27481 (586803), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Характерной чертой дореволюционного российского гражданского за­конодательства являлось выделение договора поставки в качестве самостоя­тельного договора наряду с договором купли-продажи. При этом под постав­кой понимался договор, по которому одна сторона обязывалась доставить другой какую-либо вещь за известную цену к известному сроку. Все отличие поставки от купли-продажи состояло в том, что поставка предполагала неко­торый промежуток времени между заключением и исполнением договора, тогда как купля-продажа не предполагала (хотя и не исключала) такого про­межутка времени. Это обстоятельство имело решающее значение, поскольку продавцом по договору купли-продажи мог выступать только собственник вещи, а следовательно, данным договором не охватывались правоотношения, предусматривающие, что лицо, обязующееся доставить имущество покупате­лю, приобретет это имущество в будущем к сроку исполнения обязательства.

В гражданско-правовой доктрине советского периода необходимость выделения самостоятельного планового договора поставки объяснялась тем, что производство на социалистических предприятиях велось в плановом по­рядке. Планировалось также снабжение торговой сети товарами народного потребления. Обеспечение планового характера производства и снабжения было возможным лишь при условии, если такой же плановый характер будут носить и договоры, направленные на обеспечение производства оборудовани­ем, сырьем и на реализацию продукции социалистических предприятий.

Основным источником правового регулирования отношений по постав­кам служили Положение о поставках продукции производственно-технического назначения и Положение о поставках товаров народного по­требления, утверждаемые Советом Министров СССР, которые периодически обновлялись. Кроме того, в тот период действовали многочисленные Особые условия поставки отдельных видов продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления, которые разрабатывались за­интересованными министерствами и ведомствами и утверждались Госснабом СССР и Государственным арбитражем при Совете Министров СССР.

При разработке нового ГК было принято решение сохранить договор поставки, но не в качестве самостоятельного гражданско-правового догово­ра, а как один из видов договора купли-продажи, ориентированный на регулирование отношений по реализации различных товаров, складывающихся в основном между профессиональными участниками имущественного оборо­та, которые занимаются производством и оптовой торговлей сырьем, мате­риалами, комплектующими изделиями, оборудованием. Выделение договора поставки в качестве особого вида договора купли-продажи было продиктова­но необходимостью учета специфики указанных правоотношений, требую­щих более жесткого и детального регулирования. Вместе с тем не следует забывать, что договор поставки остается лишь одним из видов договора куп­ли-продажи, что влечет за собой субсидиарное применение к отношениям, связанным с поставкой товаров, норм о договоре купли-продажи. При этих условиях задача законодателя применительно к регулированию договора по­ставки свелась лишь к определению специальных правил, учитывающих спе­цифику отношений по поставкам товаров и подлежащих приоритетному (по сравнению с общими положениями о купле-продаже) применению.

Согласно действующему законодательству, договором поставки признается такой договор купли-продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки произ­водимые или закупаемые им товары покупателю для использования в пред­принимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).

Содержащееся в ГК определение понятия договора поставки свиде­тельствует о том, что договор поставки как вид договора купли-продажи является консенсуальным (поставщик обязуется передать товары покупа­телю, а последний обязуется их оплатить), возмездным, двусторонним (синаллагматическим) договором.

Квалифицирующими признаками, отличающими договор по­ставки от иных видов договора купли-продажи, могут служить следующие особенности договора поставки.

Во-первых, следует отметить особенность в субъектном составе дан­ного договора, которая заключается в том, что в качестве поставщика мо­жет выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую дея­тельность: индивидуальный предприниматель или коммерческая организа­ция. Некоммерческие организации могут быть поставщиками товаров толь­ко в том случае, если такого рода деятельность разрешена их учредителями и осуществляется в рамках целевой правоспособности соответствующих некоммерческих организаций.

Во-вторых, характерным признаком товаров, поставляемых по догово­ру поставки, является то, что они производятся или закупаются поставщи­ком. Данный признак товаров предъявляет определенные требования и к правовому статусу поставщика: он осуществляет не вообще всякую пред­принимательскую деятельность, а применительно к конкретному договору поставки предпринимательскую деятельность по производству или закуп­кам определенных товаров. Таким образом, в качестве поставщика по об­щему правилу выступают коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на производстве соответствующих товаров либо профессионально занимающиеся их закупками.

В-третьих, имеет существенное значение, для какой цели покупателем приобретаются товары у поставщика, ибо договором поставки признается только такой, в силу которого покупателю передаются товары для их ис­пользования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использова­нием. Данным признак свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая орга­низация (индивидуальный предприниматель), занимающаяся предпринима­тельской деятельностью.

Основной целью выделения договора поставки в отдельный вид договора купли-продажи следует признать необходимость обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота. Наиболее оп­тимален договор поставки, к примеру, для регулирования взаимоотношений между производителями товаров и поставщиками сырья, материалов либо комплектующих изделий; между изготовителями товаров и оптовыми тор­говыми организациями, специализирующимися на реализации указанных товаров. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью и иметь долгосрочный характер. Поэтому в правовом регулировании поста­вочных отношений преобладающее значение имеют не разовые сделки по передаче товаров, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

Применительно к договору поставки специальные правила, имеющие приоритет перед общими положениями о купле-продаже, сосредоточены в § 3 гл. 30 ГК. По своему характеру указанные специальные правила, регла­ментирующие отношения, связанные отставками товаров, либо детализи­руют общие положения о купле-продаже, либо предусматривают иное, по сравнению с общими положениями о купле-продаже, регулирование соот­ветствующих правоотношений, либо исключают возможность применения последних к договору поставки.

3.3.Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости также является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед­ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис­ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель­ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю­ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при­сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек­ты. Законом к недвижимым вещай может быть отнесено и иное имуще­ство.( ст. 130 ГК).

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости.

Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме пу­тем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недей­ствительность договора купли-продажи недвижимости.

Для договоров купли-продажи недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако, надо помнить о том, что до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора продаж недвижимости сохраняется обязательное нотариаль­ное удостоверение. Кроме того, в г. Москве нотариальное удостоверение такого договора требуется в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 года.

Хотя согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, это не означает, что и сам договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами, а вот право собственно­сти переходит к покупателю только после регистрации такого договора.

При заключении договора прода­жи недвижимости дополнительными существенными усло­виями являются:

1. Данные, позволяющие определенно установить недви­жимое имущество, подлежащее передаче покупателю по дого­вору:

а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

2. Цена продаваемого имущества.

При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подле­жащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

В отличие от общих условий договора купли-продажи при продаже недвижимости правила определения цены, преду­смотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор купли-продажи недви­жимости считается незаключенным (ст. 555 ГК).

Особенность заключения договора продажи жилых поме­щений состоит в том, что существенным условием договора продажи жилого помещения, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым по­мещением после его перехода в собственность покупателя, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользо­вание продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

С особенностями оформления договора купли-продажи не­движимости связано и следующее специфическое основание его расторжения.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупа­телем осуществляются по передаточному акту или иному до­кументу о передаче недвижимости, подписанному сторонами. Поэтому уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных дого­вором, считается отказом от исполнения ее обязанностей по договору.

Характеристики

Список файлов ВКР