35948 (587893), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Невозможность исполнения договора может иметь место с самого его заключения, и тогда обязательства не возникает; в других случаях обязательства оказываются неисполнимыми впоследствии, и тогда обязательство само по себе действительное или прекращается, или видоизменяется в своем содержании, в зависимости от причин, сделавших его исполнение невозможным0. Как считает О.С.Иоффе, «содержанием договора называют совокупность его условий, сформулированных сторонами или вытекающих из закона, на котором заключение договора основано» 0. Он отвергает попытки определить содержание договора, указывая как на его условия, так и на вытекающие из него права и обязанности. Это объясняется смещением договора как юридического факта с самим договорным обязательством0.
Таким образом, права и обязанности образуют содержание обязательства, но не породившего его договора, а совокупность условий составляет содержание соглашения, но не обязательства. И подобно тому, как несоединимы в одном понятии юридический факт и его правовые последствия, исключено образование единого понятия договорного соглашения и договорного обязательства.
Существенным считаются условия, которые необходимы для заключения договора. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного их них договор не признается заключенным, а если все существенные условия налицо, он вступает в действие, даже если и не содержит никаких других условий. Обычные условия отличаются от существенных тем, что их наличие или отсутствие никакого влияния на факт заключения не оказывают. Более того, практически нет необходимости включать их в договор, так как они сформулированы в законе или иных нормативных актах. Случайные условия, так же как и обычные условия предусматриваются законом и начинают действовать в силу одного только факта заключения существующего договора, то случайные условия приобретают юридическое действие, лишь если они включены в сам договор. Нередко при помощи случайных условий решаются вопросы, не предусмотренные законом.
При уяснении смысла и значимости различных видов договорных условий иногда допускаются неточности в характеристике тех из них, которые закреплены в законе и становятся условиями договора после его заключения. В.И.Кофман, например, считает такие условия существенными0, а Р.О.Халфина вообще исключает их из числа как существенных, так и обычных0.
Признание таких условий существенными вызвано, по-видимому, тем, что будучи предусмотрены императивными нормами, они обязательны, а значит, необходимы для данного договора. Однако существенные условия характеризуются еще и такой особенностью, как обязательность их согласования сторонами и непосредственное выражение в самом договоре, который в противном случае не считается заключенным.
Изъявление воли в сделке осуществимо при помощи разнообразных способов. Все эти способы можно было бы подразделить на три основных вида:
-
прямое волеизъявление, выражающее непосредственно внутреннюю волю путем устной или письменной передачи ее содержания;
-
конклюдентное волеизъявление, выражающее внутреннюю волю не непосредственно, а путем совершения действий, на основе оценки которых можно с несомненностью прийти к заключению о намерении совершить сделку;
-
изъявление воли посредством молчания, приобретающее юридическую силу лишь в тех случаях, когда молчание придается такое значение по прямому указанию закона0.
Признание сделок недействительными может производить по их субъективному составу и содержанию. Основания совершения сделок должны соответствовать требованиям закона. Этот же принцип должен действовать в отношении способов их исполнения контрагентами0. Противозаконность содержания сделок по-разному проявляется в отдельных разновидностях. Некоторые сделки совершаются таким образом, что в самом содержании этих сделок прямо выражено их противоречие предписаниям закона. Противозаконные сделки такого рода принято именовать сделками, противными закону.
Наряду с этим, практика сталкивается и с таким сделками, которые принято именовать совершенными в обход закона. В отличие от сделок, противных закону, эти сделки оформляются так, что они приобретают внешний облик вполне законных сделок, хотя в действительности скрывают в себе противозаконное содержание.
Таким образом, в содержание договора входит ряд условий (пунктов). Необходимо различать существенные, обычные и добавочные условия договора. Существенными или необходимыми условиями договора считаются те условия, без соглашения по которым договор нельзя считать состоявшимся. Например, в договоре купли-продажи домостроения существенными условиями будут предмет договора и цена. Нельзя сказать, что в каждом договоре обязательно должны быть все эти три условия. Например, тот же договор купли-продажи может не содержать в себе срока. С другой стороны, в договоре поставки срок должен быть обязательно указан. В договоре купли-продажи цена должна быть обязательно указана, а в безвозмездном договоре цена вообще может быть не указана. таким образом, какие именно условия договора должны быть признаны существенными, зависит от того, к какому виду относится данный договор.
