153751 (594808), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Расчет приведен ниже.

Стоимость права пользования арендуемого земельного участка определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле:

t Доi Спа = Е ,

i=l i

(1 + Ск)

где Спа - стоимость права аренды земельного участка, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода в гривнах;

До1 - дополнительный доход арендатора за 1-й года (в гривнях);

t - период аренды земельного участка (в годах)

Принимается равным - 50 лет. {Письмо Фонда имущества Украины №10-36-835 от 23 января 2004 года «Разъяснение некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины )

Е - сумма.

В соответствии с данными дела БТИ площадь участка, на котором распложен объект оценки составляет 2575 м.2.

Так как рынок аренды земельных участков не развит, то величина дополнительного дохода Дог могла бы быть определена путем использования и анализа данных по продаже участков, расположенных непосредственно в с.Оленевка. На момент оценки конкурентноспособный уровень цен составляет 2000 у. е. за 1 сотку земли.

Ставка капитализации может быть рассчитана аналитически.

Ск - ставка капитализации постоянного дохода.

При расчете ставки капитализации постоянного дохода были использованы следующие предпосылки:

Ставка капитализации определена методом суммирования:

Определение безрисковой ставки

Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся вкладчику.

В рамках отчета будут использоваться данные по доходности банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные берутся на портале www.bank.gov.ua . В рамках расчета используется показатель 9,5%-3=6,5%.

Определение величины поправок на различные виды рисков {риски взяты на основании положений материала изложенного на стр.203. «Методческие основы денежной оценки земель в Украине» (Ю.Дехтяренко, М.Лихогруд, Ю.Манцевич, Ю.Палеха) Риск на ликвидность:

Недвижимость, в отличие от банковских вкладов, не может быть в короткий срок переведена в деньги без существенных потерь, хотя в границах своей квалификационной группы объект является относительно ликвидным. Поправка отражает фактор риска вложений в земельные участки. Колебания составляют от 1 до 4 пунктов.

Для района расположения объекта оценки Оценщик использует показатель 1%.

• Риск на вложение инвестиций - данная поправка наиболее актуальна в условиях переходного периода в экономике, характеризующегося при ведении бизнеса. В этом случае инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации за усилия, связанные с ведением бизнеса, управлением и контролем общей ситуации на рынке и различных рыночных тенденций. Значение ставки риска находится в пределах 0 - 5 %. Ставку риска Оценщик принимает на уровне 1,5 %.

Расчет ставки капитализации кумулятивным способом приводится в таблице:

Зная стоимость 1 сотки земли и величину ставки капитализации для земли можно рассчитать величину потенциальной аренды данного участка. 25,75*2000*5,05*0,115 = 29908 грн в год.

Учитывая, что величина земельного налога, который выплачивает собственник общежития составляет 9000 грн. в год, то искомая величина J\oi составит 29908-9000=20908 грн.

Для оцениваемого объекта стоимость права пользования будет определена:

50 20908

Спа= Е = 229187 грн.

i=l i (1+0,115)

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом фактора стоимости местоположения составит: 2337705 + 229187 = 2566892 грн. или с учетом округления до порядка тысяч - 2 567 000 грн.

Остаточная стоимость замещения здания общежития, с учетом фактора местоположения составляет (без учета НДС): 2 567 000 грн.

(Два миллиона пятьсот шестьдесят семь тысяч) гривен

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Расчет стоимости объекта методом аналогов продаж

Методология

В основе метода лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит »а предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.

Основные шаги при применении данного метода включают/?, себя:

1. сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов

2. выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов

1. анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости

4. определение величин корригирующих коэффициентов

5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости объекта.

Для сбора необходимой информации Оценщиком было проведено маркетинговое исследование с привлечением баз данных компаний, специализирующихся на работе с недвижимостью расположенной на западном побережье АРК.

В результате проделанного анализа были отобраны следующие аналоги, представ-ляяющие собой минипансионаты, которые расположены на западном побережье АРК в населенных пунктах, имеющих схожую коммерческую привлекательность.

