27413 (586791), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

В соответствии со ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя и:1 ставки арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.

Особую форму вознаграждения под названием «наем из выстройки» приводил Шершеневич Г.Ф.: «Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землею, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя» ⁷⁹.

Применительно к аренде недвижимости различают два вида цены: фиксированная и устанавливаемая договаривающимися сторонами. Специальные правила действуют в отношении фиксированной цены. Во-первых, она может быть установлена только в случаях, предусмотренных законом, и в основном распространяется на аренду государственного (муниципального) имущества. Во-вторых, ставки определяются уполномоченными на то государственными органами. В-третьих, имеет место дифференциация арендной платы в зависимости от назначения нежилых помещений, их технической характеристики и других оснований.

Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, однако осуществить это право он может только с согласия арендодателя (ч. 2 ст. 615 ГК РФ):

1) срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды;

2) при недействительности договора аренды, договор субаренды также является недействительным;

3) при расторжении договора аренды, договор субаренды также прекращается. Однако данное правило является диапозитивным. В качестве дополнительных гарантий прав субарендатора закон устанавливает, что субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ч. 1 ст. 618 ГК РФ). Это права «может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды» ⁸⁰.

По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды с той лиши разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. Па отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видам договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Особенностью этих отношений является то, что отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды.

В рамках рассмотрения вопроса о субаренде необходимо ответить на вопрос о характере и форме согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду является частью юридического состава, который необходим для возникновения отношений субаренды, данный юридический состав включает в себя: 1) договор между арендатором и субарендатором; 2) согласие арендодателя на передачу имущества в пользование третьему лицу; 3) государственная регистрация договора (если предметом является недвижимое имущество). В отношении государственной регистрации необходимо учитывать следующее: для применения ч. 2 ст. 651 ГК РФ надо иметь в виду, что срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду является изъявлением воли одного субъекта, оно направлено на возникновение отношений между арендатором и субарендатором, следовательно, такое согласие можно признать односторонней сделкой. Согласие должно быть выражено в адрес арендатора, а не третьего лица, и воспринято арендатором по договору аренды.

Что касается формы выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то законодатель не регулирует этот вопрос. Но коль скоро согласие является сделкой, то к его форме должны применяться положения главы 9 ГК РФ о форме сделок - Однако следует заметить, что согласие арендодателя не может быть выражено в форме молчания, которое должно пониматься как несогласие, а также в форме конклюдентных действий. Чаще всего право сдавать имущество в субаренду оговаривается при заключении договора аренды (непосредственно в тексте договора) или же представляет собой отдельный письменный акт, составляемый для каждой сделки субаренды отдельно.

Что касается последующего согласия (одобрения) арендодателя. То следует признать, что оно невозможно. Часть 1 ст. 615 ГК РФ прямо говорит о том, что заключение договора субаренды возможно только с согласия арендодатели. Следовательно, нет согласия - заключенный договор субаренды ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ-Положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком договора аренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об истечением срока; установленного в договоре субаренды. Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор является продленным на неопределенный срок по правилам ч.2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со ст. 610 ГК РФ об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению. Арбитражный суд разрешая спор, исходил из следующего.

Между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды, срок которого меньше срока договора аренды. По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны истца.

Согласно абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ.

Однако договор, по которому истцу было предоставлено и аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие, несмотря на возобновление его на неопределенный срок⁸¹.

Поскольку субарендатор не связан с арендодателем, ответственность перед которым, несет арендатор, согласие на сдачу имущества в субаренду может быть дано, как в отношении конкретной сделки, так в отношении общей возможности заключать такие договоры, Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока. арендатор вправе возобновлять субаренду в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя⁸².

От субаренды (поднайма) следует отличать перенаем. Возможность передания прав арендатора по договору традиционно допускалась законодателем. Такая передача также возможна только с согласия арендодателя. Причем передача прав по договору аренды возможна, только одновременно с переводом долгов, поскольку перенаем сочетает в себе цессию и перевод долга. Это обусловлено двусторонним и синаллагматическим характером договора аренды. В данном случае можно говорить не о перемене лиц в обязательстве, а о замене стороны в договоре. На невозможность перехода только прав по договору аренды без соответствующих обязанностей указывает и судебная практика⁸³.

Как и в прежнем законодательстве, ГК РФ предусматривает обязанность арендатора по возвращению имущества после прекращения договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст.ст. 619 и 620 ГК РФ), Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его по луч ял с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после ремонта, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). При возвращении, арендованного имущества, так же как и up и передаче, должен быть составлен передаточный акт или иной документ (протокол, соглашение и т.п.), подписанный обеими сторонами.

Гражданский кодекс РФ урегулировал вопрос относительно арендной платы при не возврате арендованного имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить ее за все время просрочки, причем это не означает, что договор продлен на неопределенный срок, конечно, если арендодатель до окончания срока аренды уведомил арендатора о намерении прекратить с ним арендные отношения. Этим положением арендодатель защищен от недобросовестного исполнения обязанности арендатором.

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Ст. 622 ГК РФ предусматривает, что в тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.к. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соглашение между неустойкой и убытками, например, установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.

За несвоевременный возврат арендованного имущества арендодатель не вправе взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами ввиду того, что закон не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков. Таким образом, решен вопрос судебной инстанцией по нижеприведенному случаю.

Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата, сданного внаем имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст.622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

В силу указанной нормы, в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения,

В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.

Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст.395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках какого вида правоотношений оно возникло, Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма ч.2 ст.622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Характеристики

Список файлов ВКР