27864 (586863), страница 11
Текст из файла (страница 11)
В соответствие с п. 1.2 договора, земельный участок предоставляется для организации проезда.
Согласно ч. 2. ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Часть 3 указанной статьи устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2.3.1 Положения о приобретении и прекращении прав на земельные участки г. Кемерово, утверждённого Постановлением Администрации г. Кемерово от 19.03.2003 № 23 (утратило силу в связи с изданием постановления Администрации г. Кемерово от 06.07.2007 № 84) - собственники и иные правообладатели расположенных на неделимом земельном участке частей объектов недвижимости или временных сооружений, признаваемых самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений, имеют право на предоставление указанного земельного участка на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей частей объектов недвижимости или временных сооружений.
Согласно п. 9 кадастрового плана, разрешенным использованием (назначением) земельного участка по спорному договору являются: улицы, переулки, проспекты, площади. Пункт 10 кадастрового плана определяет фактическое пользование (характер деятельности) - территория совместного пользования под проездом.
Исходя из системного анализа Плана границ, являющегося разделом кадастрового плана, и имеющейся в материалах дела распечатки электронной карты г. Кемерово, суд сделал вывод о том, что земельный участок, переданный по спорному договору аренды, является территорией, прилегающей к зданиям - улицами Кузбасская и Шестакова, проходящими по линиям, огибающим здания.
В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», п. З Положения о порядке установления границ землепользователей в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 - установление границ землепользовании (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий, в соответствие с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. При межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.
Из изложенного следует, что указанный земельный участок является земельным участком (территорией) общего пользования, представляет собой улицы возле зданий, предназначенные для движения пешеходов, автотранспорта. Данный вывод не оспаривается и административным органом.
ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» на спорном земельном участке какие-либо объекты (заборы, ограждения и т.п.) не возводило, хозяйственные работы не проводило, организацию автостоянок не устраивало. Такое использование участка, как проезд автотранспортом к определенной территории, находится в пределах, допускаемых законом, не выходит за рамки общего обычного использования. Поскольку такое право общество имеет в силу закона, установление возмездных обязательственных отношений с ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» неправомерно.
Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, однако могут быть предоставлены в пользование. Из данной же нормы следует, что земельные участки общего пользования могут представлять собой площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты. Пункт 12 ст. 1 Градостроительного кодекса российской Федерации не предусматривает взимания с неограниченного круга лиц платы за пользование территориями общего пользования (в том числе и дорогами общего пользования).
Дорога общего пользования - это часть земельного участка, которой имеет право беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, в том числе и ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС».
Поэтому взимание платы за пользование участком дороги общего пользования (в том числе арендной платы по договору аренды) будет противоречить названной норме и нарушать установленный принцип беспрепятственности пользования.
Суд пришёл к выводу, что взимание с ОАО «СО-ЦДУ ЕЭС» арендных платежей за пользование участком общего пользования противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Договор аренды, в силу ст. 168 Гражданского кодекса российской Федерации, ст. 1 Градостроительного кодекса Российской федерации, является ничтожным, так как включение в предмет указанного договора участка земли, на котором находится часть дороги общего пользования.
7. Стороны свободны в заключении договора, изменения условий договора возможно только по соглашению сторон, либо в установленном законом порядке.
По делу № А27-18849/2006-1 Комитет по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского района обратился с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу «Эльком» о взыскании 2 084 283,01 руб. арендной платы за период с 15.11.2003 по 15.11.2006 и 1 107 662,86 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 16.11.2003 по 15.11.2006, на основании договора аренды земельного участка № 171 (II) от 23.07.2002, статей 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Срок действия договора установлен с 15.07.2002 по 10.07.2003.
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, в связи с чем, договор, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Спор между сторонами по делу возник в связи с тем, что истец произвел расчет задолженности по арендной плате, начиная с 15.11.2003, применив происходившие после заключения договора изменения размера базовых (исходных) ставок арендной платы, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления; ответчик рассчитал арендную плату в размере, установленном при заключении договора.
Соответственно отличны расчеты неустойки.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
Соглашений о внесении изменений в рассматриваемый договор в части арендной платы сторонами не заключалось.
Имеющееся в договоре условие о том, что минимальный размер арендной платы не должен быть меньше базовых (исходных) ставок, установленных законодательными актами Кемеровской области и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления (п. 3.2), не означает, что при соответствующих изменениях этих ставок размер арендной платы по договору считается автоматически измененным.
В соответствии с п. 3.5. договора размер арендной платы подлежит пересмотру в случае изменения установленных централизованных ставок и оформляется новым протоколом согласования цены, подписанным сторонами.
Согласно п. 8.1. договора изменения и дополнения условий договора будут действительны только при исполнении их в письменной форме, подписанными уполномоченными представителями договаривающихся сторон.
Таким образом, происходившие изменения ставок арендной платы давали Комитету право требовать от Общества подписания новых протоколов согласования цены, а при уклонении Общества от их подписания ставить вопрос в судебном порядке о внесении изменений в договор в этой части, либо о расторжении договора.
Суд принял решение, с учётом согласованных сторонами условий договора.
8. Соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
По делу № А27-3133/2007-1 Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк обратилось с иском к открытому акционерному обществу «Органика», г. Новокузнецк о взыскании 18 585 138 руб. 13 коп. долга по арендной плате по договору от 22.11.2000 № 01-289 аренды земельного участка.
Договор заключен сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном порядке 22.11.2002.
Иск заявлен о взыскании долга по арендной плате с учётом расчётов арендной платы от 18.10.2005, от 16.01.2006 и от 15.01.2007, которыми вносились в договор изменения относительно размера арендной платы.
Исходя из требований ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. (Информационное письмо Президиума Высшег7о Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Расчёты арендной платы от 18.10.2005, от 16.01.2006 и от 15.01.2007 к договору аренды, которыми вносились в договор изменения относительно размера арендной платы, не зарегистрированы в установленном порядке, вследствие чего, считаются незаключенными.
При таких обстоятельствах, в части определения размера арендной платы судом применён расчёт арендной платы от 21.02.2002.
9. Договор должен соответствовать действующему законодательству, условия договора, противоречащие Закону, не действительны, в силу ничтожности.
По делу № А27-7604/2007-1 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Березовского, г. Березовский обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Угольный разрез «Северный Кузбасс», Кемеровский район, п. Пригородный о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды земельного участка № 781 от 12.05.05.
Долг и штрафные санкции по договору рассчитаны арендодателем с учётом условий пункта 5.3 договора.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендной платы.
При рассмотрении спора суд пришел к выводу о том, что данное условие договора противоречит статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендациям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14, согласно которым при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (статья 319 Гражданского кодекса Российской Федерации) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. При этом суд, ссылаясь на статью 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что пени являются способом обеспечения исполнения обязательств, а не способом обеспечения исполнения неустойки.
Вывод суда о признании пункта 3.4 договора аренды ничтожным, как противоречащим требованиям статей 319, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и, в этой связи, не подлежащим применению при расчете суммы долга, поддержан вышестоящими инстанциями.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
