Объекты изучения - недвижимость

Тема 2. Объекты изучения - недвижимость, рынок недвижимости, его виды, и сегменты.

Необходимо отметить сложность и многогранность самой недвижимости.   Понятие недвижимости будет рассмотрено как экономическая категория. Кроме того, изучается следующее:

Ø Рынки недвижимости и их особенности;

Ø Классификация недвижимости;

Ø Анализ рынка;

Ø Государственное регулирование рынка;

Ø Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости;

Ø Девелопмент (развитие недвижимости);

Ø Инвестирование  и финансирование объектов недвижимости.

Рекомендуемые материалы

Это можно представить следующей схемой на рис.2.1.

                     

Рис. 2.1.  Схема недвижимости, как экономической и правовой категории.

(Литература: А.Н.Асаул, П.Г. Грабовый, В.И.Ресин и т.д.)

Юридическое понятие недвижимости.

Ст. 130. ГК РФ определяет недвижимость как:

« к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние насаждения, здания и сооружения.»

К недвижимости относятся, подлежащие государственной регистрации, и воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и  другое имущество.

Определенные факторы недвижимого имущества при рассмотрении его, как прав объекта:

(1) неразрывная связь с землей;

 

Рис. 2.2. Недвижимость в зарубежном законодательстве.

Рис.2.3. Недвижимость в Российском законодательстве.

Земельный участок обладает следующими характеристиками:

1. местоположение
2. конфигурация
3. пространственная организация
4. размеры
5. право собственности
6. право на объект недвижимости.

В РФ различают понятия «недра» и «земельный участок».

(2) систематизирована государственная регистрация объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, сделок с ними; существует кадастр объектов недвижимости;

(3) целевое назначение недвижимости (жилое, нежилое);

(4)  разрешенное использование  - целевое назначение недвижимости с перечнем всех обременений и  ограничений в использовании.

  Экономическое понятие.

1. Недвижимость, как экономическое благо, рис. 2.4.

Рис.2.4.

Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью или потребительской стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью называется  потребительским благом.

Процесс удовлетворения потребностей называется потреблением, рис. 2.5.

Рис. 2.6.

Если просто благо означает только наличие полезности, то понятие «экономическое благо» отражает сочетание 2-х характеристик: полезность и редкость.

Существует 3 способа использования экономического блага:

1) использование по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей, рис. 2.7.

Рис.2.7.

2) использование в качестве товара, (для  обмена на всеобщий стоимостной эквивалент - деньги)

3) в качестве источника получения дохода; отличительной особенностью данного способа является то, что благо не имеет своего владельца.

Основные экономические характеристики недвижимости.

1. Недвижимость - вещь, материальный актив. Каждый объект недвижимости уникален. Натурально-вещественные свойства определяют самое главное в недвижимости - ее полезность. Недвижимость представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство 2-х вещей: земельный участок и здание.

2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ, т.е. удовлетворяет жизненно - важные материальные потребности в нормальном существовании  в природе.

3. Недвижимость - общественно экономическое благо, обладающее ценностью.

4. Многофункциональность объектов недвижимости.

2. Недвижимость как товар.

В соответствии с проведенными реформами начала 90-х годов о недвижимости можно говорить как о товаре.

Недвижимость как товар существует в 2-х видах: товар - объект и товар - услуги.

Двойственный характер недвижимости проявляется посредством приобретения в собственность объекта недвижимости и посредством приобретения услуг на условиях найма или аренды.

Двойственность, присущая недвижимости как товару-услуги, имеет еще один аспект. Его можно проиллюстрировать на таком  примере, как приватизация. Приватизированное жилье может являться объектом оборота, т.е. товаром.

Приватизируя квартиру, человек получает не собственность в ее натурально-вещественном  выражении, а право собственности, т.е. возможность использования этой недвижимости в виде экономического блага, как товара или источника дохода.

Учитывая невозможность выделения жилых помещений в натуре, их можно отнести к категории нематериальных активов. 

Таким образом, недвижимость, как товар может присутствовать на рынке в 3-х модификациях:

1. Недвижимость - объект (при возможности выделения ее в натуре, с полным комплектом прав).
2. Право на объект недвижимости (квартира).
3. Услуги, предоставляемые объектом недвижимости.

Специфические особенности недвижимости  как товара:

1. инвестиционный характер (недвижимость как товар предназначена для длительного  использования;  это относится к товару - объекту; долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения  потребителей);

2. каждый объект недвижимости уникален; главная причина уникальности - действие фактора местоположения;

3. преимущественное внимание к жилищной недвижимости;

4. высокая  капитальность недвижимости, это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости.

 

 5. недвижимость является товаром в любой момент своего жизненного цикла; недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности, в момент готовности и после него; период товарности для недвижимости является максимальным;

6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости как  объекта и недвижимости как товара;

Т ¹ +  Т ²  +  Т ⁿ  =  ЕОН,

где Т ¹, Т ²,… Т ⁿ  -  различные товары, представляющие собой элементы ЕОН (единого объекта недвижимости).