Часть I ГК РФ внесла существенные изменения, касающиеся формы сделок. Так, ст.164 требует государственную регистрацию любых сделок с недвижимостью, а также говорит, что закон может установить такое требование и для сделок с определенным видом движимого имущества. Если данные условия не будут выполняться, то сделка объявляется недействительной. Раньше такая регистрация требовалась только для некоторых видов сделок по ГК РСФСР 1964 г. (например для купли-продажи жилого дома — ст.239); а также предусматривалась для операций с земельными участками и для других сделок, что было закреплено в различных нормативных актах.
Данное изменение следует признать положительным, как внесшие определенность в отношении сторон. Но при этом, случаи и порядок регистрации сделок должны были быть определены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такого закона пока нет, значит, до его появления должны действовать разрозненные акты, предписывающие регистрацию отдельных видов сделок. Это, в свою очередь, создаст опасность совершения недействительных сделок, так как их субъекты зачастую не осведомлены, да и просто не могут знать всех этих актов о необходимости регистрации и ее порядке.
Глава 2. Виды сделок с недвижимостью.
§ 1. Отчуждение недвижимости по сделкам продажи.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» 0. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Эту точку зрения поддержали Шершеневич и Мебер. Противоположную позицию занял Победоносцев, который, основываясь на мнении Сперанского, считал, что купля-продажа — это не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену0.
Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).
Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.
Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества с силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов0.
Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.
В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).
Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
Приватизация недвижимости имеет решающее значение для завершения процесса приватизации государственных и муниципальных предприятий, создание всех необходимых условий их нормального функционирования. Термин «приватизация» (от латинского слова -- частный) в иностранных государствах, как правило используется для обозначения передачи частному сектору права и их активы.
В ст.1 Закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР было дано определение понятия приватизации: приобретение у государства юридическими и физическими лицами государственной собственности. Для государства, местного Совета, общественной организации или благотворительного фонда в уставном капитале покупателя-юридического лица ограничивалась 25%. Закон предусматривал продажу акций приватизируемого предприятия, продажу предприятия на аукционе и по конкурсу, выкуп имущества, сданного в аренду, определенные льготы работникам, а в целом — очень широкий диапазон возможных методов приватизации.
Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия,, а так же сведения о выявленных недостатках переданного имущества. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если ионе не предусмотрено договором (п.1 ст.563 ГК РФ). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ).
Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащего приватизации, установлен п.5.14.6 Государственной программы и разделом 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г0. В соответствии с ними могут быть приватизированы следующие объекты недвижимого имущества:
-
сданные в аренду здания, сооружения, строения и другие помещения, включая встроенно-пристроенные помещения в жилых домах;
-
незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, другие нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные помещения в жилых домах;
-
здания, сооружения, нежилые помещения, которыми фактически владели и пользовались в процессе своей уставной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества этого предприятия (подразделение) и выкупившие его;
-
земельные участки, на которых расположены приватизированные предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, кроме земельных участков, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством;
-
земельные участки, на которых расположен здания, сооружения, строения и другие нежилые помещения, включая встроено-пристроенные помещения в жилых домах, сданные в аренду, кроме земельных участков, не подлежащих приватизации;
-
земельные участки, на которых расположены незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, строения, другие нежилые помещения;
-
земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленные гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности.
Общий порядок проведения аукционов и конкурсов определен Временным положением о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на аукционе и Временном положении о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации по конкурсу (утверждены указом Президента Российской Федерации от 29 января 1992г. №66)0.
Для масштабной приватизации в собственность земельных участков сегодня отсутствует правовая основа. Право приобретения в собственность земельных участков было продекламировано Указом Президента РФ от 25 мая 1992 г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» 0. Однако практически приватизация земельных участков стала возможной после утверждения Президентом особым Указом от 14 июня 1992 г. №631 «Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлении гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» 0 и принятии Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России» 0.
В соответствии с этими Указами продажа земельных участков разрешилась:
-
гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий;
-
гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.
По договору продажи здания, сооружения или других видов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ). Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если условие пользования соответствующей части земельного участка договором его купли-продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного использования (сервитум) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст.553 ГК РФ).