Диссертация (1152366), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Полномочия по оперативному управлению врамках единой жилищной стратегии возложены на органы государственнойвласти регионального уровня и муниципалитеты. Данные характеристики рынка,присущие ЛРЖ, обуславливают необходимость адаптации экономическихмеханизмов государственного регулирования ЛРЖ применительно и с учетомхарактеристик отдельных локальных рынков жилья.1.2 Теоретические основы государственного регулирования рынка жильяНеобходимость государственного регулирования рынка жилья обусловленаособойэкономическойрольюданнойкатегории.Подгосударственнымрегулированием рынка жилья в данной работе понимается целенаправленноеприменениемеханизмоввоздействиянадеятельностьсубъектоврынка,обусловленных особенностями, целями и задачами жилищной политики.На основе анализа подходов к государственному регулированию рынковможно выделить два основных: неоклассический и неоинституциональный.
Стоитотметить, что оба подхода считают необходимым государственное вмешательствов экономику, различаются лишь масштабы, направления и инструментырегулирования.23Неоклассический подход предполагает, что вмешательство государства вфункционирование рынка необходимо в областях, где рыночные регуляторыоказываются несовершенны - «провалы» рынка. К провалам рынка, в частности,относят:1. Монополизация рынкаОграничение конкуренции может быть обусловлено как объективнымифакторами, например, профессиональными требованиями к участникам рынка,так и искусственными барьерами. В настоящее время Россия по итогамисследований Всемирного банка Россия занимает 115 место из 189 поограничениям в сфере строительства (Easy of Doing Business) [158].ПооценкамИнститутаэкономикигородапристроительствемногоквартирного жилого дома застройщики проходят около 100 различныхпроцедур согласования, занимающих около 3 лет и требующих затрат порядка 25млн руб.
(10-30% стоимости проекта) [110]. По экспертной оценке СРО«Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)», возможно сокращениесроков получения разрешения на строительства на 160 дней при отмене 23избыточных процедур [250]. По мнению М.Д. Сафаровой для существующегопорядка предоставления земельных участков под строительство характернонеоправданно большое количество многократно повторяемых выплат (более 70)[237].К факторам, обуславливающим процессы монополизации на первичномрынке жилья, можно отнести дефицит земельных участков для строительстважилья; возможные несовершенства торгов по их реализации. Высокая стоимостьчленства в СРО и требования, предъявляемые к строительным компаниям,зачастую недостижимы для средних и малых фирм. Они вынуждены либопокидать рынок и переходить в смежные сегменты, либо участвовать в ролисубподрядчиков у более крупных фирм.Государственное регулирование монополизации рынка осуществляется ввиде уменьшения барьеров вступления в отрасль, оптимизации и упрощенияпроцедур согласований.242.
Информационная асимметрияАсимметрия заключается в виде большей информированности продавца охарактеристиках объекта и низкой осведомленности покупателя, что можетпривести к ситуации преобладания на рынке недобросовестных компаний,имеющих за счет более низкой себестоимости преимущество.Также информационная асимметрия на рынке жилья может возникать всилу недостаточной защиты прав собственности, неполноты или нечеткойспецификации договора.
Одним из примеров такого провала рынка являются«обманутые дольщики». Согласно данным Минстроя России, на сентябрь 2017 г вРФ насчитывалось 38 тыс. обманутых дольщиков 830 проблемных объектов из 72субъектов [199].Государственные меры по преодолению информационной асимметриидолжны включать в себя разработку и контроль соблюдения строительныхстандартов, норм и правил, оценку качества объектов, принимаемых вэксплуатацию, создание эффективных механизмов защиты прав собственности,разработку требований к сертификации и лицензированию.3.
Внешние эффектыК отрицательным внешним эффектам возведения нового жилья можноотнести:возможноеухудшениеархитектурногообликаврезультатенерегулируемой градостроительной активности, снижение качества жизни длясобственников близлежащих объектов жильяприпримененииточечнойзастройки, а также рост дополнительной нагрузки на существующие объектыинженерной и социальной инфраструктуры.В данном случае государство может воздействовать на рынок жилья путемградостроительногорегулирования,участиявстроительствеобъектовинфраструктуры при помощи механизма государственно-частного партнерства.4.
