Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Теперь о коммунальных платежах при аренде нежилых помещений, Что касается оплаты коммунальных услуг при аренде, то в себестоимость продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжения регулируются параграфом 6 главы 30 ГК РФ, Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем), Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями, л в этом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями главы 25 ГК РФ. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не могут.

Необходимо иметь в виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности» ⁴⁴ эксплуатация тепловых и электрических сетей (за исключением случая, когда указанная деятельность проводится для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя) входит в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии.

Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающими организациями, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги и выполняют работы. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность,

В ст. 44 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» ⁴⁵ указано, что на территории Российской Федерации услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемо го в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. Поэтому если арендатор оплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включение арендатором данных расходов п себестоимость продукции (работ, услуг) налоговыми органами, как показывает практика, признается необоснованным, Налоговые органы могут признать необоснованным и включение в состав себестоимости продукции {работ, услуг) арендодателя расходов арендатора на междугородные переговоры с телефонов арендодателя, если последним не соблюдены указанные условия по предоставлению услуг связи.

Если при заключении договора аренды нежилого помещения не предусматривается заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос о возмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному в аренду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размера арендной платы, т.е. сумма оплаты коммунальных платежей должна быть включена в состав арендных платежей.

В п. 2 ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

определенных услуг, предоставляемых арендатором;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные форму оплаты аренды. Единственное ограничение установлено в п. 3 ст-614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, Федеральный закон от 29.10.98 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ⁴⁶ разрешает размер лизинговых платежей по договору лизинга менять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца).

Таким образом, отдельно выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует отдельно не выделять, а включить в сумму арендной платы.

Коммунальные платежи (в том числе и за телефон) могут быть учтены в составе расходов арендатора. Для этого в договоре надо указать, что арендодатель от своего имени, но за счет арендатора будет оплачивать расходы по коммунальным платежам энергоснабжающих предприятий. В таком случае лицензии не потребуется и расходы арендатора об оплате коммунальных платежей будут признаны обоснованными⁴⁷.

Таким образом, мы приходим к выводу о том, что определение платы за пользование нежилым помещением должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами.

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон, Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана.

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1 Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

Действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27,28ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо то срока, должен быть загадочен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), При нарушении указанных требований сам по себе договор является и заключенным, и действительным (п.2ст.162ПСРФ)⁴⁸.

Требования к форме договора аренды недвижимости (кроме аренды зданий, сооружений и предприятий), ввиду их неурегулированности сводятся к вышеназванному правилу. Также они относятся и к договору аренды нежилых помещений.

Как отмечалось в предыдущей главе, правила оформления договора аренды нежилых помещений согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ предоставляют сторонам следующие возможности:

1. Заключить договор не только в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

2. Между физическими лицами договор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно.

В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации, такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года, что не скажешь для договоров, заключенных на один год или более.

Но, как видится, стороны не прибегают к возможностям оформить договор в ином, чем письменном виде, Причем как на срок в один день (для проведения конференции, совещания), так и на больший.

Письменная форма договора аренды была предусмотрена уже статьей 153 ГК. РСФСР 1922 г., которая содержала требование, чтобы договор найма всякого имущества на срок более одного года совершались в письменной форме под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. Если в аренду сдавалось государственное или коммунальное предприятие, то под страхом недействительности договоры требовали нотариального удостоверения.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ особенностью договора аренды зданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами,

В целях обеспечения стабильности экономического оборота целесообразно распространить требование о составлении передаточного акта подчиняются общим положениям об аренде. Хота, как показывает судебная практика, доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и является составление передаточного акта.

Так, между районным обществом инвалидов и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку индивидуальный предприниматель не выплачивал арендную плату, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции на том основании, что сторонами не подписан передаточный акт, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи спорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют⁴⁹. Таким образом, передаточный акт - это решающее, но единственное доказательство передачи вещи. Иные доказательства могут быть приняты только в случае бесспорности их доказательственной силы.

Высказывается мнение, что подписание сторонами передаточного акта является частью формы договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, поскольку простое «соблюдение формы договора аренды условие необходимое, по недостаточное» ⁵⁰.

Как известно, главным существенным условием договора аренды нежилых помещений является условие о предмете договора. При отсутствии характеристик последнего, договор считается незаключенным.

В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований.

В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Не всегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местного самоуправления (прежде всего — в крупных городах) обычно принимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельных участков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальные образования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительно ведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могут либо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарные предприятий выступит в качестве арендодатели; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру) заключения таких договорил; администрация муниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия таких соглашений.

Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют, лишь содержание властного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитет по управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (как представительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридического значения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применяться правила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такого рода акты публичных образований являются по своей природе административными и, предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичному образованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишь создают препятствия в се реализации на определенное время в данных условиях. Необходимы разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.

Характеристики

Список файлов ВКР