30951 (587204), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Однако, в сложившейся предпринимательской практике заключения договора поставки и его последующей реализации часто четкая регламентация данных условий продавцами из-за достаточно жесткой конкуренции и желания привлечь клиента не осуществляется должным образом. В договоре распространены формулировки, которые часто вызывают для поставщика определенные трудности при получении денег уже за отгруженный товар. К таким формулировкам относятся: "оплата товара производится по мере его реализации", что можно толковать как рассрочка платежа, регулируемая ст. 489 ГК РФ, а также "оплата товара произодится по факту реализации", что соответствует фактически продажи товара в кредит ст. 488 ГК РФ.
При применении данных формулировок в договоре фактически срок оплаты не устанавливается. Это следует из ст. 190 ГК РФ, которая определяет, что наступление или истечение срока носит объективный характер, т.е. не зависит от воли субъектов, а также срок может определяться указанием на событие. Однако здесь в рассматриваемой нами проблеме видны существенные противоречий. Так, реализация товара во многом зависит не только от состояния баланса спроса-предложения на рынке, но и от воли продавца и более того, реализацию товара вряд ли можно считать событием, которое неизбежно наступит вообще или в "разумный срок после возникновения обязательства". Сложно сопоставить такие категории как "разумный срок после возникновения обязательства" и "оплата по факту реализации". В этих случаях можно считать, что срок оплаты в данных договорах неопределен. А это создает существенные проблемы для поставщика, так как он законодательно слабо защищен от возможных злоупотреблений со стороны покупателя при ненадлежащем исполнения последним своих обязательств.
Для преодоления выше обозначенных трудностей представляется, что первый абзац п. 2 ст. 314 ГК РФ следует изложить следующим образом: "В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий о событии, позволяющем определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства". При этом наступление срока исполнения не зависило бы от воли покупателя и от многочисленных иных рыночных факторов, способных принести убытки поставщику. Соответственно, условие об оплате по факту реализации действовало бы лишь в пределах разумного срока, определяемого ст. 314 ГК РФ. ГК РФ регулирует порядок производства расчетов между сторонами договора поставки. При расчетах за товар платежными поручениями, когда иные порядок и форма расчетов, а также срок оплаты товара соглашением сторон не определены, покупатель должен оплатить товар непосредственно после получения и просрочка с его стороны наступает по истечении предусмотренного законом или в установленном им порядке срока на осуществление банковского перевода, исчисляемого со дня, следующего за днем получения товара покупателем. Конкретный срок проведения расчетных операций применительно к различным формам расчетов определяется Центральным банком Российской Федерации.
Осуществление предпринимательской и иной хозяйственной деятельности связано, как правило, с потреблением энергоресурсов, специфика которых обусловливает самостоятельный характер данных обязательственных отношений. Заключение договоров о снабжении энергоресурсами возможно при наличии соответствующих технических предпосылок (присоединенных сетей).
Особенностью данного договора является то, что он по общему правилу не порождает обязанности потребителя принять обусловленное договором количество ресурсов, потребитель может, но не обязан их принимать, а также то, что снабжающая сторона не передает продукцию как при поставке, а подает ее в сеть, при этом потребитель обязуется соблюдать определенный режим потребления, поддерживать в надлежащем состоянии свою сеть, приборы, оборудование и расходовать получаемые из сети энергоресурсы только на предусмотренные договором цели. Сторонами договора о снабжении энергетическими и другими ресурсами являются снабжающая организация и потребители — абоненты. В качестве снабжающей стороны выступают энергосистемы, городские и коммунальные электросети и другие организации, получающие энергию по договорам с энергосистемами, а затем снабжающие ею потребителей. За нарушение условий договора стороны несут ответственность, в частности, неисполнение или ненадлежащее исполнение потребителем договорных обязательств или правил использования энергоресурсов является основанием для взыскания с него неустойки. Прекращение подачи энергоресурсов неисправному потребителю допускается только в случаях, предусмотренных соответствующими правилами пользования энергоресурсами и лишь после предварительного предупреждения. Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче электроэнергии без соответствующего предупреждения, обязана возместить потребителю ущерб, причиненный указанными действиями.
Имеют особенности и сделки с недвижимостью. Недвижимость обладает, как правило, большой стоимостью, поэтому к сделкам с недвижимостью предъявляются особые требования. В частности, при продаже недвижимости договор должен содержать условие о ее цене. К такому договору не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний о ней в договоре принимать в расчет цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При отсзо-ствии в договоре условия о цене недвижимости он считается незаключенным.
