Классификация объектов недвижимости
Тема 3. Классификация объектов недвижимости.
Это распределение множества объектов недвижимости на их подмножество по сходству или различию в соответствии с избранными признаками или методами.
Вся недвижимость классифицируется для достижения поставленных целей. Все объекты недвижимости. Все объекты недвижимости можно разделить на естественные и искусственные.
К естественным (природным) объектам относятся: земельные участки, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты называются недвижимостью по природе.
Искусственные (постройки) – недвижимость по закону. Они делятся:
- - жилая;
- - коммерческая (офисы клубы, гаражи, предприятия, как имущественный комплекс);
- - общественная (лечебно-оздоровительная, учебно-воспитательная, культурно-просветительская, специальная и т.д.);
К специальной недвижимости относятся:
- административные здания, милиция, суды;
- памятники, мемориальные сооружения;
- вокзалы;
Рекомендуемые материалы
- порты;
- инженерная: дренаж, комплексная инженерная подготовка, земельные участки под застройку.
Естественные объекты недвижимости, к которым относится земля, классифицированы в земельном кодексе. Земельный фонд РФ по целевому (экономическому) назначению разделен на 7 категорий:
1) земли общехозяйственного назначения – имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются для сельскохозяйственного производства
( пашни, сенокосы, многолетние насаждения), для личного подсобного хозяйства, для коллективного садоводства и огородничества, для подсобных сельхоз производств, для опытных и научных станций;
2) земли городов и населенных пунктов - территории РФ; на этих землях размещают жилые дома, социально-культурные учреждения, улицы, парки, площади, промышленные, транспортные, энергетические объекты;
3) земли промышленности, транспорта, связи, ТВ, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д. – имеют особый режим использования;
4) земли особо охранных территорий: заповедники, зеленые зоны городов, зоны домов отдыха и турбаз, памятники природы, минеральные воды, ботанические сады; земли охраняются особым законодательством; осуществление хозяйственной деятельности здесь запрещено;
5) земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и и предоставленные для нужд лесного хозяйства;
6) земли водного фонда: водоемы, ледники, болота, гидротехнические сооружения;
7) земли запаса – земли для различных целей.
Перевод земли из 1-ой категории в другую категорию осуществляется по разрешению субъекта федерации.
Искусственные объекты недвижимости могут быть:
- полностью построены и готовы к эксплуатации,
- могут требовать реконструкции и капитального ремонта,
- относится к объектам незаконченным строительством.
К незавершенным объектам относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы по приемке объекта в эксплуатацию.
Объекты незавершенного строительства можно разделить:
1) объекты, на которых ведутся работы;
2) объекты, на которых работы прекращены.
В соответствии с действующим порядком различают 2 вида прекращения работ на объекте:
- консервация;
- полное прекращение строительства.
Решение по таким вопросам принимает застройщик.
Классификация по функциональному назначению
Ø жилая;
Ø коммерческая.
Классификация жилой недвижимости
Во-первых, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
Ø Первичное жилье (место постоянного проживания;
Ø Вторичное ( загородное, используемое в течение ограниченного периода времени);
Ø Третичное (для кратковременного проживания)
Во-вторых, по этажности:
Ø малоэтажные дома (до 3-х этажей);
Ø многоэтажные дома (от 4 -9 этажей)
Ø повышенной этажности (10 – 20 этажей)
Ø высотные дома (более 21 этажа).
В-третьих, по качеству:
1. элитное, удовлетворяющее следующие требования:
Ø размещение в престижной части города;
Ø принадлежность к «старому фонду» при наличии капитального ремонта и реконструкции;
Ø кирпичные стены,
Ø общая площадь не менее 70м2,
Ø наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенной к квадрату;
Ø большие кухни, площадью не менее 15 м2;
Ø наличие охраняемого подъезда;
Ø подземный или близкорасположенный гараж;
Ø для малоэтажных домов: размещение на таком расстоянии от города, когда поездка не занимает более 1 часа, кирпичные стены, застройка в 2-х и более уровнях, наличие объектов бытового и инженерного назначения;
2. жилье повышенной комфортности:
Ø возможность размещения в различных районах города;
Ø некоторое дополнение требований к площади комнат и кухни (до12-8м2);
Ø наличие гостиной не менее 17м2,
Ø большее разнообразие конструктивно-технологических параметров,
Ø для малоэтажных зданий: высокая прочность, долговечность и неу….. теплопроводность стен; обеспеченность сетями.
3. типовое жилье:
Ø размещение в любом районе,
Ø соответствие архитектурно - планировочного решения современным критериям и СНИП,
Ø по конструктивно технологическим параметрам принадлежать к домам
Ø 2-ого поколения индустриального поколения и к современным решениям,
Ø для малоэтажной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспечение объектами социально-бытового назначения;
4. жилье низких потребительских качеств
Ø размещение в непрестижных районах,
Ø удаленность от основных транспортных коммуникаций,
Ø принадлежность к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальному и другому ремонту, дома 1-го поколения и индивидуального строительства.
Ø размещение на первых этажах домов других типов,
Ø заниженные архитектурно-строительные характеристики.
В четвертых - на основании градостроительных ориентиров:
1. дома старого фонда, построенные в дореволюционный период,
2. дома, построенные за период 1917 – 1937г.г.
