Статистика жилищных условий и бытового обслуживания населения

Статистика жилищных условий и бытового обслуживания населения

7.1. ЗАДАЧИ СТАТИСТИКИ. ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ

Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. Основная функция жилища — обеспечить человеку благоприятную среду обитания. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жи­лище — место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потреб­ления ими материальных и культурных благ, а также защиты че­ловека от социальных и информационных перегрузок.

Жилище, включенное в систему коммунального и бытового обслуживания населения, составляет среду обитания человека, определяющую качество жизни, В условиях рыночной экономики жилище выступает как товар длительного пользования. Оно ин­дуцирует широкий дополнительный спрос ( на мебель, ковры, посуду, бытовую технику и т. д.) и стимулирует развитие многих отраслей экономики. Будучи дорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений на­селения, формирования инвестиционных ресурсов.

Статистика должна давать всестороннюю и объективную информацию о жилищном фонде и жилищных условиях на­селения, необходимую, в частности, для проведения жилищ­ной политики, т. е. разработки государством комплекса мер, на­правленных на удовлетворение потребностей в жилище. Последнее достигается с помощью решения статистикой следу­ющих задач:

• предоставление сведений об обеспеченности населения жильем, коммунальным и бытовым обслуживанием; оценка комфортабельности жилища и его состояния (степени из­ношенности);

• выявление материалов о дифференциации жилищных условий разных социальных и демографических групп населения, о различии в жилищных условиях в разных регионах страны, в городах (малых, средних и крупных) и в сельской 3 местности; создание основы для международных сопоставлений жилищных условий;

• анализ состояния и движения жилищного фонда, проведения его капитального ремонта;

• обеспечение информацией о развитии рынка жилья, о поведении на нем продавцов и покупателей, необходимой, с одной стороны, для развития финансовых институтов, обслуживающих рынок недвижимости; с другой — для разработки социальных гарантий и льгот в жилищной сфере;

Рекомендуемые материалы

• отражение взаимосвязей между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления;

• определение развития социальной инфраструктуры и оценка эффективности ее функционирования.

Важность решения этих задач усугубляется остротой жилищной проблемы в нашей стране: у 4% домохозяйств на одного человека приходится менее 7 кв. м; в 1993 г. стояло на очереди для получения жилья около 10 млн. российских семей (19% общего числа семей), из которых 1,3млн. семей (13%) ожидают жилье 10 лет и более, 14% проживают в коммунальных квартирах, 12% — в,1 общежитиях, 4% — имеют жилье в аварийном состоянии).

По данным на конец 1998 г., число семей, включая одиночек, состоявших на учете на получение жилья, насчитывало 6286 семей, или 13% общего числа семей (включая одиночек), из них 2% — семьи участников Великой Отечественной войны, 4% — многодетные семьи, 5% — молодые семьи.

Реформирование экономики России повлекло изменение отношении собственности на жилье, перераспределение жилищного фонда. В Конституции РФ (ст. 40), принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., отмечается, что право на жилье обеспечивают органы государственной власти и местного само­управления. Бесплатно или за доступную плату жилище предоста­вляется лишь нуждающимся в нем малоимущим, иным указанным в законе гражданам в соответствии с определенными законом нормами.

Статистика жилищных условий, коммунального и бытового обслуживания населения — сравнительно молодая область знаний: до 1917 г. ее не существовало; в советский период она была представлена в основном данными о жилом фонде, которые были

¹ См.: О положении семей в Российской Федерации. — М.: Юридическая ли­тература, 1994. — С. 59.

полностью оторваны от характеристик населения. Очевидна потребность перехода на международные стандарты, исходящие из того, что наряду с показателями дохода, уровнем и структурой потребления и другими факторами материальной обеспеченности жилищные условия определяют уровень жизни населения.

В соответствии с перечисленными задачами статистические показатели жилищных условий населения и уровня его обслуживания можно разделить на несколько групп:

• наличие, состояние и движение жилого фонда;

• жилищные условия населения;

• обслуживание и финансирование жилого фонда;

• развитие социальной инфраструктуры и ее функциониро­вание;

• оценка населением жилищных условий и качества комму­нального обслуживания;

• развитие рынка жилья.

Источниками данных служат прежде всего государственная и ведомственная статистическая отчетность, а также данные микро­переписей, специальных обследований и переписей населения.

Основная текущая информация — это данные статистической отчетности по форме № 1 -жилфонд "Сведения о жилищном фон­де за 20ХХ год", предоставляемые не позднее 25 февраля после отчетного года собственниками жилищного фонда либо уполно­моченными ими органами, предприятиями, за которыми закреп­лен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждениями, осуществляющими оперативное управление жи­лищным фондом, арендаторами жилищного фонда, органами ис­полнительной власти в сельской местности. В форме содержатся данные об общей и жилой площади в жилых и нежилых зданиях с выделением общежитии; об оборудованности жилищного фонда '-водопроводом, канализацией, центральным отоплением, ванной (душем), газом, горячим водоснабжением, напольными электри­ческими плитами; о числе жилых квартир (отдельных и комму­нальных), числе комнат, о движении жилищного фонда, ветхих и аварийных домах.

