81982 (589612), страница 4
Текст из файла (страница 4)
План производства и эксплуатации.
Этот раздел непосредственно связан с расчетом потока наличных средств по проекту. Поэтому он должен быть составлен на базе реальной информации о среде, в которой будет выполняться рассматриваемый проект.
Требования к местной инфраструктуре
•местоположение по отношению к главным железнодорожным магистралям и системам обслуживания;
•водообеспечение нынешних и будущих потребностей (количество и качество);
•электроэнергия (мощность трансформатора, расстояние до под станции);
•телекоммуникации (наличие, возможное время использования);
•окружающая среда (выхлопные газы, шум, движение транспорта и ТА);
•сточные воды (предприятие водоочистки, достаточная мощность);
•рабочая сила (наличие, квалификация);
•наличие вспомогательной службы (электрики, водопроводчики и т.д.);
•политическая ситуация (заинтересованность в проекте местной общественности);
•система налогообложения.
Покупка (реконструкция) производственного предприятия.
Если для производственного процесса предполагается использование существующих зданий, то следует принимать во внимание следующее:
•общее состояние ремонтных работ;
•планировка (демонтаж существующих стен, сооружение новых);
•требования к работам по сносу сооружений и вывоз строительного
мусора;
•наличие необходимого места для хранения и технического обслуживания;
•условия для проводки электричества;
•состояние канализационной системы;
•модификации с целью удовлетворения гигиеническим требованиям;
•наличие офиса и/или места для размещения лаборатории и их состояние;
•помещения для персонала (столовая, комната для хранения вещей с индивидуальными запирающимися шкафчиками и т.д.);
•место для парковки;
•подъездные дороги.
Физические капитальные вложения
•предварительное техническое изучение;
•затраты на производственные линии;
•затраты на вспомогательное оборудование (трансформатор, резервуары для топлива и т.д.);
•затраты на доставку (упаковка, упаковочные корзины, таможня, фрахт, страхование отправки и т.д.);
•сборка и установка на площадке;
•ввод предприятия в эксплуатацию и приемка комиссией;
•специальное обучение операторов;
•последующее обслуживание: доводка и точная настройка аппаратуры;
•хранение запасных частей и специальные инструменты для технического обслуживания:
•заинтересованность в финансировании, осуществленном поставщиками;
•заинтересованность в авансовых платежах поставщикам;
•платежи в иностранной валюте.
План производства и расчет выпуска продукции
•ограниченный выпуск Продукции в период ввода в эксплуатацию;
•наличие отходов сырьевых материалов в период ввода в эксплуатацию (должны быть включены в план только, если они являются значительными);
Стратегия финансирования.
Первый вопрос: какой объем средств необходим для реализации данного проекта?
Второй вопрос, откуда намечается получить эти деньги и в какой форме?
Третий вопрос, когда можно ожидать полного возврата вложенных средств и получения инвесторами дохода на них?
Ответ на первый вопрос вытекает из самого раздела. Практически здесь речь должна идти о том, какую долю необходимых средств можно и нужно получить в форме кредита, а какую лучше привлечь в виде паевого капитала. Соотношение этих двух источников финансирования - задача, не имеющая однозначного решения. Слишком уж много факторов здесь влияют на все заинтересованные стороны. Если же попытаться выделить какие-то основные моменты, то они состоят в том, что банкиры обычно стараются уменьшить свой риск, полагая, что нести его должны главным образом владельцы предприятия и инвесторы-акционеры. Поэтому финансирование через кредиты предпочтительнее для проектов, связанных с расширением производства на уже действующих (и действующих успешно) предприятиях. С одной стороны, от таких предприятий банкиры не будут требовать повышения платы за кредит, т.к. риск вложений здесь не слишком велик, а с другой — не составит проблемы найти материальное обеспечение кредитов, т.к. в качестве него могут выступить имеющиеся активы.
Для проектов же, которые связаны с созданием нового предприятия или реализацией технического новшества, предпочтительным источником финансирования может служить паевой или акционерный капитал.
Наконец, что касается третьего аспекта данного раздела — оценки сроков возврата заемных средств, — то это требует проведения и включения в бизнес-план специальных расчетов, которые дают возможность определить срок окупаемости вложений.
