37356 (588043), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Полная восстановительная стоимость склада составит:

ПВС = 1200 м³х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге

Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.

Склад строительных материалов

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м³ (сборник № 7, таблица 10).

Восстановительная стоимость склада составит:

ПВС = 2592 м³ х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.

Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;

1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Гараж

Восстановительная стоимость 1м³ объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость гаража составит:

ПВС = 108 м³ х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Проходная

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м³ в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость проходной составит:

ПВС = 27 м³ х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Железобетонное ограждение

Восстановительная стоимость 1 м¹ аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года

Восстановительная стоимость ограждения составит:

ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге

Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;

1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Благоустройство

Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:

4,61 тенге/м² (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).

Восстановительная стоимость благоустройства составит:

ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.

Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Таблица 9

Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий

3.3.3 Определение совокупного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

• Физический;

• Функциональный;

• Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

• Физический износ, устранимый и неустранимый;

• Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

• Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

1. Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

• Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

• Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

• На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:

_n

Ф₃ =∑ Ф_Кil_i (4)

ⁱ⁼¹

Где Ф₃ - физический износ здания, %

Ф_Кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

l_i - коэффициент_, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость

Таблица 10

Административно-хозяйственный блок

Дефектная ведомость

Таблица 11

Цех РММ

Дефектная ведомость

Характеристики

Список файлов ВКР