29491 (587052), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя, из изложенного выше определения можно выделить несколько отличительных признаков, которые позволяют отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передачи имущества.

По общему правилу, арендуемое имущество передается арендодателем арендатору во владение и пользование. Но возможно и аренда, при которой имущество предоставляется только в пользование. К примеру, по договору аренды телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи во владение абонента²³.

Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временный характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передачи имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является возмездный характер.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества.

Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.

При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей имущества.

Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора²⁴.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по предоставлению имущества арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде арендной платы.

Договор аренды - двусторонний, так как каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим (взаимным)²⁵.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передачи ему арендованного имущества.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы две стороны. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе, а арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов²⁶. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором поступают в собственность арендатора. При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю.

Законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

Необходимо отметить, что арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Основными элементами договора аренды являются: субъекты (стороны), предмет, форма, цена и срок.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные, муниципальные образования²⁷.

Гражданский кодекс РФ в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Управление (в том числе и распоряжение) государственной собственностью —– прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду.

Согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 функция по управлению государственным имуществом переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли РФ. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы²⁸.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником.

В силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).

Субъекты оперативного управления, казенные предприятия, в качестве арендодателя государственного имущества (_и движимого, и недвижимого) только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ) учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств выделенных учреждению по смете.

Учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.

Необходимо отметить, что образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество. Средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении²⁹.

Арендодателями земельных участков могут выступать: собственники этих участков; лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование - только с согласием собственника.

Арендодателем участка лесного фонда выступают лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Договоры о предоставление водных объектов заключаются между федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда с водопользователем.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящиеся собственности органов местного самоуправления, решаются этими органами. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований.

По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.

Однако Гражданский Кодекс делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

При аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью.

Предмет договора аренды. В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым Дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования³⁰.

Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю не те же предметы, что получил от него а аналогичные - в том же количестве³¹.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения.

Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 607 ГК РФ делается оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом РФ "О недрах"³² 1995 г., Водным кодексом РФ³³ 2006 г., Лесным кодексом РФ³⁴ 2006 г., Земельным кодексом РФ³⁵ 2001 г.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст.607 ГК РФ). Следовательно, предметом Договора аренды может быть индивидуально определенная вещь.

Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия.

Для этого в договоре необходимо указать: наименование имущества характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Отсутствие данных, дающих возможность с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства.

Характеристики

Список файлов ВКР