Анализ рынка недвижимости

Лекция 7. Анализ рынка недвижимости.

В широком смысле слова анализ – сбор и обработка данных в виде системы определенных показателей, которые позволяют определить уровень развития экономических отношений в определенной сфере.

В настоящий момент в государственных документах отсутствует комплексный анализ рынка недвижимости. Но есть отдельные показатели в сфере строительства жилья в социальной сфере, что дает Госкомстат, которые можно отнести крынку недвижимости. Это:

• состояние и структура основных фондов,
• динамика ввода новых площадей,
• динамика цен на жилье,
• структура инвестиций по источникам финансирования.

В настоящее время не сложился   подход к анализу рынка, как к системе. Но бурное развитие рынка недвижимости приведет к созданию методики исследования рынка и появление профессиональных специалистов в области исследования рынка.

Исследования рынка недвижимости – вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, участвующих на рынке недвижимости, об операциях на рынке.

Предметом исследования являются:

1. ценовая ситуация на рынке, включающая оценку стоимости конкретных объектов,

2. конъюнктура S&D,

3. активность рынка и объем операций на рынке,

Рекомендуемые материалы

4. ликвидность объектов,

5. доступность объектов для покупателей (состояние платежеспособного спроса),

6. эффективность инвестиций.

Главной задачей исследований является необходимость уменьшения рисков при планировании инвестиций. Исследование рынка может проводится на нескольких уровнях, таких как:

· национальный,

· региональный

· городской,

· районный,

· микрорайонный,

· дом.

Цели и методы исследования на каждом уровне бывают различными, именно:  исследования могут проводиться с общими и  частными целями.

Исследование рынка недвижимости с частными целями проводится

принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту, например для: 

•  принятия  решения об инвестировании в объекты недвижимости,
• формирования политики ценили арендной платы,
• принятия   решения о продаже объекта недвижимости.

Исследование рынка недвижимости с общими целями проводится, как исследование особой сферы рынка экономики в национальном или региональном масштабах.  Может проводиться в целом или по отдельным сегментам.

Целями данного исследования является:

• определение динамики и прогнозирование цен S&D на рынке,
• оценка доходности и риска, инвестиций в сравнении с иными вариантами,
•  оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Исследование рынка осуществляется в следующей последовательности:

1) исследование общего состояния рынка,

2) сегментация  рынка и ее критерии,

3) определение емкости рынка.

Рассмотрим указанные пункты подробнее

1) Необходимо получить достоверную информацию в ходе:

А) исследования  рынка в ходе разового изучения состояния;

      Б) мониторинга рынка (непрерывного, длительного наблюдения за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров);

В результате изучения рынка на этом этапе необходимо получить обобщенную информацию, непосредственно характеризующую ситуацию рынка в регионе:

· уровень цен на различные типы и объекты недвижимости,

· уровень арендной платы,

· количество, структуру и динамику сделок с недвижимым имуществом,

· срок экспозиции объектов на рынке,

· уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижимости,

· величину издержек  по совершению сделок с недвижимостью,

· количество строящихся объектов и их назначение.

Получение информации представляет собой сложность, т.к. она закрыта (о ценах), отсутствует единый источник информации, не соответствует реальное содержание сделок их форме, несовершенство учета системы затрат на строительство (коэффициенты удорожания).

Источниками информации могут быть:

                  -     БТИ,

                  -     Комитет по строительству,

                  -     Комитет по градостроительству и архитектуре,

- риэлтерские фирмы,

- фирмы-застройщики,

- КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом),

- РЦЦС,

- СМИ.

При обработке полученной информации необходимо соблюдать правила обобщения однородной информации:

- правильный выбор единицы сравнения (цена или аренда, жилая или общая площадь),

- границы применимости (разные цены в разных районах),

- точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена  S&D).

    Результатом 1-го этапа анализа является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке в целом.

Для характеристики состояния рыночной ситуации  можно применить  систему индексов, которые отражают изменение ценовых и количественных параметров.

Основные индексы:

· ценовые стоимостные (индекс ценовых арендных ставок, индекс реальных цен),

· индексы деловой деятельности (RGR – Т – показывает отношение объема сделок в текущем периоде к данным показателям базового периода).

· сводные индексы (RGR –IN – индексы денежного оборота на рынке, это произведение индекса номинальных цен на индексы деловой активности).

2) Сегментация рынка  - выделение групп объектов недвижимости, объединенные общими физическими или экономическими характеристиками.

Выделение сегмента позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части. Сегментация может быть проведена по ряду признаков:

Ø  географическому,

Ø физическому,

Ø функциональному.

Раз и навсегда определенный оснований для сегмента нет. Сегментирование рынка является основой для следующего этапа рынка – позиционирования.

Позиционирование объекта недвижимости ……………… мы должны показать место на рынке, одновременно указать на отличие от уже существующих объектов.

Сегментация и позиционирование – инструмент для принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход.

3)  Емкости рынка - количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потребовано на рынке  в течение определенного времени.

1)ый метод определения емкости рынка – обращение к опыту предыдущих периодов (других стран).

2)-ой метод – определение потенциала рынка – возможный объем потребления.

3)-ий метод – количество продуктов, которое может быть реализовано на рынке за определенный промежуток времени.

В основе потенциала лежит потребность в продукте, а основу объема рынка составляет платежеспособный спрос.

При оценке объема рынка учитывается:

- платежеспособного спроса населения,

- величина доходов населения,

- динамика занятости.

