153751 (594808), страница 11

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 11)

1) в случае объективного отсутствия рыночных данных, необходимых для расчета дополнительного дохода арендатора за 1-ый год, искомая величина определяется путем капитализации фактически начисленной арендной платы или годового земельного налога за пользование земельными участками, если арендная плата установлена на уровне земельного налога;

1. период прогнозирования принимается в размере 50 лет ;

2. Ставка капитализации, которая используется для расчета стоимости права пользования земельным участком определяется в соответствии с требованиями «пункта 7 Методики экспертной денежной оценки земельных участков.

Идентификация объекта оценки

Объектом оценки выступает двухэтажное здание бывшего общежития используемое в качестве летнего пансионата. Группа капитальности здания- 1ая. Участок огорожен. Дворик со стороны входа выложен декоративной фигурной плиткой.

Объект эксплуатируется в выбранном функциональном ключе уже не протяжении нескольких лет подряд Постепенно вкладываются средства как в ремонт, так и в оснащение пансионата соответствующими летнему отдыху инвентарем.

Из коммуникаций в наличии электроосвещение, водоснабжение (из скважины). Выход стоков осуществляется в выгребную яму. Теплоснабжение обеспечивается путем прогрева здания электрическими тенами. Газоснабжение отсутствует. Нужды кухни обеспечиваются газовыми баллонами.

На первом этаже кроме непосредственно номеров расположены помещения кухни, а также две небольшие столовые (см. фото в приложении) и душ.

Отделка номеров, расположенных в уровне 1-го уровня - простая. В одном типовом номере может разместиться 2-3 человека.

В уровне 2-го этажа расположен большой холл (см. фото), который используется для просмотра телепрограмм и игры в бильярд.

В уровне 2-го этажа размещено несколько номеров люкс (см. фото).

Внутренний дворик достаточно ухожен. С одной стороны располагается небольшой плодоносящий сад, а с другой декоративный минифонтан. По краям расположены небольшие столики. Имеется мангал для жарки шашлыков. За домом находится летний душ и кухня.

Подвал частично используется под складские помещения. Достаточно много площадей подвального уровня пустует может потенциально использоваться для расширения сервиса пансионата (тир, спорт. зал, сауна).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с определением, данным в Международных стандартах оценки, наиболее эффективное использование определяется как «Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

В рамках проводимой оценки здания бывшего общежития напрашивается только один вариант - использование объекта по прямому назначению - организация курортного отдыха в режиме работы в качестве пансионата (мини гостиницы). Иные варианты использования даже приблизительно не могут рассматриваться, так как не отвечают требованиям элементарной логики.

Принцип разумной оправданности

Во-первых, объект расположен в прибрежной зоне Черноморского региона, в зоне пешеходной доступности до береговой морской линии.

Во-вторых, на протяжении нескольких лет его использование было напрямую связано с организация приема отдыхающих, да и в прошлое время он использовался для размещения приезжих, которые прибывали в данный регион для решения профессиональных и других задач.

Принцип физической возможности.

Объект спроектирован, по коридорному типу с множеством комнат, что позволяет проводить его

использования в выбранном функциональном ключе.

Принцип юридической законности.

Эксплуатация объекта в целях курортного бизнеса является юридически законной и допустимой.

Принцип осуществимости с финансовой точки зрения.

Для продолжения эксплуатации объекта оценки в выбранном ключе необходимо проводить поэтапный ремонт номерного состава. Учитывая, что объект рассчитан для приема отдыхающих со средним достатком, то затраты на ремонт будут сопоставима с предполагаемой коммерческой выгодной от эксплуатации.

Расчет стоимости

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Данный подход использовался в рамках настоящей оценки вследствие того, что воспроизводство офисной недвижимости в центральной части города является экономически целесообразным и физически возможным. Основными этапами применения затратного подхода являются:

• выбор методического приема;

• оценка стоимости замещения оцениваемого объекта;

• расчет выявленных видов износа;

• определение остаточной стоимости замещения объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ;

• оценка стоимости прав, связанных с земельным участком (оценка фактора местоположения);

• расчет итогового значения с последующим увеличением полученной величины на стоимость фактора местоположения земельного участка.

СПОСОБ ЕДИНИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ.

Для определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя используются соответствующие сборники УПВС Госстроя СССР, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР.

Стоимость объекта в действующих ценах определяется в соответствии с "Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" (Государственный комитет Украины по делам строительства и архитектуры, Киев, 1995 г.).

Стоимость замещения объекта определяется формулой:

Сз = Сб * Об * Ку*Кп

где:

Сз - стоимость замещения объекта;

Сб - базовая стоимость аналога в ценах 1969 г.;

Об - строительный объем оцениваемого объекта;

Ку - коэффициент удорожания (повышение уровня цен с 1969 по 25.08.2007 г).