Данные о введенной и заселенной жилой площади отражаются в статистической отчетности за год по форме № 4-жилфонд "Све­дения о распределении жилой площади и числе семей, получив­ших жилплощадь в домах государственного, муниципального, общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных “кооперативов”, подготавливаемой органами исполнительной "власти не позднее 20 января после отчетного года. Такая отчет­ность содержит информацию о количестве заселенной жилой площади в отчетном году с разбивкой получивших жилье по кате­гориям (стоящие на учете в органах исполнительной власти, на предприятиях и в учреждениях, семьи участников Великой Оте­чественной войны и др.). Сюда же включается число семей, состоящих на учете для получения жилой площади, получивших жильем и улучшивших свои жилищные условия с выделением участников ВОВ, ветеранов Афганистана, военнослужащих, уволенных в запас или отставку, многодетных семей, молодых семей, принимавших участие в работах по ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, беженцев, вынужденных переселенцев. Показываются семьи, проживающие в общежитиях, в ветхом и аварийном жилфонде, состоящие на учете как нуждающиеся в жилье 10 лет и более (на конец года). В этой форме показывается жилая площадь, купленная населением, число семей, купивших жилье.

Процесс приватизации жилья фиксируется с помощью данных по форме № 1 — приватизация (жилье) "Сведения о приватизации жилого фонда". Это годовая отчетность, которую до 10-го числа после отчетного периода представляют органы местного самоуправления, организации, осуществляющие передачу, продажу жилых , помещений в собственность граждан, или оформляющие документы (по договорам) на продажу и передачу жилья.

Канализационные, водопроводно-канализационные предприятия отчитываются ежегодно по форме № 1-канализация "О наличии и работе канализационных сооружений" а водопроводные хозяйства — ежегодно по форме № 1 -водопровод: о протяженности и работе водопровода. Существует отчетность организаций газо- и электроснабжения - форма № 1 - теп. "Сведения о снабжении теплоэнергией".

Статистика располагает данными и о капитальном ремонте жилищного фонда. Они ежегодно собираются по форме № 1-кр "Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда", которые ' предоставляют юридические лица: собственники жилищного' фонда или организации, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или передан в оперативное управление.

Предоставляется и полугодовая отчетность по форме № 6-ЖКХ "Сведения о строительстве и ремонте объектов благоуст­ройства" (дороги, тротуары, мосты, путепроводы, туннели, пеше­ходные переходы, гидротехнические сооружения, объекты озеленения, объекты санитарной уборки, пр.).

Проведение жилищно-коммунальной реформы потребовало" новых данных, которые содержат сведения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг [форма № 22-ЖКХ (субсидии)]. Кроме того, органы местной ад­министрации ежемесячно отчитываются по форме № 22-ЖКХ (реформа) - краткая "Сведения по реформе в жилищно-комму­нальной сфере", содержащей начисленную населению сумму за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, фактическую зарплату населением жилищно-коммунальных услуг, стоимость жиищно-коммунальных услуг, рассчитанную по экономически обоснованным тарифам и нормативам, количество семей, получающих субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, а также фактические объемы финансирования, выделенные на дотации жилищно-коммунальному хозяйству (по жилью и ресурсообеспечению), в том числе из федерального бюджета.

 Сведения о жилищных условиях населения получают в ходе данное ременных статистических переписей населения, специ­альных обследований. Еще Ю. Э. Янсон отмечал важность соединения переписи населения с жилищной переписью; прежде всего он видел значимость такой работы для больших городов, где жилищные условия оказывают сильное влияние на "здоровье, болезненность населения, на его смертность и даже на его нравст-анэнность"¹.

. В качестве примера таких работ можно отметить жилищные переписи 1923 и 1926 гг., В инструментарий переписи 1923 г. вхо­дила "квартирная карта", предусматривающая регистрацию характеристики квартиры. Однако она не давала возможности связать данные квартиры с социальным положением проживающих в ней, так как описывалось жилое помещение в целом, а не жилищные условия семьи. Между тем значительная часть квартир, особенно в крупных городах, к тому времени была заселена несколькими семьями, относящимися к разным социальным категориям. Это не позволяло исследовать жилищные условия различных групп населения. Такого рода недостаток должна была устранить жи­лищная перепись 1926 г., проведенная в городах одновременно с Всесоюзной переписью населения. Были приняты две единицы наблюдения: квартира и комната. Квартирой считалось помеще­ние, предназначенное для жилья, отделенное постоянными стенами от других помещений и имеющее самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку. Не попадающие под такое определение помещения, хотя они и занимались жильцами, рассматривались не в качестве квартир, а в качестве заселенных  нежилых помещений.

