100169 (590347), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Из условий постановки задачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать. Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии при равновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотрим строительство офисного центра, складского или торгового комплекса.
Определим чистый операционный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямой капитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковые изменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при сроке экономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g = 0,02786.
Распределение чистого операционного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможность сопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендовать лучший вариант для реализации (табл. 4.3).
Табл. 4.1
| Вариант застройки | Ставка арендной платы, $/м2/год | Потери от недозагрузки, % | Эксплуатационные расходы (% от ДВД) | Стоимость строительства, $/1м2 |
| Склад | 100 | 5 | 5 | 300 |
| Офис | 500 | 10 | 35 | 1 200 |
| Торговое помещение | 400 | 15 | 30 | 1 000 |
Табл. 4.2
| Вариант застройки | Потенциальный валовый доход, $ | Действительный валовый доход, $ | Эксплуатационные расходы, $ | Чистый операционный доход, $ |
| Склад | 300 000 | 285 000 | 14 250 | 270 750 |
| Офис | 1 500 000 | 1 350 000 | 472 500 | 877 500 |
| Торговое помещение | 1 200 000 | 1 020 000 | 306 000 | 714 000 |
Табл. 4.3
| Вариант застройки | Стоимость объекта, $ А | Стоимость строительства, $ | Доход, относимый к улучшениям, $ | Стоимость земли, $ |
| Склад | 1 630 813 | 900 000 | D = А*0,02786 = 45 434 | -56 250 ЧОД – D = 225 316 |
| Офис | 4 387 500 | 3 600 000 | 545 000 | 787 500 |
| Торговое помещение | 3 570 | 3 000 000 | 699 000 | 570 000 |
Вывод: лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офиса. Инвестиционная стоимость земельного участка с учётом лучшего эффективного использования может составить более $500 000, что приводит к расчётной стоимости земельного участка в 250 соток ~ $2 000 за сотку (и выше).
Из сравнения данных таблиц, очевидно, что в стоимостном выражении вариант 1 проигрывает, что, вообще говоря, и следовало ожидать. Но его выбор может быть правомерен, так как он требует значительно меньших первоначальных вложений.
0 Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ бухгалтерской отчетности. - М.: НКЦ Дис, 1998. – Ч.2.6. - Стр. 79-92.
0Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. Учебник. - М.: Дело, 2001.
0 на основании исследований выполненных ЦНИИЭПжилища и ЦНИИПградостроительства (см. «Размеры затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе», «Сборник укрупнённых показателей затрат и нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов»).
0 там же и данные нормативной и справочной литературы по градостроительству [9].
0 Структурное подразделение ООН по содействию промышленному развитию
0 Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