Производство общественных благПоскольку рынок не может обеспечить производство чистых общественныхблаг, данное обязательство должно взять на себя государство. Государственноерегулирование производства общественных благ, связанных с рынком жилья25может производитсяпутем разработкигенеральных планов территорий,строительства объектов инфраструктуры, финансового участия или частичнойкомпенсации затрат на развитие социальной и транспортной инфраструктуры. Вкачестве примера можно привести программу обеспечения жильем молодыхспециалистов: предоставленное жилье являясь частным благом, косвенноприноситиобщественнуюпользу–увеличиваетобеспеченностьквалифицированными кадрами за счет привлечения с помощью созданиякомфортных условий проживания молодых специалистов.Сточкизрениянеоинституциональногоподхода,государственноерегулирование должно заключаться в спецификации прав собственности исоздании эффективных «правил игры».Согласно неоинституциональному подходу, функции государства на рынкежилья должны заключаются в:- выработкеидеологии,концептуальной,стратегическойизаконодательной основы развития;- регулированиирынкапутемустановлениянормиправилфункционирования рынка недвижимости на рынке напрямую иличерез систему профессиональных саморегулируемых организаций,объединяющих участников рынка;- выполнение роли верховного арбитра;- обеспечение и контроль безопасности рынка;- выполнение роли профессионального участника при реализации иразмещении заказа на объекты недвижимости; эмитента жилищныхсертификатов, государственных и муниципальных ценных бумаг.Выполнение данных функций обеспечивается государственными органами,осуществляющимирегулирующуюфункциюгосударства:Федеральнаягосударственная служба государственной регистрации, кадастра и картографии,Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору;органами судебной системы.26А.Н.
Ларионов считает, «что для современной России актуальным являетсянепротивопоставление,государственногоаэффективноерегулированияивзаимодействиесаморегулированияконцепцийрынкажилойнедвижимости» [181]. В данной работе мы придерживаемся синтезированиянеоинституционального и неоклассического подходов к государственномурегулированию рынка жилья: в рамках неоинституционального подходазакрепляются права собственности, пользования и ответственности, определяютсянормы, стандарты и процедуры, а в рамках неоклассического подходадополняется часть рынка, которую рынок не способен регулировать – секторнеплатежеспособного спроса и отложенного платежеспособного спроса.Государственное регулирование рынка жилья осуществляется в рамкахреализациижилищнойполитики.Жилищнаяполитикавбольшинствеисследований трактуется не только как экономическое, а в большей степени каксоциально-экономическоенаправлениевоздействияиразвития.Частьисследователей даже относит жилищную политику к одному из направленийсоциальной политики, проводимой государством [170, 171, 281].Многоаспектность формирования жилищной политики подтверждаютмногие исследования.
Так, О.Э. Бессоновой жилищная политика определяется как«система мер прямого государственного воздействия политических структур нажилищную сферу, направленного на её сохранение и изменение, и косвенноговлияния на неё иных политических и экономических решений» [120]. А.В.Малышевым под жилищной политикой понимается «стратегия действийгосударства в области эксплуатации и преобразования жилищ, котораяопределяется социальными задачами, стоящими перед обществом в настоящиймомент, и социальными целями, поставленными перед собой обществом на болееотдаленную перспективу» [256]. Б.С. Жихаревич определяет её как «системувоздействия на жилищную сферу со стороны государства» и отмечает, что«воздействие может быть более или менее значительным, осуществляться наразных уровнях власти – центральном, региональном или местном» [154].27В данной работе, жилищная политика определяется как совокупностьвзаимоувязанныхадминистративно-организационныхиэкономическихмеханизмов государственного регулирования, направленных на удовлетворениежилищной потребности населения.Административно-организационныемеханизмыжилищнойполитикипредполагают прямое воздействие государства на рынок жилья: построениеэффективных взаимодействий между участниками рынка, определение норм,правил и порядков: определение процедур и требований к регистрации прав наобъекты недвижимости и сделок с ними, определение требований к участникамрынка.
Нормативно-правовое регулирование спроса на рынке жилья включает всебя создание эффективного механизма гарантий прав покупателей жилья, в т.ч.граждан – участников долевого строительства. С.А. Баронин, Н.Ю. Есафьевсчитают, что в настоящее время основной проблемой в сфере долевогостроительствамеханизмовявляетсязащитынедостаточнаяинтересовэффективностьдольщиков[113].функционированияНормативно-правовоерегулирование предложения осуществляется путём определения государственныхтребования к проектной декларации о новом строительстве, формированияединой системы технического нормирования и стандартизации в строительстве,системы ценообразования и сметного нормирования и т.п.
строительных норм иправил;градостроительногорегулирования;сниженияадминистративныхбарьеров в строительстве. По мнению В.И. Ресина и И.Л. Владимировой, в РФ«остается актуальной проблема взаимодействия участников инвестиционностроительных проектов, которая должна быть решена путем разработкисоответствующих регламентов, в том числе в процессе получения разрешений натехнологические присоединения, которые предполагается осуществлять путемпредоставления услуг в электронном виде и унификации процедур и документов»[231].Экономические механизмы государственного регулирования предполагают,как прямое, так и косвенное воздействие на рынок жилья.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
