153751 (594808), страница 13

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 13)

Подход к оценке приносящей доход недвижимости основывается на принципе ожидания, который утверждает, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости приносить определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости объекта, приносящего доход.

В случае применения доходного подхода валовый доход, который ожидается получить от наиболее эффективного использования объекта оценки, может рассчитываться исходя из предположения о передачи объекта оценки в аренду или информации о другом использовании данного имущества. На основании этого предположения прогнозирования валового дохода осуществляется с использованием необходимой информации по рынку подобного имущества.

Во время проведения оценки также учитываются типичные условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться корректировка во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения их в соответствие с типичными условиями рынка. Если оценка проводится с целью дальнейшего расчета арендной платы в порядке, определенном законодательством, учитывается факт соответствия типичных условий таких договоров аренды типичным условиям аренды подобного недвижимого имущества. В рамках проводимой оценки был применен -метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков

Анализ дисконтированных денежных потоков (ДДП) представляет собой метод, который преобразует величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс, текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии). Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии.

Процедура оценки включает следующие этапы:

• прогноз доходов от эксплуатации объекта за прогнозный период;

• определение стоимости реверсии - стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного периода;

• определение денежного потока на период прогнозирования;

• определение ставки дисконта;

• расчет чистой текущей стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.

Приведение денежных потоков до текущей стоимости приведено с использованием модели среднегодового дисконтирования, который состоит в предположении, что денежные потоки каждого года приходят в середине года (для учета того факта, что денежные потоки приходят на протяжении
всего года, принятого нами за период дисконтирования).

Использование такой модели имеет своей целью упрощение расчетов, тем более, что ошибка в действительности есть несоизмеримо меньшей по сравнению с допущениями принятыми при оценке выходных параметров прогнозов.

При расчете данным методом коэффициент дисконтирования по периодам вычисляется по формуле:

1/(1+В/100)^н

где

в - ставка дисконтирования, %.

Н -номер периода дисконтирования от 0,5 до 3,5.

В качестве денежных потоков Оценщиком принимается поток чистой прибыли от сдачи здания в аренду или экономию на арендной плате.

Оценщик проводил расчет в предположении, что типичный срок аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой, составляет 4 года и в начале 5 года (конце 4-го) происходит перепродажа объекта.

В рамках данного отчета Оценщиком было сделано следующее допущение - срок владения имуществом принимается типично неограниченным и зависящим главным образом только от компетенции управления объектом недвижимости.

Для определения потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи объекта оценки в аренду Оценщиком был проведен анализ рынка аренды объектов аналогов, рассматриваемого объекта.

Величины ПВД по годам с учетом выше принятых допущений и используемые в качестве исходных данных для расчета величины денежных потоков представлены в таблице.

Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в после прогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

В рамках проводимого расчета в соответствии с положениями Национального Стандарта №2 расчет ставки дисконтирования проводился через расчет соотношение между рыночной стоимостью аналогичных объектов и вероятностной величиной коммерческой арендной платы.

Подбор исходных даннях;

Структура работы оцениваемого пансионата такова, что он рассчитан на прием отдыхающих с крупных производственных центров по заранее заключенным договорам (Днепропетровск, Днепродзержинск, Харьков). Данный маркетинговых ход позволяет обеспечить высокий уровень заполняемости объекта, а это очень важно для объектов рекреационного отдыха, расположенных на Западном побережье, так как реальный период курортного сезона составляет здесь около 75 дней.

Пансионат рассчитан на прием 120 человек. Причем 100 человек размещается в обычных номерах, а 20 в номерах повышенной комфортности.

Конкурентный показатель стоимости проживания с питанием составляет 15 у.е. за 1 день в простом номере и 20 у.е. в номере с повышенной комфортностью. Себестоимость питания составляет около 4 у.е. в сутки.

Учитывая вышеприведенные данные величина действительного валового дохода от эксплуатации составит - 20*(20-4)*75+100*(15-4)*75=90000 у.е.

Определение величины затрат по обслуживанию здания;

В качестве основных затратных частей при эксплуатации здания выступают следующие позиции:

Заработная плата персонала, грн

Начисления на заработную плату, грн

Культобслуживание

Текущий ремонт

Оплата теплоэнергии, грн

Затраты на электроэнергию, грн.

Затраты по водоснабжению, грн

Оплата за канализационные стоки,грн.

Закупка ГСМ, грн

Выплата налога на землю, грн

Оплата телефонных переговоров, грн

Вывоз мусора, грн.