3. Сталинские дома (1939 – 1959г.г.),
4. дома 1-го поколения индивидуального домостроения – 60-х годов (хрущевки) - характерными архитектурно – техническими параметрами,
5. тоже, для 2-го поколения – 70-80-х годов,
6. современные жилые дома 0 большое разнообразие характеристик.
В пятых – в зависимости от материалов наружных стен:
Ø кирпичные,
Ø панельные,
Ø деревянные,
Ø монолитные,
Ø смешанного типа.
Признаки классификации жилой недвижимости, служащие основой для группировки, различны. Использовать единый типологический критерий, учитывающий влияние всех факторов, невозможно. На практике используются несколько критериев, дающих обоснованное представление об объектах недвижимости.
Классификация коммерческой недвижимости.
Такая недвижимость может быть разделена:
Ø на приносящую доход недвижимость (коммерческая недвижимость);
Ø на создающую условия для его извлечения (индустриально – промышленную недвижимость).
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещения относятся к тому или иному классу.
В международной практике используется следующая классификация:
Класс А1
Ø международный девелопер,
Ø центральное месторасположение и удобный доступ,
Ø полностью заново отстроенное здание.
Ø микроклимат контролируется при помощи единой системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха,
Ø открытая планировка пространства,
Ø подземная парковка,
Ø система бесперебойного электропитания,
Ø современная система безопасности здания,
Ø профессиональность арендодателя.
Ø правильно оформленные документы на право собственности здания,
Ø международная управляющая компания.
Класс А2
Ø центральное месторасположение и удобный доступ,
Ø полностью реконструированное в 90-х годах здание,
Ø полностью контролируемый микроклимат помещения,
Ø открытая планировка пространства,
Ø достаточная парковка,
Ø система бесперебойного электропитания,
Ø современная система безопасности здания,
Ø профессиональность арендодателя,
Ø правильно оформленные документы на право собственности здания,
Ø международная управляющая компания.
Класс В1
Ø центральное месторасположение, возможно не очень удобный доступ,
Ø отремонтированные здания,
Ø эффективная планировка этажей в виде офисных блоков,
Ø качественный ремонт евростандарта,
Ø 24-х часовая охрана,
Ø правильно оформленные документы на право собственности здания,
Ø профессиональная управляющая компания.
Класс С1
Ø центральное месторасположение,
Ø косметический ремонт зданий,
Ø эффективная планировка этажей,
Ø качественный ремонт,
Ø 24-х часовая охрана,
Ø опытный арендодатель,
Ø правильно оформленные документы на право собственности здания,
Ø наличие в здании управляющей структуры.
Класс С2
Ø различное месторасположение,
Ø проект возник путем перепрофилирования здания на базе бывшего института или административного здания,
Ø различное состояние помещений, т.е. от ремонта советского типа до современного ремонта,
Ø 24-х часовая охрана,
Ø правильно оформленные документы на право собственности здания,
Ø наличие в здании управляющей структуры.
Класс Д
Ø различное месторасположение, не очень удобный доступ,
Ø дешевый ремонт,
Ø перепрофилированное здание,
Ø охрана,
Ø правильно оформленные документы,
Ø отсутствие в здании управляющей структуры.
2. Магазины, торговые комплексы, бары, рестораны.
Факторы, обуславливающие успешное функционирование торговых помещений:
Ø правильно выбранное месторасположение,
Ø составление эффективного решения,
Ø правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (5-10 лет).
Ø четко проработанный подбор арендаторов,
Ø верно выбранная управляющая компания,
Ø мультисервис (торговое помещение + 3 для бытового обеспечения людей).
3. Гостиницы.
Гостиничные проекты являются самыми сложными инвестиционной доходной недвижимости. Строительство новых или реконструкция старых – рискованное вложение денег, длительный срок окупаемости (чем больше высота гостиницы, тем больше срок окупаемости).
Классифицируются по положительным качествам и окупаемости.
4. Гаражи и стоянки.
1) индивидуальные типовые гаражи (боксы),
2) встроено-пристроенные гаражи,
3) паркинги (отдельно стоящее одно - многоуровневое крытое замкнутое помещение).
5. Промышленно-индустриальная недвижимость.
6. Складские помещения:
1 группа:
Ø кирпичные
Ø металлические
2группа:
Ø отапливаемые
Ø неотапливаемые склады
3 группа:
Ø отдельно стоящие
Ø в помещениях.
Логистические комплексы – сеть складов, имеющих соответствующее транспортное оснащение.
Логистика – система управления материально-техническим снабжением той или иной области предпринимательской деятельности.
Комплекс- совокупность сочетание предметов, действий явлений и свойств составляющих одно целое.
На западном рынке классификация объектов недвижимости принята по категориям: А, В, С.
Категория «А»: объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса (специально оборудованные, а не приспособленные…………………………).
Категория «В»: объекты недвижимости для инвестиций - данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды.
Категория «С»: избыточная недвижимость – земля со зданиями, свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса.
Ещё посмотрите лекцию "16 Особенности конструкции и режимы работы автотрансформаторов" по этой теме.
В США различают 5 типов недвижимости:
Ø жилая недвижимость для личного пользования,
Ø коммерческая недвижимость для бизнеса.
Ø производственная недвижимость,
Ø инвестиционная недвижимость
Ø недвижимость специального назначения.