Данный коэффициент в свою очередь определяется по формуле:

Ку = К69-84 * Ктер * Кр(84-25.08.2007)

Где К69-84 - коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года. Берется в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ» (приложение №1).

К₆₉-84 (Крупноблочное жилое строительство) -1,18

Ктер - территориальный коэффициент к индексам смены сметной стоимости, берется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 года

Ктер - 1,03 для Южного экономического района.

Кр(84-25.08.2007) = 1,74*10,97 ;

Где 10,97- коэффициент удорожания в связи с введением договорных цен и рыночных. Коэффициент пересчета цен 84 года в текущие цены. Берется в соответствии с данными Госкомитета Украины по строительству и архитектуре (публикуется без учета НДС) (Сборник официальных документов и разъяснений Госстроя Украины «Ценообразование в строительстве».

1,74 - индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).

В связи с тем, что последний данный коэффициент выходил по состоянию на 01 июля 2007 года и был равен 10,97 (без учета НДС), то данный коэффициент необходимо приводить к дате оценки путем использования индексов индекса изменения потребительских цен за июль 2007 года -1,014.

Кп - поправочный коэффициент на: климатический район, местный материал, высоту помещения, отсутствие вида благоустройства (индивидуально для каждого сборника).

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом износа определяется по формуле:

Соз = Сз * Ки

Где: Соз - остаточная стоимость замещения объекта;

Сз - стоимость замещения;

Ки - коэффициент физической годности.

Определение износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценения) под воздействием различных факторов.

Основой определения износа является натурное обследование объекта оценки. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-физический

-функциональный (моральный)

-внешний (экономический)

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека - за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно "Правил оценки физического износа жилых конструкций" КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= S Фэ1*Ы

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэ1 - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li - удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Вышеизложенный метод расчета коэффициента физического износа наиболее логично применять при расчете небольшого количества объектов или в случае, когда оцениваемые сооружения или здания находятся в неудовлетворительном состоянии, вследствие ненадлежащей тех. эксплуатации. При массовой оценке объектов, балансодержатель которых своевременно проводил капитальные и текущие ремонты, расчет коэффициента физического износа возможно проводить по формуле Брендта.

Ф (Озд = (t\TH + 0,5*t\TH.)X100

где Тн - нормативный срок службы здания, лет (копия используемой при расчете таблицы приведена в приложении);

t - срок службы здания к моменту освидетельствования;

Стоимостной износ здания определяется либо по укрупненным сметам работ ремонтов либо по укрупненным показателям "стоимости капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов".

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом физического износа определяется по формуле:

Со = Сз * Ки.

где: Со- остаточная стоимость замещения; Сз - стоимость замещения; Ки - коэффициент физической годности. Чтобы определить коэффициент износа, необходимо определить средневзвешенный физический износ по каждому конструктивному элементу.

Св ф и = Иэ х Увк 100

где: Св ф и - средневзвешанный физический износ Иэ - износ элемента Увк - удельный вес конструкции затем определяем скорректированный процент физического износа:

Сп = S Св ф и Х100 Увк

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечивать полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания (сооружения) в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Причины функционального износа:

-недостатки, требующие добавления элементов;

-недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Устранимый функциональный износ определяется расходами не необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влияние внешней среды: накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, изменение рыночного спроса и предложения на определенные виды недвижимости. В большинстве случаев данный вид износа является неустранимым по причине неизменности местоположения и окружающей рыночной среды.

Расчет стоимости

Техническое состояние объекта оценки удовлетворительное.

Объект может быть использован в коммерческих целях после проведения текущего внутреннего ремонта некоторых элементов отделки и инженерных сетей. Коэфф. физической годности - 0,75.

Выбор единичных показателей производился по таблице 37(п.г) УПВС № 8 (Здание спального корпуса кирпичное объемом 3000 м.З двухэтажное). Группа капитальности выбранного по сборнику УПВС объекта - аналога - 1. Группа капитальности оцениваемого здания - 1.

Стоимость 1 м.З - 24,4 руб.

Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице.

Определение стоимости земельной компоненты

Для корректности сравнения итоговых величин, полученных в рамках доходного и расходного методов, необходимо в рамках расходного подхода провести учет стоимости земельной компоненты в стоимости объекта оценки (в рамках доходного метода данное обстоятельство учитывается ставкой арендной платы).

Для оценки прав пользования земельным участком применяется метод капитализации рентного дохода.

Характеристики

Список файлов ВКР