Комната определялась как предназначенная для жилья часть квартиры, отделенная постоянными стенами или не передвижными Перегородками от других комнат. Кухни и иные вспомогательные помещения в число комнат не включались. По списку жилых по­мещений устанавливались число квартир, комнат в них, площадь квартир, густота заселения, благоустройство квартир (наличие кухонь, электроосвещения). На основании данных жилищной

¹ Янсон Ю. Э. Теория статистики. 5-е изд.— СПб., 1913. —С. 291—292.

переписи были проведены группировки, характеризующие жилищ­ные условия городского населения, состав и использование жи­лого фонда в территориальном и социальном разрезах.

Следующий специальный учет городского жилищного фонда был осуществлен органами государственной статистики по со­стоянию на 1 января 1937 г. С этого же времени была введена для жилищных организаций периодическая отчетность.

Блок вопросов, освещающих жилищные условия населения, входил в программу Всесоюзной переписи населения 1989 г. Менее подробные данные собирались в процессе микропереписи насе­ления России, проведенной в феврале 1994 г., когда регистриро­вались тип и принадлежность жилого помещения, его размеры, число комнат.

В программу Всероссийской переписи населения 16—23 фев­раля 1989 г. были включены следующие характеристики жилищных условий населения: тип жилого помещения, период постройки дома, материал наружных стен дома, в чьей собственности нахо­дится жилое помещение, число занимаемых жилых комнат, размер общей и жилой площади (кв. м), наличие телефона.

В программу предстоящей переписи населения 2002 г. входят список проживающих в помещении и их жилищные условия (форма 2). Характеристика жилого помещения включает:

• период постройки дома (до 1989 г., 1989—1992, 1993— 1995, 1996—2000гг.);

• тип жилого помещения [индивидуальный дом, отдельная квартира, коммунальная квартира, общежитие, институцио­нальное учреждение (дом-интернат для престарелых и инва­лидов, детский дом, монастырь и т. п.), гостиница, другое жилое помещение];

• размер общей площади, кв. м.

Характеристики жилищных условий домохозяйств предусма­тривают: выделение тех, кто снимает угол, жилое помещение; учет бездомных; число занимаемых комнат или часть комнаты; размер жилой площади.

Специальные обследования организуются для комплексного изучения взаимодействия жилища и всей среды обитания человека.

Данные о жилищных условиях, коммунальном и бытовом об­служивании населения публикуются в статистических ежегодниках:

в советский период — это "Народное хозяйство СССР в 19ХХ году", в настоящее время — "Россия в цифрах. 20ХХ год. Краткий стати­стический сборник" или "Российская Федерация в 20ХХ году". Данные о жилищных условиях содержат и другие официальные издания Госкомстата России, например. "Социально-экономи­ческое положение России" — экономический доклад (годовой, квартальный, месячный), публикация по итогам микропереписи населения России 1994 г., Всесоюзной переписи населения 1989 г. "Краткая социально-демографическая характеристика населения РСФСР" (по данным Всесоюзной переписи населения 1989 г.). Часть III "Семья, жилищные условия" (М., 1991), статистический сборник "Уровень жизни населения России" (М., 1996).

Информация по статистике жилья на международном уровне содержится в статистических ежегодниках ООН ("UN Statistical Yearbook") и других международных организаций, а также в специальных сборниках ("Euromonitor: European Marketing Data and Statistics", "Euromonitor: International Marketing Data and Statistics").

7.2. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Характеристика жилищных условий включает показатели: жи­лищный фонд, его движение, капитальный ремонт и реконструк­ция, благоустройство жилищного фонда, обеспеченность насе­ления жильем. Рассмотрим состав перечисленных групп показателей.

1. Жилищный фонд:

1) общая площадь жилищного фонда, кв. м;

2) жилая площадь, кв. м;

3) удельный вес жилой площади в общей, %;

4) общее число квартир — всего (единиц), в том числе от­дельных, коммунальных;

5) распределение квартир по числу комнат, %;

6) распределение квартир по среднему размеру, %;

7) распределение жилищного фонда по принадлежности (муниципальный фонд, ведомственный, обществен­ный, частный), %;

8) распределение жилищного фонда по времени постройки, %;

9) распределение жилищного фонда по степени износа, %.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, не­зависимо от форм собственности, включая жилые дома, специ­альные дома (общежития, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, детские Дома, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах, школы-интернаты специализированные), квартиры, слу­жебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Жилой площадью считается площадь жилых комнат в жилых Домах и помещениях. Общая (полезная) площадь определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, расположен­ных внутри квартир: кухонь, передних, внутриквартирных коридоров, санузлов, ванных или душевых, гардеробных комнат, кладовых, встроенных шкафов, а также мансард, мезонинов, крытых лоджий, веранд, отапливаемых и пригодных для проживания. В общежитиях к подсобным помещениям, кроме перечисленных, относятся помещения культурно- бытового назначения и медицинского об­служивания.

При оценке комфортабельности жилищного фонда имеет значение соотношение жилой и общей площадей: высокий удельный вес жилой площади свидетельствует о низкой комфор­табельности жилища, низкий — может свидетельствовать как о плохой планировке, недостаточности жилой площади, так и о вы­сокой комфортабельности жилищного фонда.

