182761 (584483), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

денежные поступления от продажи имущественного объекта в конце срока владения.

Текущая стоимость недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им.

Дисконтирование означает расчет текущей стоимости прав на получение будущих доходов.

1) Рассчитываем стоимость арендной платы за 1 м², которая имеет тенденцию к росту на 5% в год:

1 год: 13,5 тыс. руб.;

2 год: 13,5 ∙ 1,05 = 14,175 тыс. руб.;

3 год: 14,175 ∙ 1,05 = 14,88 тыс. руб.;

4 год: 14,88 ∙ 1,05 = 15,62 тыс. руб.;

5 год: 15,62 ∙ 1,05 = 16,40 тыс. руб.

2) Определяем потенциальный валовой доход:

PGI = r_B ∙ S_B ∙ 12;

1 год: 13,5 ∙ 3100 ∙ 12 = 502220тыс. руб.;

2 год: 14,175 ∙ 3100 ∙ 12 = 527310тыс. руб.;

3 год: 14,88 ∙ 3100 ∙ 12 = 553536 тыс. руб.;

4 год: 15,62 ∙ 3100 ∙ 12 = 581064тыс. руб.;

5 год: 16,40 ∙ 3100 ∙ 12 = 610080 тыс. руб.

3) Определяем действительный валовой доход:

EGI = PGI ∙ k;

где k - коэффициент заполняемости здания;

1 год: 502220 ∙ 0,5 = 251100 тыс. руб.;

2 год: 5207310 ∙ 0,75 = 395482,5тыс. руб.;

3 год: 553536 ∙ 0,8 = 442828,8тыс. руб.;

4 год: 581064 ∙ 0,95 = 522950,6 тыс. руб.;

5 год: 610080 ∙ 0,95 = 579576 тыс. руб.

4) Находим операционные расходы на 1 м² полезной площади в месяц, которые ежегодно увеличиваются на 3%:

1 год: 4,5 тыс. руб.;

2 год: 4,5 ∙ 1,03 = 4,635 тыс. руб.;

3 год: 4,635 ∙ 1,03 = 4,774 тыс. руб.;

4 год: 4,774 ∙ 1,03 = 4,917 тыс. руб.;

5 год: 4,917 ∙ 1,03 = 5,064 тыс. руб.

5) Определяем общие операционные расходы:

COE = c ∙ S_B ∙ 12

1 год: 4,5 ∙ 3900 ∙ 12 = 1674002 тыс. руб.;

2 год: 4,635 ∙ 3900 ∙ 12 = 172422 тыс. руб.;

3 год: 4,774 ∙ 3900 ∙ 12 = 177592,8тыс. руб.;

4 год: 4,917 ∙ 3900 ∙ 12 = 182912,4 тыс. руб.;

5 год: 5,064 ∙ 3900 ∙ 12 = 188380,8 тыс. руб.

6) Вычисляем чистый операционный доход от здания:

1 год: 251000 - 167400 = 83700 тыс. руб.;

2 год395482,5 - 172422 = 223060,5 тыс. руб.;

3 год: 442828,8 - 177592,8 = 265236 тыс. руб.;

4 год: 522957,6 - 182912,4= 340045,2 тыс. руб.;

5 год: 579576 - 188380,8 = 391195,2 тыс. руб.

7) Определяется дисконтированный денежный поток:

DCF = ,

где i - ставка дисконтирования, выраженная в единицах;

n - номер анализируемого года.

1 год:

2 год: ;

3 год:

4 год:

5 год:

тыс. руб.

8) Определяем текущую стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования:

PV_r =

где DCF₅ - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

PV_r =

9) Находим текущую рыночную стоимость объекта:

V = - IC + +PV_r,

где IC - первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания).

V = - 1200 + 395146,66 + 617120,63 = 1010767,29 тыс. руб.

Все данные для расчета отражены в таблице.

Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков.

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1	2	3	4	5
Полезная площадь здания, м2	3100
Арендная плата за 1 м2 полезной площади здания	13,5	14,175	14,88	15,62	16,40
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.	502200	527310	553536	581064	610080
Коэффициент заполняемости	0,5	0,75	0,8	0,95	0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб.	251100	395482,5	442828,8	522957,6	579576
Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 м2 полезной площади в месяц, тыс. руб.	4,5	4,635	4,774	4,917	5,064
Операционные расходы, тыс. руб.	167400	172422	177592,8	182912,4	188380,8
Чистый операционный доход, тыс. руб.	83700	223060,5	660348	340045,2	391195,2
Ставка дисконтирования, %	20	22	24	25	27
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб.	189540	375431,34	346344,11	372161,99	291246,64
Первоначальные инвестиции, тыс. руб.	1800
Текущая стоимость перепродажи (реверсии здания), тыс. руб.	395146,66
Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб.	1010767,29

Характеристики

Список файлов ответов (шпаргалок)