Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

Контрольная работа

Задача 1

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом.

Исходные данные:

строительный объем здания, м³, B_v - 10100;

фактический срок эксплуатации здания, год, T_f - 8;

удельные затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб., c_{t -} 36;

коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k - 1,05;

ставка земельного налога в расчете на 1 м² земли, руб., T_l - 3420,0;

площадь земельного участка, относящегося к зданию, м², S_l - 600.

Решение:

Восстановительная стоимость здания V_R определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:

V_R = c_t ∙ B_v ∙ k;

V_R = 36 ∙ 10100 ∙ 1,05 = 381780 тыс. руб.

Для расчета физического износа здания D_p необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа.

Расчет физического износа элементов здания определяем по таблице.

Расчет физического износа здания

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановительной стоимости всего здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа, гр.4: гр.5	Сумма износа, гр.3∙гр.6
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	26724,6	8	100	0,08	2137,96
Наружные стены	15	27267	8	100	0,08	4581,36
Перекрытия	14	53449,2	8	100	0,08	4725,93
Кровля	8	30542,4	8	50	0,16	4886,78
Перегородки	9	34360,2	8	80	0,1	3436,02
Внутренняя отделка	6	22906,8	8	8	1,0	22,906,8
Наружная отделка	3	11453,4	8	60	0,13	1488,94
Система водоснабжения и канализации	10	38178	8	50	0,16	6108,48
Система электроснабжения	7	26724,6	8	40	0,2	5344,92
Система отопления	9	343,60,2	8	50	0,16	5497,63
Система вентиляции	2	7635,6	8	40	0,2	1527,12
Система пожаротушения	3	11453,4	8	50	0,16	1832,54
Система телефонизации	2	7635,6	8	40	0,2	1527,12
Лифты	5	19089	8	30	0,27	5154,03
Итого	100	381780				71155,63

Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле:

D = D_p + D_f + D_e.

Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации:

D_f = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.

Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимости здания:

D_e = 381780 ∙ 0,001 381,78 тыс. руб.

D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

V_rem = V_R - D;

V_rem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб.

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

V_t = 85 ∙ Tl ∙ Sl;

V_t = 85 ∙ 3,420 ∙ 600 = 174420,0 тыс. руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:

V = V_rem + V_t;

V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб.

Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб.

Задача 2

Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.

Исходные данные:

полезная площадь торгового центра, м², S_B - 800;

арендная плата за 1 м² в месяц, тыс. руб., r_B - 15,0;

операционные расходы на 1м² полезной площади в месяц, руб., с - 3000.

Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектом:

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	В	С
Цена продажи, тыс. руб.	3000	2500	3500
Чистый операционный доход, тыс. руб.	650	700	910

Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Решение:

1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 м² (r_B) и полезной площади здания (S_B):

PGI = r_B ∙ S_B ∙ 12;

PGI = 15,0 ∙ 800∙ 12 = 144000 тыс. руб.

2) Действительный валовой доход определяем по формуле:

EGI = PGI ∙ k;

где k = 0,95 - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);

EGI = 144000 ∙ 0,95 = 136800 тыс. руб.

3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

COE = c ∙ S_B ∙ 12;

где с = 3 - операционные расходы на 1 м² площади, тыс. руб.;

СОЕ = 3 ∙ 800∙ 12 = 28800 тыс. руб.

4) Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт):

NOI = EGI - (COE + W);

где W - отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% от действительного валового дохода.

W = EGI ∙ 0,02; W = 138800 ∙ 0,02 = 2736 тыс. руб.

NOI = 136800 - (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб.

5) Стоимость объекта определяется по формуле:

,

где R - коэффициент капитализации, который учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.

Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

Вывод: Рыночная стоимость торгового центра рассчитанная по методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. руб

Задача 3

Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.

Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.

Исходные данные:

затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб., IC - 1800;

полезная площадь бизнес-центра, м^2, S_B - 3100;

арендная плата за 1 м² полезной площади в месяц в аналогичных бизнес-центрах, тыс. руб., r_B - 13,5;

период коммерческого использования, годы - 5;

общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-ый год эксплуатации на 1 м² полезной площади в месяц, руб., COE – 4500.

Арендная плата за 1 м² полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.

Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй - 0,75; в третий - 0,8; в четвертый и пятый - 0,95.

Коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеют тенденцию к росту на 3% в год. Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого года и 27% для пятого года.

Решение.

Метод дисконтирования доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя:

доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;

Характеристики

Тип файла документ

Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.

Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.

Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.

Список файлов ответов (шпаргалок)