4) возможность и финансовые условия получения кредита на приобретение жилья (ипотечное кредитование),

5) уровень цен на недвижимость,

6) величина расходов на содержание недвижимости (налог на недвижимость и страхование недвижимости):

а) const,

б) переменные – эксплуатационные и управленческие.

       7) ожидание цен относительно налогов, инфляцию ?

       8) определение S, оценка.

При анализе сегментирования мы должны получить ответы на следующие вопросы:

Ø Каков объем недвижимого фонда или количества недвижимости в городе, как он изменяется за последний год (количество начатого строительства)?

Ø Какое количество недвижимости продано за предыдущие периоды?

Ø Тенденции и возможные перспективы продаж на первичном и вторичном рынке

Ø Какое количество жилья находится на разных стадиях строительства?

Вывод:

Результатом анализа должен быть ответ на поставленный вопрос. Для частных целей результатом анализа должно быть четкое оппозиционирование объектов недвижимости и принятие решения о дальнейшей судьбе объекта недвижимости в сложившихся условиях.

Общие цели: потенциальные возможности роста рынка или наличие кризисных явлений.

Лекция 8 Пространственно-экономическое развитие недвижимости.

Недвижимость - сложная система, которая существует во времени и пространстве.

Стоимостной эквивалент недвижимости определяется по формуле

V = f (L, t, U)

Экономический анализ местоположения при изучении недвижимости является обязательным.

Все объекты недвижимости существуют в пространстве организованном особым образом – городе.

Город является объектом анализа в экономике недвижимости.

Предмет изучения – факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости.

Город – пространственная структура процессов жизнедеятельности людей.

В процессе развития в городах формируется функциональная структура, элементами которой являются фрагменты городской территории с преобладающим типом жизнедеятельности. Оптимальное функционирование города подчиняется модели организации деятельности населения, обеспечивающей нормальные условия проживания, труда, отдыха людей. Условия проживания качественно объединяются между собой транспортными и пешеходными связями.

Функциональные зоны:

1) Селитебная зона

2) Промышленная,

3) Рекреационная.

СНиП 2.07. 01- 89, Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

1) Селитебнаяная зона включает зону жилой застройки, зону общественного центра, отдельные коммунальные и производственные объекты, не требующие организации санитарно -  защитных зон. Жилая застройка города предусматривает планировочную функцию территории по следующим уровням:

Ø Группы зданий,

Ø Микрорайон,

Ø Жилой район.

2) Промышленная зона включает промышленные предприятия, сопутствующие объекты инфраструктуры, комплексы научных учреждений с хозяйственными и опытными участками, коммунально - складские объекты, сооружения внешнего транспорта, пути внутригородского и пригородного сообщения.

3) Рекреационная зона -  объединяет городские зеленые массивы: парки, сады, скверы, водоемы.

В продолжение данной классификации существует боле  подробное деление территории города на основные территориальные зоны (в соответствии с градостроительным кодексом):

1. жилые зоны,

2.  общественно - деловые,

3.  зоны инженерных и транспортных инфраструктур,

4. рекреационная зона,

5. производственная,

6. зоны с/х. использования,

7.зоны специального назначения (свалки, кладбища, крематории . т.п.),

8. зоны военных объектов,

9. иные зоны режимных территорий.

Вопросы зонирования всегда является отдельной темой изучения. Это связано с тем, что зонирование является основным инструментом гибкого регулирования развития городов.

Зонирование бывает:

Ø Функциональное,

Ø Территориальное,

Ø Экономическое,

Ø Строительное,

Ø Ландшафтное.

При зонировании рассматриваются структроформирующие и локальные территории и градостроительные системы, с точки зрения различных аспектов ее функционирования:

Ø Транспортно- функциональный.

Ø Природно-экологический,

Ø Визуально-пространственный,

Ø Историко – культурный,

Ø Инженерно-технический.

Часто  используется такое понятие, как экономическое зонирование.

Территориально-экономическое зонирование – дифференциация городских территорий на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Экономическая оценка территории - важный вопрос, который  необходимо решить при изучении экономики недвижимости, т.к. то, какую стоимость имеет городское пространство, будет влиять на стоимостной эквивалент недвижимости.

Территориально- экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) – относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественно/искусственными преградами, имеющими определенную, качественную, экономическую и социальную ценность.

Градостроительная ценность является результатом эволюции и развития города.

Проанализируем градостроительную ценность с позиций и целей, задач экономики недвижимости.

Ценность = овеществленный труд + редкость.

Применительно к городу ценность будет тем выше, чем  дольше был процесс освоения города.

Ц(улучш.)  =  f(∑Сi) = f(t осв.) – овеществленный труд.

Сi – суммарная стоимость всех улучшений,

t  - Период освоения территории,

  Второй компонент ценности  - редкость.

Редкость будет выражаться в принадлежности  объекта к определенной исторической эпохе, архитектурному стилю и т.п., поэтому

Ц(улучш.)  =  f(∑Сi) + ΔVв,

Где ΔVв - денежный эквивалент редкости здания.

Развитие градостроительной ценности различных участков территории города вызвано тем, что они осваивались в различные периоды времени.

В лекции "49 Принцип детерминизма" также много полезной информации.

Центр города – является самой ценной территорией города, т.к.

t осв. ≥  t ж.г.,

где  t ж.г.- время жизни города.

Центральное ядро отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости.

В центре города  Ц(улучш.)   → max,    ≈  → max стоимости объектов недвижимости.

Но приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города.