Проведенный анализ для полноты его представления в общей структуре бизнес-плана и корректности расчетов следует изложить в следующей форме.
Риски.
Авторы бизнес-плана должны предвидеть все типы рисков, с которыми они могут столкнуться, их источники и момент их возникновения. После этого необходимо разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать. Чем глубже проработать эту проблему, тем выше будет доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Рисков, к сожалению, множество: от пожаров и землетрясений до забастовок и межнациональных конфликтов, изменений в налоговом регулировании и колебаний валютных курсов. Конечно, вероятность каждого типа риска различна, так же как и сумма убытков, которые они могут вызвать. Требуется хотя бы ориентировочно оценить то, какие риски наиболее вероятны и во что они могут обойтись.
Систематизированный анализ рисков и их учет в бизнес-плане осуществляется в разделе "Факторы риска". Управление воздействием рисков начинается с объективного выявления основных рисков, с которыми сталкивается бизнес. Существуют два основных типа рисков:
-
технические риски
-
финансовые риски.
2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЯ РЕСТОРАННО-ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА В Г. ЗВЕНИГОРОД.
Разработка «СРОЙПРОЕКТОМ-М.О.» архитектурно-планировочное задание ресторанно-гостиничного комплекса в г. Звенигороде.
Строительством и проектированием ресторанно-гостиничного комплекса в г. Звенигороде, Ратехинское шоссе, заказчик (застройщий): ООО «ЛОРД», основания для подготовки и выдачи: Постановление Главы адм.
г. Звенигорода № 759 от 30.07.04 г., занимается организация «СТРОЙПРОЕКТ-М.О.».
(прилож.№ 2)
Площадь застройки - 1 030,0 м
Общая площадь - 2 380,0 м
в т.ч. цокольного этажа - 930,0 м
Полезная площадь - 2 144,5 м
Строительный объем - 11 000,0 м
в т.ч. цокольного этажа - 3 630,0 м
1. Основание для проектирования
| Постановление администрации о предоставлении земельного участка в аренду, в пользование, в собственность (протокол комиссии по выбору участка, протокол конкурсной комиссии по продаже участка или инвестиционного конкурса, задание на проектирование, реставрационное задание органа охраны памятников и т.п., обоснование инвестиций в строительство, их номера и даты) | Постановление Главы Администрации г. Звенигорода №759 от 30.07.04г., Свидетельство о государственной регистрации права от 12.08.04г. серия 50 АЖ № 420745 кадастровый № 49.1/04-1-574. Задание на проектирование. | |||
| 2. Характеристика предоставляемого для проектирования участка 2.1. Местоположение. | ||||
| Градостроительные условия размещения объекта, зона городского центра, центр района, территория жилой застройки, промышленно-коммунальная зона, охранная зона памятника, зеленая курортная зона и т.п. Оценочная характеристика участка. Описание границ участка. | Участок расположен вблизи Саввино-Сторожевского Ставропигиального мужского монастыря; на север – 10 м проезжая часть Ратехинского шоссе, 250м – территория санатория «Звенигород» М.О., на восток – остановочно-стояночная площадка для экскурсионных автобусов групп, посещающих монастырь, на юг – 300 м берег р. Москва, территория до уреза реки использовалась, как поля севооборота, на запад – 200 м – Саввино-Сторожевский Ставропигиальный мужской монастырь. | |||
| 2.2. Характер землепользования | ||||
| Наименование и юридический адрес, характер землепользования - аренда (срок аренды), постоянное пользование, собственность. | Собственность. | |||
| 2.3. Размер участка | ||||
| Площадь участка | Площадь участка 0,436га. | |||
| 2.4. Современное состояние и использование участка | ||||
| Характеристика рельефа, наличие зданий (их использование, назначение, этажность, материал стен и т.п.), озеленение, благоустройство и т.д. Приложение со схемой | Участок имеет спокойный рельеф, созданный насыпными грунтами, с востока, запада и юга на границе - перепад от 1,0 до 2,0 м. Территория свободна от застройки. Зеленые насаждения отсутствуют. | |||
| 2.5. Экологическая характеристика участка | ||||
| Данные, характеризующие экологическое состояние территории: загрязнение атмосферы, почвы, водоемов, электромагнитное воздействие и пр. | Экологическое состояние в районе предполагаемого строительства в общем благоприятное. | |||