Жилищный фонд учитывается по типам жилых помещений. Статистика выделяет следующие типы жилых помещений: индиви­дуальный дом, отдельная квартира, общая (коммунальная) квар­тира, общежитие рабочих, служащих, учащихся, дом-интернат для престарелых и инвалидов, детский дом и т.д., прочие институци­онные учреждения, другое жилое помещение, отсутствие дома.

По времени постройки выделяют жилые дома постройки до 1941 г., 1941—1960гг., 1961—1980, 1981—1990, 1991—1999гг.

Значительная часть населения Российской Федерации про­живает в общежитиях. Особенно велика доля живущих в общежитиях в крупных городах. Например, в Санкт-Петербурге в обще­житиях проживает примерно 8% всего населения; они занимают 5,5% жилой и 6,3% общей площади жилищного фонда города.

Учет жилищного фонда ведется по видам собственности:

• частный жилищный фонд — фонд, находящийся в собствен­ности граждан, и фонд, находящийся в собственности юри­дических лиц (созданных в качестве частных собственников), в том числе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК);

• государственный жилищный фонд — ведомственный фе­деральный и ведомственный республиканский (в составе России), краевой, областной, жилищный фонд городов Мо­сквы и Санкт-Петербурга;

• муниципальный жилищный фонд — фонд, находящийся в собственности района, города, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении му­ниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

• общественный жилищный фонд — фонд, состоящий в собст­венности общественных объединений;

• жилищный фонд в коллективной собственности — фонд, находящийся в совместной или долевой собственности различных субъектов, частной, государственной, муници­пальной собственности, собственности общественных объ­единений.

В нашей стране доля частного жилищного фонда возрастает: если в 1993 г. она составляла 47%, то в 1998 г. — 59,2%; доля му­ниципального жилищного фонда в 1998г. равнялась 31,4%, а государственного — 6,2%.

Жилищный фонд может группироваться и по типам расселения: жилищный фонд с поквартирным расселением, жилищный фонд в домах коридорного типа, общежитиях коечного типа, жилищный фонд в бараках, подвалах и полуподвалах. Очевидно, что та­кая группировка скорее отражает мрачную картину распределе­ния жилищного фонда в недавнем прошлом и может быть не вполне актуальна для настоящего. С этих позиций интереснее в жилищном фонде выделять площадь квартир с улучшенной плани­ровкой и т. д.

2. Движение жилищного фонда:

1) убыль жилищного фонда, всего, кв. м:

в том числе по причинам выбытия:

• по ветхости и аварийности;

• от стихийных бедствий;

• в связи с переоборудованием жилых помещений под нежилые;

• в связи с реконструкцией и отводом земель под новое строительство;

2) жилищное строительство:

• ввод жилья (общая площадь, жилая площадь, кв. м);

• число построенных квартир — всего, ед., в том числе с количеством комнат: одна, две, три и т. д.;

• средний размер построенных квартир, кв. м;

• ввод жилья по источникам финансирования, кв. м;

• структура нового жилищного строительства по этажности, %:

• ввод в действие жилых домов по формам собст­венности;

• ввод в действие жилых домов в городской и сель­ской местностях;

• ввод в действие домов-интернатов для престаре­лых, инвалидов и детей-инвалидов.

В группе показателей "Жилищный фонд" был приведен пока­затель "распределение жилищного фонда по степени износа". Выделяется общая площадь жилых помещений с износом свыше 70% -— каменных и свыше 65% — деревянных и пр.; общая площадь аварийных строений. Очевидна связь этого показателя с Показателями выбытия по ветхости и аварийности.

Значительная часть выбытия жилищного фонда вызывается переоборудованием жилых помещений в нежилые (магазины, склады, кафе, мастерские). Так, в Санкт-Петербурге из общего объема выбытия площади жилищного фонда 638,5 тыс. кв. м в 1994 г. по причине переоборудования под нежилые помещения выбыло 601,9 тыс. кв. м. или 94%.

Жилищное строительство является основным источником по­полнения жилого фонда. Оно осуществляется государственными и негосударственными предприятиями и организациями, жилищно-строительными кооперативами, индивидуальными за­стройщиками с помощью бюджетных средств, ипотеки, личных средств граждан и других источников финансирования. Год от го­да возрастает удельный вес жилищного строительства за счет средств населения и с помощью кредита: если в 1992 г. этот по­казатель в РФ был равен 4,9 %, то в 1998 г. — 12,1 %.

Доля капитальных вложений в жилищное строительство в России возрастает: если в 1992 г. в жилищное строительство было инвестировано 21,7 % всех капитальных вложений, то в 1993 г. — 23,1 %, в 1994—23,7, в 1995 г.—25,9 %.

