Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в гражданском законодательстве не предусматривается.

Поэтому если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором.

Иногда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, т.е. речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы⁵⁸.

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Непроведение текущего ремонта делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии - это такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

То есть в данном случае речь идет о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.

Такие расходы обусловлены внешними для вещи причинами, (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его.

При прекращении договора аренды, арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего⁵⁹.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором.

Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями⁶⁰.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения⁶¹.

А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая:

1. сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма;

2. предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.

Перечисленных выше правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.

Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК РФ).

Что касается согласия арендатора, оно должно быть ясно выраженным. «Дать согласие» - это, значит, выразить свою волю, совершить определенные действия⁶². Согласие арендатора может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

Следует отметить, что полная передача прав имеет место при перенайме. Частичная передача имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен.

Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства.

Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками — арендаторами.

Перенаем и субаренда являются наиболее распространенными случаями передачи третьему лицу арендных прав.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем).

Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.

При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Досрочное прекращение договора, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды.

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо.

Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.

Следует отметить такую особенность, что в отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Возникает коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ, она должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме)⁶³.

Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ).

В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены⁶⁴.

В соглашениях подобного типа, известных как договоры с правом выкупа, к числу основных параметров относятся выкупная цена и порядок её погашения⁶⁵.

Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена могут устанавливаться двумя способами.

Способ 1.- По истечении установленного срока в качестве выкупной цены выступает определенная договором сумма.

Способ 2. - Определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей.

Важно подчеркнуть, что порядок погашения выкупной цены в течение срока действия договора аренды не регламентируется законодательством, а определяется условиями арендного договора.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли - продажи и аренды.

Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору.

Следует отметить такую особенность, что отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"⁶⁶. В статье 13 указанного Федерального Закона не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства), не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

Таким образом, можно ограничить круг субъектов, которые вправе заключать подобный вид договоров, а именно: государство (органы, действующие от имени государства) не вправе заключать подобный договор, поскольку происходит отчуждение государственного имущества в собственность физических или юридических лиц.

В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра)⁶⁷.

В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.

В качестве вывода мне хотелось бы отметить, что обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить о права третьих лиц арендатора носят императивный характер. А обязанности по производству капитального ремонта и возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений носят диспозитивный характер. В свою очередь обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом и после прекращение договора аренды вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, носят императивный характер, а остальные обязанности -диспозитивный.

2.3 Основания прекращения и возобновления договора аренды

Конструкция договора аренды, позволяющая эффективно включать имущество в гражданский оборот, характеризуется теми особенностями, что возникшие на его основе отношения носят, как правило, длящийся, продолжительный характер. Для придания стабильности договорным отношениям стороны, как правило, стремятся заключить его на определенный срок. Однако нередко возникают ситуации, когда для арендодателя или арендатора возникает необходимость в расторжении договора и досрочном прекращении возникших на его основе обязательств.

Расторжение договора аренды подчиняется общим положениям Гражданского кодекса РФ (далее - ГК, ГК РФ, Кодекс) о расторжении договора. Вместе с тем в отношении договора аренды Кодексом установлены и специальные нормы, предусматривающие нарушения, которые могут служить основанием для расторжения данного договора в суде, а также содержащие иные требования к порядку его расторжения. Так, в соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, по требованию арендодателя - когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок⁶⁸.

Характеристики

Список файлов ВКР