| 2.6 Транспортные условия | ||||
| Наличие дорог, тротуаров, подъездных путей ж/д транспорта | Существуют. Подъезд к участку осуществляется с Ратехинского шоссе | |||
| 2.7. Инженерно-строительные условия | ||||
| Наличие материалов инженерных изысканий для строительства, характеристика грунта, уровень грунтовых вод, опасные геологические процессы и т.п. | Выполнить инженерно-геологические и геодезические изыскания. | |||
| 2.8. Инженерное оборудование | ||||
| Инженерные коммуникации, продуктопроводы, проходящие по проектируемому участку или по прилегающей территории (диаметр, длина, глубина заложения и т.п.) | Инженерные коммуникации на участке отсутствуют. | |||
| 2.9. Смежные участки | ||||
| Наименование смежных землепользователей и их границы, согласно прилагаемой схемы | На востоке – свободные земли города, в 400 м восточнее – участок под строительство Звенигородского историко-архитектурного и художественного музея, выводимого с территории мужского Ставропигиального Саввино-Сторожевского монастыря; на юге и западе – земли сельскохозяйственного назначения. | |||
| 2.10. Охраняемые памятники культуры и природы | ||||
| Название памятника, категория охраны, время постановки на учет, состояние и т.п. | Участок расположен в зоне охраняемого ландшафта «Исторической ландшафтной панорамы - Саввино-Сторожевский монастырь – Звенигородский Кремль – «Городок». Участок расположен во втором поясе санитарной охранной зоны Московско-Рублевского водопровода.. | |||
| 2.11. Планировочные ограничения | ||||
| Действующие на территории участка ограничения от промышленных объектов, природных или техногенных процессов, охраняемых объектов, инженерных коммуникаций. Сервитуты. | Отсутствуют. | |||
| 2.12. Градостроительная документация | ||||
| Ранее разработанные и утвержденные, либо согласованные проекты и градостроительные задания на проектируемую и прилегающую к ней территории, подлежащие учету (наименование, срок разработки, проектная организация) | Генеральный план г. Звенигорода | |||
| 3. Требования и рекомендации 3.1. Общие требования | ||||
| Требования о соблюдении действующей законодательной базы, нормативов в области проектирования и строительства, правил застройки, основных положений действующего генплана, утвержденного градостроительного задания и других проектов, об учете результатов конкурса и других предпроектных материалов | В соответствии со СНиП 2.07.01-89*; ТСН 11-303-2001, ТСН - 30-303-2000 МО; СНиП 2.08.04-89* | |||
| 3.2. Требования по сносу, выносу, переносу здания и сооружения | ||||
| Из предварительных условий, согласно акту выбора участка или из предпроектных материалов | Не требуется. | |||
| 3.3. Требования по соблюдению прав третьих лиц | ||||
| Необходимые согласования и условия, обеспечивающие соблюдения прав третьих лиц, чьи интересы затрагиваются строительством | В соответствии с действующим законодательством обеспечить планировочную увязку с сопредельными территориями. | |||
| 3.4. Требования по формированию доступной среды жизнедеятельности для маломобильных групп населения | ||||
| Социально-функциональные требования, устанавливаемые органами социальной защиты населения с учетом мнения общественных объединений инвалидов | Выполнить с действующим СНиП по жизнедеятельности групп населения | |||
| 3.5. Габариты, предельная высота строения, архитектура фасадов | ||||
| Определяются проектом. Ограничения или условия устанавливаются в соответствии с принятой ранее градостроительной концепцией, правилами застройки или действующими ограничениями (охранные зоны памятников, зоны особого регулирования и т.п.) | Определить проектом. Проектные предложения согласовать с Министерством культуры МО. | |||
| 3.6. Использование подземного пространства, первого и цокольного этажей | ||||
| Из предварительных условий согласно акту выбора участка или определяется проектом | В цокольном этаже предусмотреть расположение кухни, складских помещений ресторана, сауны и технических помещений. | |||
| 3.7. Инженерное оборудование, сети и системы | ||||
