№	Категория	Площадь, тыс. га	Доля, %
1	Земли сельскохозяйственного назначения	1952,6	57,7
2	Земли в черте населенных пунктов	309,1	9,1
3	Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения	58,5	1,7
4	Земли лесного фонда и природоохранного назначения	432,3	12,8
5	Земли лесного фонда	83,7	2,5
6	Земли резервного фонда	548,4	16,2
	Земли – всего	3384,6	100,0

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства

Земли признаются пригодными для сельского хозяйства на основе данных земельного кадастра.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1952,6 тыс. га или 57,7% из общей площади республики: включая 1649,3 тыс. га – пашни; 123 тыс. га – виноградники; 116,9 тыс. га – сады.

Земли в черте населённых пунктов. К ним относятся земли в пределах черты поселений, находящихся в ведении органов местного публичного управления, а в муниципиях – в муниципальной собственности. Черта населённого пункта, которая отделяет их от других земель.

В состав земель городов и сёл входят:

– земли застройки;

– земли общего пользования;

– земли автомобильного, железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта, линий связи и электропередачи, горных разработок и иной промышленности;

– земли, занятые лесными массивами;

– земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья.

Общая площадь земель в республике составляет 309,1 тыс. га, в том числе 49,2 тыс. га в городах и муниципиях; 259,9 тыс. га в сельской местности.

Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли, представленные органами местного публичного управления для размещения и эксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, учреждений и организаций, строительство подземных путей и инженерных коммуникаций, организаций промышленного производства, строительство транспортных магистралей, прокладки линий связи и электропередачи.

Площадь земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения составляет 58,5 тыс. га, в том числе 11,5 тыс. га – площадь земли промышленных предприятий; 11,3 тыс. га – железнодорожного транспорта; 19,3 тыс. га – дорожного транспорта.

Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, пригородных и зеленных зон.

Площадь земель природоохранного назначения составляет 3,05 тыс. га

Земли лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но подлежащие облесению.

Площадь земель лесного фонда составляет 429,3 тыс. га.

Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся, земли занятые реками, озерами, прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли выделенные под полосы отвода по берегам рек, водоёмов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Площадь земель водного фонда составляет 83,7 тыс. га.

Землями резервного фонда являются все земли, не предоставленные в собственность владения и пользования. К ним относятся и земли право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с положениями земельного кодекса.

Площадь земель резервного фонда составляет 548,4 тыс. га

Сегментация рынка земли осуществляется в зависимости от цели использования. Приобретенные земельные участки могут быть использованы для личных нужд, для предпринимательской деятельности, а также для государственных и общественных нужд.

В зависимости от степени обустройства рынок земли делится на рынок освоённых земельных участков; рынок освоенных, но не застроенных земельных участков и рынок застроенных земельных участков.

1.3 Факторы спроса и предложения на рынке земли

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, является спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создаётся рынок продавцов или рынок покупателей.

Спрос – количество земельных участков

Спрос на земельные участке в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, социальных и демографических и частных.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке. Объединительным условием роста является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке земли. Аналогично снижению платежеспособности спроса введет к депрессии на рынке. Важным фактором роста спроса на рынке земли является рост численности населения, но сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.

Предложение – это количество земельных участков выставляемых на рынок по определённым ценам.

Цена – количество денег уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

Цена на землю, как и на любой товар определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.

Характеристики

Список файлов ВКР