Отличительной особенностью формулы ЕОН является то, что ни один из товаров не имеет натурально вещественной формы, т.к. ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре.

     7. неодинаковая товарность различных элементов недвижимости, т.е. имеется либо прямой законодательный запрет, либо ограничения  на коммерческий оборот;

 8. низкая ликвидность   недвижимости по сравнению с другими товарами. Разграничивают два аспекта ликвидности: качественный и количественный:

Качественный аспект - характеризует зависимость ликвидности от спроса

L = f (Спроса)

L = f (цены)

                Количественный - ликвидность выражается в типичном для конкретного рынка временем реализации недвижимости. При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров.

Выводы:

1) рыночный характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара;

2) не все из перечисленных выше особенностей характерны  только для недвижимости; многое относится ко всем инвестиционным товарам; но совокупность специфических характеристик действует для объектов недвижимости;

3) все особенности недвижимости - товара  определятся в конечном итоге  ее свойствами как вещи; экономическое содержание этих особенностей представляют своего рода «надстройку» над вещественным базисом, стоимостную интерпретацию первичных (натуральных) свойств.

 3. Недвижимость как источник дохода.

Это завершающий аспект анализа - рассмотрение особенностей использования объектов недвижимости в качестве источника дохода

Первое положение: не все объекты недвижимости могут являться источником получения дохода.

Второе положение: различие дохода, полученного от недвижимости, и  приносимого  при участии недвижимости.

1).Виды аренды:

Ø валовая - все расходы несет арендодатель;

Ø абсолютно чистая - тоже, арендатор;

Ø чистая - распределение расходов.

По изменению аренды ставка:

Ø const в течение всего срока действия арендного договора;

Ø с переменной арендной платой - изменение арендных ставок в определенные моменты времени;

Ø пересматривается  - период корректировки арендной платы на основе переоценки;

Ø с индексированной арендной платой - корректировка арендной платы в соответствии  с заранее выбранным индексом;

Ø % - ая арендная ставка -  устанавливается  min const  арендной ставки в % от предпринимательской деятельности.

Арендная ставка зависит от:

1. функционального назначения:
2. соотношения рынка (S & D);
3. местоположения;
4. потребительских свойств, характерных   для жилой недвижимости;
5. доходности деятельности - для коммерческой недвижимости;

Стоимость недвижимости:

         Дох

С = ------- ;

          К

Данная формула универсальна для приносящей доход недвижимости любого функционального назначения. Различие заключается в величине дохода, который зависит от  платежеспособности.

Арендная плата:      __

                                 АП  = АП + ΔАП = f (Дох), где

АП - средневзвешенная арендная ставка

ΔАП - изменение арендной ставки                                                      } коммерч.

                                 __

                                 АП  = АП + % Vпр-ва,  где

АП - амортизационные отчисления по объекту

недвижимости  - АОн

 Жилье:               АП = АП об  +  АПмест.

АПоб - полезность объекта (потребительские качества жилого дома, квартиры)  

АПмест. -  тоже местоположения.

При условии: АП1 =АП2, тогда И1=И2, где И - полезность.

2).Ни один из факторов  производства источником дохода не является. Факторы производства: труд, капитал, природные ресурсы, земля, предпринимательская способность. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок к получению дохода. Источником дохода будет являться  предпринимательская деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров. Объем реализации (V) определяет величину  предпринимательского дохода (прибыли).  Получаемая прибыль  является результатом производственного потребления определенной комбинации  факторов (конкретного количества каждого из них).

Объем реализации продукции в стоимостном выражении: 

                                                С ≈ На х  Соф

                                          __

                                          С  =  С + ΔС, где

На - норматив амортизационных отчислений,

Соф - стоимость основных фондов,

ΔС - прибыль предприятия.

Из вышеизложенного следуют три важных вывода:

17 Средняя длительность последовательной процедуры - лекция, которая пользуется популярностью у тех, кто читал эту лекцию.

Во-первых: экономическую экспертизу производственной  недвижимости следует рассматривать как составную часть экспертизы предпринимательской деятельности (бизнеса)  предприятия в целом.

Во-вторых: предпринимательский доход и его составная частью, обеспечиваемая производственной недвижимостью, имеет иную (не рентную) основу, в отличие от аренды недвижимости.

В третьих: производственная недвижимость, в отличие от сдаваемой в аренду, используется самим собственником - предпринимателем.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия, как части реальной недвижимости, задействованной в производстве, используется понятие «операционная недвижимость», а  недвижимость, используемая для извлечения дохода от вне реализационной деятельности, называется инвестиционной недвижимостью.

В заключение проведенного анализа необходимо определить экономическое понятие недвижимости и сформулировать его, рассматривая во взаимосвязи  процессы создания, развития, и управлении недвижимостью.

Недвижимость как экономическое  категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.