ГК РФ подробно регламентирует отношения, возникающие при продаже земли и находящихся на ней строений. Если продавец здания, сооружения или другой недвижимости является одновременно и собственником находящейся под объектом недвижимости земли, он в договоре с покупателем оговаривает титул на этот земельный участок и вправе передать покупателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии таких указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если продавец не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать здание, сооружение без согласия собственника земельного участка, на котором они находятся. Покупатель получает в этом случае такое же право пользования земельным участком, какое имел продавец (п. 3 ст. 553 ГК РФ). Если собственник земли, не будучи собственником расположенного на ней здания, сооружения, продает земельный участок, собственник здания, сооружения сохраняет имеющееся у него право пользования земельным участком, то есть земельный участок переходит к покупателю обремененным правом третьего лица, о чем покупатель должен быть уведомлен продавцом.
Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование является обязательным, его несоблюдение влечет недействительность договора.
Для договоров купли-продажи недвижимости не требуется обязательное нотариальное удостоверение, однако нотариальное удостоверение данной сделки упрощает последующую государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Такая регистрация является обязательной. Порядок регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Специфическим объектом недвижимости является предприятие; законодатель выделил его из прочих объектов недвижимости. В ГК РФ содержится указание о том, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия. Договор купли-продажи предприятия заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами с приложением к договору документов, удостоверяющих состав продаваемого предприятия. Несоблюдение вышеназванной формы влечет за собой недействительность договора. Договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого условия также делает его недействительным. До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень обязательств, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований67.
В случае передачи в составе предприятия обязательств продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены.
Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право ГК РФ предусматривает обязательство по передаче имущества в пользование.
Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества.
Специфичен и сам предмет данных обязательств, их предметом могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока договора. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды, безвозмездного пользования и др. Договор аренды опосредует отношения по переходу имущества во временное пользование на возмездной основе и является широко распространенным договором. Арендодателем может быть собственник сдаваемого в аренду имущества либо управомоченное законом или собственником лицо, а арендатором — юридические лица и граждане.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор незаключенным. На арендодателя также возлагается обязанность предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В этой связи следует отметить, что действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды до истечения срока действия заключенного ранее арендного договора. Однако при проведении арендодателем конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только по истечении срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Поскольку арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении' срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участников конкурса или не являлся.
Статья 611 ГК РФ защищает арендатора от неисполнения договора аренды арендодателем. Пункт 3 ст. 611 ГК РФ дает арендатору право истребовать от арендодателя имущество, не предоставленное в указанный в договоре аренды срок либо в разумный срок (если в договоре такой срок не определен) с возмещением убытков, причиненных задержкой исполнения обязательства. В этом случае арендатор может также вместо передачи имущества и возмещения убытков, причиненных ее задержкой, может потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Имущество, являющееся предметом договора аренды, должно быть передано арендатору вместе со всеми его принадлежностями и документами. Исключения из этого правила стороны вправе предусмотреть в договоре.
В случае если арендуемое имущество передано без принадлежностей и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем недостающих принадлежностей и документов или расторжения договора с возмещением причиненных ему убытков.
Убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.
ГК РФ определяет форму договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
При аренде имущества, предусматривающей переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При рассмотрении договора аренды представляется важным отметить то обстоятельство, что данный договор не может быть изменен или расторгнут на том основании, что имущественное право на сданное в аренду имущество перешло к другому лицу, при смене собственника или иного титульного владельца арендованного имущества договор аренды не прекращается.
Рассмотренные выше обшде положения аренды являются исходными и применяются в тех случаях, когда отсутствует специальное правовое регулирование, установленное законодательством для отдельных видов аренды: проката, аренды транспортных средств, аренды недвижимости, финансовой аренды и т. д. В данной связи следует отметить особенности аренды предприятия.
Договор аренды предприятия наделяет арендатора широкими правами по использованию имущества арендованного предприятия. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает условий договора аренды.
Ограничение этих прав предусмотрено лишь в отношении земли и других природных объектов, включенных в состав предприятия.
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе также осуществлять реконструкцию и техническое перевооружение, увеличивающее стоимость предприятия.
В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатор может произвести неотделимые улучшения этого имущества без согласования с арендодателем. Арендодатель может быть освобожден от возмещения стоимости улучшений лишь в том случае, если докажет, что эти улучшения по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, поддержанием его в надлежащем техническом состоянии, в том числе с осуществлением текущего и капитального ремонта, если иное не предусмотрено договором, несет арендатор. На арендатора возлагаются также расходы, связанные с внесением платежей по страхованию арендованного имущества.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