| Условия по использованию существующих коммуникаций и необходимость оборудования объекта перечисленными видами коммуникаций с указанием их вида - водопровод - канализация - теплофикация - электрификация - газоснабжение - слабые токи - мусороудаление - телевидение. | Инженерное обеспечение, согласно технических условий. | |||
| 3.8. Архитектура инженерных сооружений | ||||
| Архитектурно-планировочные требования к инженерным сооружениям, необходимым для функционирования объекта - ТП, ЦТП, инженерным коммуникациям и т.п., размещаемым на проектируемом участке | По требованиям Т.У. | |||
| 3.9. Транспортные сооружения | ||||
| Тип дорог, проездов, площадок. Необходимость в пешеходных переходах, гаражах, стоянках (их тип). Другие транспортные сооружениям и требования к ним | Решить проектом в соответствии с действующими нормами. | |||
| 3.10. Инженерная подготовка территории | ||||
| Требования по организации рельефа, поверхностного стока. Защитные сооружения – насыпи, дамбы, нагорные канавы, водоемы и т.п. | Решить проектом инженерной подготовки территории с учетом требований: по охране окружающей среды. | |||
| 3.11. Благоустройство | ||||
| Требования к ландшафтной архитектуре, озеленению. Малые формы, ограждение, реклама и др. | Представить проект благоустройства участка и прилегающей территории, в проекте предусмотреть освещение территории, определить места размещения рекламно-информационных щитов, представить чертежи всех малых форм архитектуры, примененных в проекте. | |||
| 3.12. Строительные материалы | ||||
| ,Предложения об использовании, как правило, местных строительных материалов и конструкций | Применять только сертифицированные строительные материалы. | |||
| 3.13. Защитные сооружения | ||||
| Специальные устройства и сооружения для защиты людей и функционирования объекта в чрезвычайных условиях | По заданию штаба ГО ЧС МО. | |||
| 3.14. Противопожарные требования | ||||
| Из предварительных условий согласно акту выбора участка или из предпроектных материалов. Особые требования к объекту | Согласно действующих СНиП и заключению УГПС. | |||
| 3.15. Охрана окружающей среды | ||||
| Мероприятия по исключению или минимизации вредного воздействия на окружающую среду | По согласованию с ГУ природных ресурсов МО и охраны окружающей среды МПР. ресурсов МПР. | |||
| 3.16. Организация строительства | ||||
| Условия по исключению неблагоприятного воздействия на население, проживающее на прилегающей территории. Предложения по организации движения транспорта и функционированию городского хозяйства. Требования по формированию пусковых комплексов, этапов | Разработать проект организации строительства. | |||
| 4. Дополнительные условия 4.1. Промежуточные согласования | ||||
| Указания о вынесении на предварительное рассмотрение и согласование градостроительным советом или органом архитектуры и градостроительства материалов, дающих представление об объемно-планировочных решениях объекта, с целью определения их соответствия требованиям АПЗ | Согласовать с ОГА г. Звенигорода, Министерством культуры МО, Глав архитектурой МО. | |||
| 4.2. Общественное обсуждение | ||||
| Указание о необходимости проведения общественного обсуждения и его организационной форме (в соответствии с принятым в установленном порядке Положением) | В соответствии со ст. 18 Градостроительного кодекса РФ. | |||
| 4.3. Состав проекта | ||||
| В соответствии с действующей инструкцией | I-этап – Предпроектные предложения II-этап - Проект III-этап - Рабочая документация. | |||
| 4.4. Порядок согласования и утверждения | ||||
| Обязательные для данного объекта - экспертиза и согласования в органах контроля и надзора, органах охраны памятников, органах социальной защиты населения. Указание кем и каким документом проект утверждается | В соответствии со СНиП 11-01-95 и порядком предпроектной и проектной подготовки строительства МО. | |||
| 4.5. Страхование рисков при производстве строительных работ | ||||
| Предложение о страховании рисков при разработке градостроительной документации, выполнении проектных работ, инженерных изысканий для строительства и строительно-монтажных работах | В соответствии с действующим законодательством . | |||
Примечания:
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