В публикациях Госкомстата России отражаются особенности регионов, в том числе и по вводу в действие жилых домов. Так, данные краткого статистического справочника "Россия в цифрах, 1995 год" свидетельствуют о том, что при общем сокращении ввода жилых домов в 1994г. по сравнению с 1993г. на 8% в ряде регионов наблюдался рост ввода жилых домов: в Санкт-Петер­бурге (+15%), в Ленинградской области (+12), в Калужской обла­сти (+12), в Москве (+9), в Тверской области (+12), в Курской об­ласти (+35%) и т. д. — всего рост наблюдался в 18 из 89 территорий — субъектов РФ. В 1998 г. уже 1/3 регионов страны смогла обеспечить увеличение ввода в действие жилых домов. Учет региональных особенностей позволяет повысить точность прогноза развития России в целом, поскольку дает возможность понять, что скрывается за сводными показателями по стране. Ре­гиональные данные важны и при анализе какого-либо региона — для проведения межрегиональных сравнений и выработки на этой основе стратегии развития региона.

3. Капитальный ремонт и реконструкция жилищного фонда:

1) капитальный ремонт, кв. м общей площади;

2) реконструкция жилищного фонда, кв. м;

3) источники финансирования капитального ремонта,

реконструкции жилищного фонда.

Эта система показателей особенно актуальна для городов с большим удельным весом жилищного фонда дореволюционной постройки. Так, в Санкт-Петербурге тысячи квадратных метров жилищного фонда нуждаются в капитальном ремонте и реконст­рукции. На начало 1995 г. ветхий и аварийный жилищный фонд го­рода составлял 384,4 тыс. кв. м, в том числе муниципальный — 50%, ведомственный — 41%, частный — 9%. На этой площади проживало 13.5 тыс. человек. Капитальный ремонт жилищного фонда показывается в целом (отремонтировано всего, кв. м) и от­дельно по принадлежности: государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд и т. д.

4. Благоустройство жилищного фонда:

1) жилая площадь, оборудованная водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснаб­жением, газом, напольными электрическими плитами, ванными, душем, % ко всей площади жилищного фонда;

2) % жилых домов с мусоропроводом;

3) % квартир с телефонами.

В России показатели благоустройства жилищного фонда су­щественно различаются для городской и сельской местности: на конец 1998 г. 86% городского жилищного фонда обеспечено во­допроводом, 84%—канализацией, 79 % — ваннами, 74 % — горя­чим водоснабжением, 21% — напольными электроплитами, 87 % — центральным отоплением. Все значения этих показателей в 2 — 5 раз ниже для сельского жилищного фонда. Только по показате­лю оборудованности жилья газоснабжением сельская местность не уступает городской: на селе 75 % жилищного фонда обеспечено газом, в городе — 69 %.

5. Обеспеченность населения жильем:

1) жилая площадь в среднем на одного проживающего, кв. м/чел.;

2) общая площадь в среднем на одного проживающего, кв. м/чел.;

3) численность населения, проживающего:

• в отдельной квартире;

• в коммунальной квартире;

• в отдельном доме или его части:

• в общежитии;

4) то же в % ко всем жителям;

5) средняя площадь отдельной квартиры, кв. м/квартира;

6) среднее число жителей на одну комнату, чел./комната;

7) число домохозяйств, состоящих на учете для получения муниципального жилья (абсолютное и в % к общему чи­слу домохозяйств);

8) число семей беженцев и вынужденных переселенцев, нуждающихся в жилье.

По показателю "жилая площадь в среднем на одного прожи­вающего" в нашей стране устанавливается значение, выполняю­щее роль гигиенического норматива. В 1919 г Временными правилами Наркомздрава впервые была установлена норма в 8,25 кв. м. В 1929 г эту норму повысили до 9 кв., м. Уже в 50-х гг. гигиенисты отмечали, что 9 кв. м на одного человека не обеспечивают необ­ходимых санитарных и бытовых удобств. В соответствии с Жи­лищным кодексом РСФСР (ст. 38) норма жилой площади установлена в размере 12кв. м. на одного человека. Граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного человека 5—7 кв. м, считаются нуждающимися в улучшении жилищных условий. В этой связи недостаточно знать средний показатель обеспечен­ности жилой площадью в стране или регионе, нужно располагать распределением жителей по значениям этого показателя. С этой целью используется следующая группировка по размерам жилой площади на одного жителя (кв. м/чел.): до 5; 5,1—7,0; 7,7—9,0; 9,1—11,0; 11.1—13.0; 13,1—15,0; 15,1—20,0:20,1 и более.

Для международных сравнений жилищных условий чаще ис­пользуется показатель "общая площадь в среднем на одного про­живающего".

Законом "Об основах федеральной жилищной политики", при­нятым в 1992 г., предусмотрена жилищно-коммунальная реформа, целью которой является постепенное превращение жилищно-коммунального хозяйства в безубыточный сектор экономики. В ходе реформы были пересмотрены социальные нормы жилья. Вместо 9 и 12 кв. м жилой площади на человека (санитарная норма и нор­ма пользования) сегодня применяется понятие "социальная нор­ма жилья", установленная не по жилой, а по общей (полезной) площади жилища. Данная норма составляет 33 кв. м для одиночки, 21 kb . м/чел. — для семьи из 2 человек и 18 kb . м/чел. для семей из 3 и более человек. С 1992 по 1999 г. средняя общая площадь на одного жителя возросла на 2,3 кв. м/чел. и составила на конец 1999 г. 19,1 кв. м/чел. Среди регионов России максимальное зна­чение этого показателя на конец 1998 г. в Эвенкийском автоном­ном округе (22,8 кв. м/чел.) и в Псковской области (22,3 кв. м/чел.). минимальное — в Республике Ингушетия (9,1 кв. м/чел.).