В качестве аналогов рассмотрены:

1) Газета «Крымская недвижимость»

с. Поповка (Западное побережье Крыма, Сакский р-н (Казантип)). Продается мини-пансионат общей площадью 280 м.2; 10 комнат, 2 отдельных входа. До береговой черты 30 м. Цена 130000 у.е.;

2) с. Оленевка. Частный мини пансионат общей площадью 360 м.2;

4-ре трехместных номера, 4- двухместных с удобствами, 4- четырех местных с частичными удобствами, скважина, участок 15 соток. 800 м. от пляжной зоны. 130 000 (Реализация произошла в начале 2006 года);

1. пгт. Черноморский. Бывшее общежитие 880 м.2 (под пансионат), все коммуникации. 560 у.е. за 1 м.2; «Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07»;

2. пгт. Черноморский. Продается минипансионат на 25 мест. Стоимость 70000 у.е. Газета «Витрина Западного Крыма»; http://www.vitrina.org.ua/index.php?nma=index&fla=index

3. с. Оленевка. Минипансионат на 35 чел. Площадь 310 м.2, домик для персонала 30 м.2. Без отделочных работ. Скважина. Стоимость 99000 у.е. «Портал крымской недвижимости»

4. с. Оленевка. Минипансионат из двух корпусов по 35 мест в каждом. В отличном состоянии. Есть бар. Современная планировка. 350000 у.е. «Вся недвижимость Крыма №13 от 26.07.07»;

Прежде чем проводить анализ элементов выбранных аналогов продаж, необходимо отметить некоторые их особенности и внести соответствующие поправки

1) Поправка на торг.

Актуальность ввода поправки определяется масштабностью и стоимостью объекта. Чем выше данные показатели, тем величина поправки больше. В рамках проводимой оценки колеблется от 2 до 4%.

2) Поправка на услуги риэлтора.

Практика работы показывает, что минимальные величины риэлтерских услуг для объектов коммерческого назначения не менее 1000 у.е. и косвенно привязаны с ценой объекта.

3) Поправка на тех.состояние

Повышающая поправка применяется для аналога №5, который реализуется с незавершенной внутренней отделкой (принимается поправка +20%). Для аналогов 1,2,4,6 принимаются понижающие поправки (характер отделки лучше).

4) Поправка на время реализации объекта.

Принимается для аналога №2. Так как по данным риэлторских агенств рост цен на недвижимость в Западном регионе АРК за период 2006- август 2007 года составил от 30 до 40%, то для данного аналога (который был реализован в начале 2006 года) принимается повышающая поправка в размере 30%.

Все последующие вычисления приведены в табличной форме.

Аналог

№1 №2 Аналог №3 Аналог №4 №5 №6

При расчете были использованы коэфф. значимости, которые отражают фактор схожести выбранных аналогов с оцениваемым объектов. Наибольший коэфф. значимости (0,25) был выбран для аналога №3 (наиболее схожий размер общей площади, кроме того объект является также бывшим общежитием) и аналога №6 (сопоставимый размер общей площади и местоположение).

При расчете стоимости 1 м.2 общей площади подвального помещения было использована известное из практики соотношение, что при известной стоимости помещений 1 -го и 2-го уровня для перехода к стоимости помещения подвального уровня необходимо применить коэфф. 0,4.

Расчет доли, которые вносят в общую стоимость аналоги №4 и 6 велись через стоимость 1 койко-места (вследствие отсутствия точных данных по общей площади объектов). Соответственно стоимость объекта оценки определялась с учетом вместимости оцениваемого пансионата 120 мест.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет: 586916 у.е.*5,05= 2 963 926 грн.

Рыночная стоимость здания общежития общей площадью 1865 м.2 расположенного по адресу: Черноморский район, с. Оленевка, ул.Кирова,22-, находящегося в собственности гражданина Поспелова СЮ. определенная в рамках сравнительного похода (с учетом округления до порядка тысяч) (без учета НДС) составляет: 2 964 000 грн. (Два миллиона девятьсот шестьдесят четыре тысячи) гривен

Расчет стоимости в рамках доходного подхода

Характеристики

Список файлов ВКР