Диссертация (1152366), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Системы контрактных сбережений - строительных сберегательных касс(ССК) – распространены в развитых странах Европы и Северной Америки.Государственная поддержка системы стройсбережений осуществляется в виденалоговых льгот и премирования. Налоговые льготы предоставляются в видевычета из суммы налогооблагаемого дохода, так, в Германии он составляет 10%отразмерасбережений,такжесуммасбереженийосвобождаютсяотналогообложения.Программавыплачиваемыхпремированиявкладчикувпредусматриваетразмереопределеннойвыплатудолиотпремий,величинынакоплений. В Германии она составляет 10% от суммы сбережений, главнымусловиемпредоставленияявляетсясемилетняяпродолжительностьплананакоплений. Во Франции государственная премия составляет 1-1,21%, в Чехии –25%, Венгрии и Словакии – 30%.В России государственная поддержка накопительных схем приобретенияжилья осуществлялась в виде жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
ЖСКосуществлялся ввод жилья на территории 20 субъектов Российской Федерации.Хотя доля такой формы жилищного строительства во вводе жилья незначительна(1% в среднем по России) (Рисунок 1.11), но в двух субъектах РоссийскойФедерации она выше средней (в Томской – 6,2% (2016 г.) и Саратовской – 5,4%(2017 г.) областях).4832,52,421,41,510,501,20,60,60,70,40,51,00,71,00,80,5 0,40,40,30,32000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017годы0,70,6Ввод в действие жилыхдомов ЖСК, млн.кв.мобщей площадиДоля в общем объемеввода, %0,6Рисунок 1.11 – Динамика ввода в действия жилых домов ЖСК в РФГосударственная поддержка ЖСК с 2008 по 2016 гг. осуществляласьсозданным фондом содействия развитию жилищного строительства и оказываласьпотремнаправлениям:безвозмезднаяпередачаземельныхучастков;предоставление готовых архитектурных проектов и содействие в подключенииобъектов инженерной инфраструктуры.
По экспертной оценке, данные видыподдержки позволяли «сэкономить до 30% средств на строительство и датьвозможность приобрести себе квартиры тем гражданам, которые не в состоянииэто сделать по рыночной стоимости» [204, с. 52]. В 2016 г. фонд былликвидирован, но его задачи, касающиеся поддержки ЖСК и вовлечения в оборотземли из федеральной собственности, были переданы Единому институтуразвития в жилищной сфере.С2015годадействуетноваяредакцияЖилищногокодекса,ограничивающая деятельность ЖСК - один ЖСК не может единовременностроить более одного дома выше трех этажей, а если количество членовкооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новыхчленов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешениена ввод дома в эксплуатацию.С точки зрения финансовых затрат населения, эта схема - одна из самыхоптимальных, так как ведет к незначительному удорожанию жилого помещения.Недостатками подобных схем является ограниченный срок предоставления займа,что сужает сегмент потенциальных членов ЖСК и ЖНК; повышенные риски для49приобретателей жилья: собственность на жилое помещение оформляется толькопосле полной выплаты суммы займа, а также коллективная ответственность завозможные убытки не позволяет предъявить претензии непосредственно корганизаторам ЖНК или ЖСК, инфляционные и собственно финансовые риски.Такая система работает при низком уровне инфляции, низких темпах роста цен нажилье и в условиях стабильной системы контроля инвестиционных рисков.4.Налоговые льготы.
В большинстве стран предусмотрены налоговыельготы для граждан при приобретении квартиры в собственность. В практикезарубежных стран можно выделить следующие способы использования данногоинструмента:в виде налогового вычета на сумму ипотечного кредита на приобретениежилья и процентов по нему (Португалия, Норвегия, Великобритания,Финляндия, Дания);в виде налогового кредита, при котором часть процентов идёт в счет налога(Финляндия, Германия, США);льготы на другие виды налогов (на недвижимость, на приращениестоимости) (Германия, Финляндия).В России предусмотрены льготы на налог на доходы физических лиц(НДФЛ), налог на имущество физических лиц и земельный налог. Граждане РФпри приобретении или строительстве жилья имеют право на предоставлениеналогового вычета по НДФЛ на сумму стоимости приобретенного/построенногожилья и величины процентов по ипотечному кредиту.
По налогу на имуществофизических лиц также предоставляется налоговый вычет, а также действуетпониженная ставка для жилых помещений, льготные категории гражданосвобождены от уплаты данного налога. Налоговые льготы по земельному налогувключают в себя освобождение от налога участков, входящих в общее имуществомногоквартирного дома, пониженные ставки налога и освобождение от уплатыльготных категорий граждан.Недостатком данного инструмента жилищной политики является то, семьис низкими доходами могут в значительно меньшей степени использовать данную50льготу, т.к.