При обеспеченности 20—25 кв. м жилой площади на человека в распоряжении каждого взрослого члена семьи оказывается от­дельная жилая зона, появляется возможность иметь комнаты для общения, совместного приема пищи и т. д.

В настоящее время Госкомстат России публикует не только среднюю величину жилой и общей площади на человека, но и рас­пределение домашних хозяйств по этим показателям (табл. 7.1).

Данные табл. 7.1 еще нагляднее нежели сопоставление двух средних величин свидетельствуют об улучшении жилищных условий населения. Об этом же свидетельствуют и данные о среднем размере построенных квартир: если в 1994 г. этот показатель со­ставлял 66.2 кв. м общей площади, то в 1998 г. — 79,1 кв. м. при­чем удельный вес жилой площади в общей сократился от 59,1 % в 1994 г. до 58,9% — в 1999 г.

Таблица 7.1

Распределение домашних хозяйств по размеру занимаемого жилья (по материалам обследования бюджетов домашних хозяйств, на конец года. %)

Официальная статистика приводит сведения о размере зани­маемого жилья домохозяйствами разного состава: с 1 чел., с 2 чел., с 3 чел., 4 чел., 5 и более человек. Сравнение этих данных за 1995—1998 гг. показывает, что как жилая, так и общая площадь увеличивалась у домохозяйств, состоящих из 1 чел.. в меньшей степени это коснулось домохозяйств из 2 и 3 чел.; почти не улуч­шились условия у домохозяйств из 4 и более человек. Данные о размере занимаемого жилья семьями с детьми свидетельствуют, что условия улучшились прежде всего в домохозяйствах с одним ребенком и несколько ухудшились в семьях с 4 и более детьми.

Более широкую картину обеспеченности жильем, позволяю­щую видеть перспективы развития обеспеченности жильем в на­шей стране по сравнению с другими странами, дает табл. 7.2.

Жилищные условия характеризуются не только тем, сколько квадратных метров приходится на одного человека, но и изоли­рованностью жилища. Это качество жилищных условий опреде­ляется показателями 3 и 6 из приведенного ранее перечня по 'обеспеченности населения жильем. Показатель 3 отражает

¹ См.: Павличенко Л. Д. К рыночным отношениям в жилищной сфере. — В кн: Социальная инфраструктура (оценка состояния и концепция развития) — М.: ИСЭПН, 1991.—С, 267.

Таблица 7.2

Обеспеченность жильем (я среднем на душу населения,

на конец 1990г.)

распределение жителей по типам жилых помещений. Для наших ус­ловий наиболее распространенным типом благоустроенного жи­лища является отдельная квартира в многоквартирном доме. По материалам выборочного обследования бюджетов домашних хо­зяйств получены данные, представленные в табл. 7.3.

В Финляндии 44,3% домохозяйств имеют квартиры в много­квартирных домах, а 55,7% живут в отдельных домах, в Норвегии — соответственно 41,6 и 58,3%; тогда как в Швеции большая доля населения проживает в многоквартирных домах — 53,6%, в от­дельных домах — 46,3% (данные на 1 января 1993 г.). В статистике зарубежных стран фигурирует один из показателей комфорта­бельности жилища, который нашей статистикой не определяет­ся, — это процент квартир без кухонь: в Финляндии такие квартиры составляли 1 %, в Норвегии — 4, в Швеции — 13% (на начало 1993 г.).

Показатель "среднее количество жителей на одну комнату" или обратный ему "среднее количество комнат на одного жителя", который можно проследить по табл. 7.2, рассчитывается прежде всего в странах Восточной Европы. В России среднее число жи­телей на комнату составляло на конец 1998г. 1,2 чел., в том числе 1,3 чел. — в городской местности, 1,1 чел, — в сельской местности.

Структура жилого фонда в развитых странах, где распростране­но проживание в отдельных домах, приводит к тому, что в междуна­родных сравнениях, проводимых, например, ООН. используется показатель "число жителей на одну жилую единицу", т. е. на отдель­ную квартиру или отдельный дом, Поданным за 1987— 1988 гг.,

Таблица 7.3

Распределение домашних хозяйств РФ

по видам занимаемого жилья (на конец года, %)

наи­меньшее число жителей на одну жилую единицу было в Канаде – (1,7 человека), а наибольшее — в Южном Йемене (8,7 человека). Комфортабельность жилища достигается при по квартирном рас­селении, когда число комнат составляет величину (n + 1), где п — число членов домохозяйства. Создание таких условий является Мной из первостепенных задач жилищной политики в нашей стране.