Стирка белья, грн

Прочие расходы, грн.

Амортизационные отчисления

Расчет расходов можно вести двумя путями - или калькулирование затрат или через рентабельность бизнеса.

Анализ статей по проблематике отрасли, а также личные контакты с руководителями мини-гостиниц расположенных в различных регионах АРК (в том числе и на ЮБК) показывает, что максимальный уровень рентабельности производства (с учетом вычета аморт. отчислений начисляемых на закупленную мебель, орг.технику и т.п.) составляет (при оформлении уплаты налогов по форме частный предприниматель) около 50%.

Я считаю целесообразным пойти по второму пути расчета, так как вышеназванные показатели максимальной рентабельности подтверждаются статистической выборкой. Первый вариант расчета достаточно субъективный (здесь очень широкий диапазон и по составу штата, окладов, возможного налогообложения, характеристик закупаемой мебели, затраты на обустройство сада и т.п.) и может быть адекватно применяем в случае более конкретных исходных данных.

Учитывая, что потенциальный валовый доход от эксплуатации составляет 90000 у.е., то себестоимость подобного отдыха составит: 90000*0,5 = 45000 у.е.

Расчет ставки дисконтирования;

Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в после прогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

Процентная ставка разбивается на несколько частей:

Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся к вкладчику.

В этом отношении достаточно надежным ориентиром является доходность банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные об условиях привлечения депозитов в принципе доступны и достаточно достоверны.

Далее приведен расчет следующих составных частей процентной ставки по методу BUILT UP, премии за все виды рисков, присущих объекту, которые определены экспертным путем на основании наших знаний, полученных в процессе изучения вопроса.

Из всех известных в мировой практике подходов для определения ставки дисконта наиболее популярным на Украине есть метод кумулятивного построения.

Другие методы не подкреплены источниками информации для достаточного объяснения оценочных норм дохода, так как они предполагают использование информации про доходность инструментов фондового рынка, которые пока в условиях реалий сегодняшнего дня не являются достаточно развитыми.

Суть метода кумулятивного построения заключается в прибавлении к базовой ставке (норме дохода по безрисковым активам) премий за различные виды рисков, присущие объекту оценки.

Определение величины безрисковой ставки.

В соответствии с официальными данными национального банка Украины депозитные вклады на долгосрочные вклады юр.лиц в иноземной валюте принимаются по усредненной ставке 9,5%. С учетом инфляционной составляющей - 6,5%.

Анализ величины поправок

1. Поправка на качество менеджмента и возможность его смены, наличие или отсутствие ключевой фигуры.

2. Поправка на качестве менеджмента предполагает анализ рисков связанных с решениями, принимаемыми высшим звеном.

3. Поправка отражает необходимость введеня в штат маркетолога, отвечающего за продажи путевок. Поправка по данному фактору риска принимается на уровне 1,0%.

4. Поправка на масштаб бизнеса. Величина поправки 1,0%.

5. Поправка на финансовую структуру

В данном случае поправка отражает риск возникновения негативных тенденций, которые могут изменить прогнозируемые величины ожидаемых доходов от деятельности предприятия в случае необходимости привлечения кредитных средств.

Учитывая необходимость проведения дорогостоящего ремонта и закупки соответствующего уровня оборудования, вероятность наступления подобных событий достаточно велика.

Величина поправки минимальна -2,0%.

1. Поправка на географическую диверсификацию рынка

Принимается на минимальном уровне 1%.

Учитывая статус учреждения потенциальными клиентами могут быть жители Украины и стран СНГ. Поправка отражает потенциальное снижение доходов в случае переориентации российских туристов на собственные курорты (а такие тенденции видны из года в год).

1. Поправка на диверсификацию по потребителям

Данная поправка учитывает структуру потребителей туристических услуг. Пансионат ориентирован на прием посетителей, относящихся к среднему «классу». В рамках расчета поправка отражает возможное снижение доходов вследствие уменьшения загрузки при росте цен на услуги.

Величина поправка принимается на уровне 2,0%

1. Поправка на специфические виды рисков

Данная поправка учитывает влияние факторов, прогнозирование которых затруднено. Однако возникновение таких ситуаций может негативно сказаться на деятельности предприятия. Ниже перечислены виды рисков, специфичных для данного региона:

• загрязнение воды и пляжей. Данный риск маловероятен.

• возможность стихийных бедствий (оползней). Данный риск маловероятен.

Расчет ставки дисконтирования

ВЫБОР СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИ РАСЧЕТЕ РЕВЕРСИИ

Характеристики

Список файлов ВКР