либо освобождены от уплаты подоходного налога, либо имеют низкиеналоговые отчисления, а максимальную поддержку получают домохозяйства свысокими доходами.5.Социальное арендное жильеВ значительной части стран с развитыми рынками жилья социальноеарендное жилье является собственностью негосударственных бесприбыльныхорганизаций или муниципалитетов, которые предоставляют его в аренду заумеренную и фиксированную плату. Пользователями социального жилья являетсячасть населения, доходы которой не позволяют приобрести или снять квартиру порыночной стоимости. Социальное арендное жилье составляет значительную долюв жилом фонде: в Австрии, Великобритании, Германии, Дании, Франции – свыше20%, в Голландии – свыше 30%.Еще одним инструментом поддержки домохозяйств с невысоким уровнемдоходов в зарубежной практике является государственная помощь в видесубсидийнаоплатуарендуемогожилища.Критериидляопределениянуждаемости в данных субсидиях различны: в США субсидия предоставляетсямалообеспеченным гражданам (совокупный доход семьи составляет менее 50%величины среднего дохода), также её получателями могут быть граждане,арендная плата которых превышает 50% величины общего дохода; во Франциисоциальное арендное жилье (Habitation a loyer modere) могут получить граждане снизким уровнем доходов: одиноко проживающий - с доходом менее 2100 евро вмесяц в Париже, в провинции – менее 1900 евро; для семьи из 4 человек – сдоходом ниже 5000 евро в столице, 3600 – в остальных регионах [172].
Основнойпроблемой при применении данного инструмента является ограниченный объемфинансирования,которыйнепозволяетпредоставитьсубсидиивсемнуждающимся. Так, во Франции в настоящее время на учете состоит уже болеемиллиона семей, срок ожидания составляет 6-7 лет, при этом право на получениенеобходимодокументальноподтверждатьежегодно.Увеличениеобъемасубсидий при недостаточном предложении арендного жилья может привести кповышению уровня арендной платы; существует также опасность возникновения51так называемой «ловушки бедности», когда получатели субсидий могутограничивать рост собственных доходов для сохранения права на получениесубсидии.
Почти 50% арендаторов во Франции получают жилищные субсидии. ВВеликобритании оказывается помощь около 66% арендаторов, в Финляндии - 21%домашних хозяйств [288].Социальное жилье в России представляет жилые помещения, находящиеся вмуниципальнойилигосударственнойсобственности,предоставляемыевсоциальный найм гражданам, которые состоят на учете как нуждающиеся вжилом помещении. На начало 2018 г. на учете в качестве нуждающихся в жилыхпомещениях в РФ состояло 2,5 млн граждан, а получило жилье в 2017 г. 122 тыс.При сохранении существующих темпов срок ожидания в очереди составит более20 лет.Ограниченностьпримененияданногоинструментаопределяетсябюджетными возможностями и невысоким уровнем доходности по сравнению счастным арендным жильем.6.ПрочиеОдним из не получивших широкого распространения инструментовгосударственного регулирования рынка жилья является жилищная лотерея.Примером применения данного инструмента в жилищной политике можетявляться США, где действует «лотерея доступного жилья» (affordable housinglotteries).Представляетсобойрозыгрышнедорогихквартир,которыйпериодически проводит департамент жилищного строительства и развития(Department of Housing Preservation and Development) при содействии городскихадминистрации.
Участниками лотереи могут являться жители, расходы на арендужилья которых составляет более 30 % своего дохода. В случае выигрыша,предоставляется жилье для пожизненного проживания с ежемесячной платой,сниженной в два раза, чем в среднем по рынку, без права оформления всобственность и пересдачи в аренду.В России одной из таких форм, применявшихся в ограниченных масштабах,в 1995 – 2004 гг.
являлся выпуск муниципальных жилищных облигаций. Данный52инструмент применялся в Ярославской, Свердловской областях, РеспубликеЧувашия, г.Москве, г.Санкт-Петербург и ряде других регионов. В числе причиннедостаточной распространенности можно назвать отсутствие дохода; низкаяиндексация стоимости облигаций; неликвидность облигаций.7.Предоставление льготных кредитовОдним из инструментов стимулирования предложения на рынке жильяявляется предоставление кредитов для застройщиков по ставкам, ниже рыночных.Такие кредиты предоставляются в Испании, США, Германии, Швеции,Финляндии,Франции,Мексики.Действовалапрограммастимулированиястроительства арендного жилья в Канаде с 1975 по 1978 годы, в рамках которойпредоставлялись льготные кредиты на десять лет при строительстве арендногожилья.Существуют определенные условия получения данных кредитов: так, вСША кредиты предоставляются застройщикам при условии, что арендная платаостается ниже заданного уровня в течение 20 лет; в Германии льготные кредитыпредоставляются только государственным или частным организациям, созданныеими жилища должны эксплуатироваться как социальное жилье сроком не менее30 лет и уровень арендной платы должен удерживаться ниже рыночного уровня.В Финляндии Правительство также предоставляет субсидируемые кредиты настроительство доступного жилья, ставка по ним составляет 3,5% годовых, вотличие от средней ставки кредитования 9-17% [292].Как отмечают зарубежные эксперты, в последние годы при наблюдающейсятенденции снижения процентных ставок по кредитам государственные жилищныекредитыдлясоциальногожильязначительнопотерялисвоюконкурентоспособность в отношении коммерческих кредитов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