Для управления, разработки стратегии развития региона или федерации в целом важно иметь данные по отдельным террито­риям — субъектам федерации, и поскольку их 89, то целесооб­разно, применив методы вариационного анализа, установить ре­гион с минимальной и максимальной обеспеченностью жильем, измерить величину различий между ними, рассчитать среднее отклонение от средней обеспеченности жильем по стране, уста­новить различия в жилищных условиях в городе и на селе, в боль­ших и малых городах.

Кроме показателей обеспеченности жильем и распределения по типам жилища е государственной статистике для характери­стики жилищных условий используются показатели распределе­ния проживающих по времени постройки домов. По данным пе­реписи населения 1989 г., основная масса горожан — 52,7% проживают в домах, построенных в 1961 — 1980 гг.: 3,1 %—в домах, построенных до 1918 г: 21,9%—в домах постройки 1918—1960гг. и 22,3% — в домах, построенных после 1980 г.; 14,2% горожан проживают в домах постройки 1951—1960гг., отличающихся минимальным размером вспомогательной площади в квартире, срок службы которых был предусмотрен в 20 лет. Эти показатели существенно различаются по регионам страны. Так, в Санкт-Пе­тербурге в домах, построенных до 1918 г., проживают 16% жите­лей, причем в этих домах живет свыше 40% всех жильцов комму­нальных квартир.

7.3. ПОКАЗАТЕЛИ ОБСЛУЖИВАНИЯ

И ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Показатели обслуживания и финансирования жилищного фонда имеют особое значение для проведения жилищно-коммунальных реформ и обеспечения достойного уровня жизни насе­ления. К показателям этой группы относятся:

• удельный вес расходов на содержание жилищного фонда и коммунальные услуги в общей величине расходов бюджета административной единицы, %:

• количество семей, получающих субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг;

• то же, в процентах к общему количеству семей, проживаю­щих на данной территории,

• удельный вес расходов на содержание жилищного фонда в общей сумме расходов населения, %;

• удельный вес личных расходов населения по содержанию жилья в общей стоимости предоставления жилищных услуг %;

• индексы стоимости жилищных услуг.

Значение перечисленных показателей зависит от принятой в стране жилищной политики. В общем можно рассматривать два возможных направления жилищной политики: либеральное и патерналистское (от лат. paternus—отцовский, отеческий). При либеральном направлении жилищной политики жилье предостав­ляется прежде всего как товар длительного пользования и соответственно в центре внимания оказываются рынок жилья, его состояние, факторы, влияющие на его развитие, социальная помощь отступает на второй план. При патерналистском направ­лении жилье рассматривается не как товар, а как важнейшее со­циальное благо, обеспечение им осуществляется за счет госу­дарственного бюджета и средств предприятий и бесплатного распределения среди населения. Квартирная плата в этом слу­чае покрывает лишь небольшую часть расходов государства на содержание жилищного фонда. Такое направление жилищной политики претворялось в жизнь в социалистических странах, где квартплата покрывала лишь около 1/3 расходов на содержание жилья, дотации на жилье поступали из госбюджета.

В развитых странах либеральное направление жилищной по­литики не проявляется в чистом виде: как правило, в условиях действия рыночных отношений вводятся меры по ограничению квартирной (арендной) платы; существуют система пособий и льгот по оплате жилья, льгот по налогам на недвижимость, льгот­ные кредиты и субсидии на приобретение жилья; осуществляется строительство дешевого муниципального жилья с низкой кварт­платой, содержание которого дотируется местными органами власти или государством, а на приобретение выделяются льгот­ные кредиты. Программы строительства дешевого жилья и льгот в связи с его приобретением и эксплуатацией широко распро­странены во Франции, Швеции.

Превращение жилищно-коммунального хозяйства в безубыто­чный сектор экономики возможно только за счет полного покрытия издержек жилищно-коммунальной сферы соответствующими пла­тежами населения. В переходный период важно обеспечить соци­альную поддержку низкодоходных слоев населения. Поэтому в рамках жилищно-коммунальной реформы большое значение имеет программа жилищных субсидий (компенсаций) по оплате жилья и коммунальных услуг.

В советский период средняя семья тратила примерно 3% сво­его дохода на оплату жилья и коммунальных услуг Возмещение затрат жилищно-коммунального хозяйства происходило путем бюджетного дотирования этой отрасли государством. В сущности это означало, что все население косвенно оплачивало эти затраты, которые не были заложены в заработную плату, а изымались го­сударством из прибыли предприятий и аккумулировались в госу­дарственном бюджете. Население косвенно финансировало и строительство государственного жилья, поскольку расходы на его покупку также не были заложены в заработной плате. К тому же получилось, что те, кто имел жилье без удобств, косвенно как бы «доплачивали» тем, кто жил со всеми удобствами. Жители сельской местности в большей степени осуществляли оплату жилищно-коммунальных услуг из личных средств, нежели горожане.

