37356 (588043), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Существует две техники, которые применяют чаще всего - техника дисконтированных денежных потоков (ДДП) и техника прямой капитализации.

Для расчета стоимости объекта применен метод дисконтирования денежных потоков. Предпосылки метода ДДП:

• Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества;

• Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен;

• Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно;

• Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна в текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация из расчета объекта:

Площадь - 4812 м²;

Арендная ставка в месяц - 200,0 тенге /м²;

Доход в месяц - 962400 тенге.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта С в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле:

_{n = 5 n}

С = ∑ NOI / (1 + R) (5)

^{n = 1}

где NOI - величина годового денежного потока, тенге;

R - ставка дисконтирования в %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 15% ежегодно.

Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 14,6%. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 17.

Таблица 17

Расчет ставки дисконтирования (в процентах)

Поток денежных поступлений по годам приведен в таблице 18.

Поток денежных поступлений по годам

Таблица 18

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.

(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).

Или по курсу валют 419624 доллара США

(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).

3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества

Вывод о применении описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки

Руководствуясь п. 1.6 МСО, который гласит: «Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости, должен рассматривать все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие», Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса применимы два описанных подхода - затратный и доходный подход.

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применения двух подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 19

Весовые коэффициенты

Стоимость объекта определяется по формуле:

V = V₁ x Q₁ + V₂ x Q₂ (6)

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, тенге;

V₁, V₂ - стоимость объекта, определенная с использованием затратного

подхода и доходного подхода соответственно, тенге.

Q₁, Q₂ - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V = 43130627х0,467+52453000х0,533=20142002+27957449 = 48099451

тенге

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки имущественного комплекса, по состоянию на 20 апреля 2006 года, с учетом округления составляет:

48100000 тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны две стоимостные оценки полных прав собственности на здания, сооружения и землю комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».

Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода и метода капитализации дохода дала следующие результаты:

Затратный метод43 130 624 тенге

Доходный подход52 453 000 тенге

Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, используется для объектов оценки недвижимости сложной структуры и не типовых, каким в принципе является исследуемый гостиничный комплекс. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.

Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Несмотря на то, что у нас имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.

В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.

Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления. По существу у нас относительно развит только рынок жилья. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники в силу разных причин стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является доходный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. Данный метод используется для оценки тех объектов, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например, сдаваемые в аренду жилые дома, здания под офисы и торговые павильоны.

Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.

Характеристики

Список файлов ВКР