Жилищно-коммунальная реформа призвана изменить систему оплаты за жилье и коммунальные услуги. Законодательной осно­вой реформы является Закон «Об основах федеральной жилищной политики» (1992 г.). С 1994 г. оплате подлежит общая площадь квартиры, а не только жилая, как это было в советский период, что давало скрытые преимущества проживающим в квартирах с большими холлами, кухнями, коридорами, площадь которых не подлежала оплате. С 1997 г. в ставку оплаты жилья начала вво­диться плата за найм и амортизационные отчисления на капи­тальный ремонт.

Продолжают действовать льготы по оплате жилья и комму­нальных услуг (в виде 50%-ных скидок и др.). Эти льготы предос­тавляются определенным категориям населения вне прямой связи с уровнем дохода. Кроме того, развернута программа жилищных субсидий (компенсаций), в которую заложен, во-первых, прин­цип предельно допустимых расходов семьи на оплату жилья и, во-вторых, принцип адресного субсидирования семей, у которых размер фактических жилищно-коммунальных платежей превы­шает установленную предельно допустимую величину. Субсидии должны компенсировать для таких семей эту разницу. По данным выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, в 1998 г. 3,3% домашних хозяйств со среднедушевыми располага­емыми ресурсами ниже прожиточного минимума получили дота­ции или имели льготы на оплату жилья. В 1998 г. 29,9 млн. чел. пользовались льготами по оплате жилья и коммунальных услуг, среднемесячный размер льгот на одного пользователя составил 21 руб.; в 1 квартале 1999 г. средняя сумма месячных дотаций и льгот на получателя составила 40,2 руб., получали такие дотации и льготы 16,7%домохозяйств. Льготы имеют инвалиды, ветера­ны, представители определенных профессиональных групп и другие категории граждан независимо от доходов.

В развитых странах домохозяйства со средними доходами тра­тят на оплату жилья и коммунальные услуги в среднем 25—30% своего дохода. В концепцию жилищно-коммунальной реформы была заложена цель довести долю расходов средней российской семьи на оплату жилья и коммунальных услуг с 3% ее дохода до 25%, чтобы при этом семья оплачивала 100% затрат жилищно-коммунального хозяйства на содержание и обслуживание зани­маемого ею жилища. Предполагается достижение этой цели в 2008 г. Фактически, поданным Госкомстата, эта доля в сентябре 1998 г. составила в Санкт-Петербурге 43,4%, в Москве — 17,6.

Предельно допустимый расход семьи на оплату жилья пред­ставляет новый для нашей страны социальный стандарт. Его принятие означает проведение политики социальной защиты в жилищно-коммунальной области малообеспеченных граждан. Введенная система субсидий является заявительной Для оформления субсидии заявитель должен документально под­твердить все виды получаемых доходов. Право на получение суб­сидий должно периодически подтверждаться в ходе переатте­стаций (как правило, один раз в полгода). Субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг получают около 2 млн. семей или 5,9% их общего числа. Как свидетельствует практика, когда насе­ление начинает оплачивать более 30% стоимости жилищно-ком­мунальных услуг, в субсидиях нуждается не менее 5% семей. В на­шей стране это соотношение не выполняется: доля получающих субсидии выше. В Санкт-Петербурге субсидии получают 11,8% семей, в Москве — 10,9%. Доля расходов семьи на оплату жилья и коммунальных услуг в среднем составляет 10— 12% семейного дохода (до 20% у бедных).

В соответствии с осуществляемой жилищно-коммунальной реформой растут ставки оплаты жилья и тарифы за коммуналь­ные услуги (рис. 7.1). При отсутствии четкой тенденции роста ре­альных денежных доходов населения рост оплаты жилья и комму­нальных услуг создает трудности среднеобеспеченным слоям населения, которые не могут претендовать на субсидии по опла­те жилищно-коммунальных услуг.

С развитием рыночных отношений могут усиливаться различия в жилищных условиях населения в значительной степени под воз­действием роста квартирной платы и влияния последней на обеспеченность жильем. Этот процесс может быть определен количест­венно с помощью измерения взаимосвязи между уровнем оплаты жилья и обеспеченностью жильем, а также методами многомерной классификации домохозяйств на основе таких признаков, как уро­вень обеспеченности жильем, размер душевого денежного дохо­да, социально-профессиональная группа экономически активных членов домохозяйства, число иждивенцев, или коэффициент се­мейной нагрузки, и т. д.

Жилищная политика должна включать организацию помощи на содержание и ремонт жилья семьям, которые в ней нуждаются.

Статистика играет ведущую роль по выявлению дифференциации жилищных условий населения, определению категорий жителей, нуждающихся в поддержке из средств бюджета. При этом плата за содержание жилья для всех жильцов должна поэтапно повы­шаться до уровня, когда будут полностью покрываться расходы параллельно с соответствующим увеличением прямых целевых социальных выплат определенным группам. В перспективе воз­можны полный вывод содержания жилого фонда из- под контроля региональных властей, прекращение прямого субсидирования организаций, занимающихся ремонтом и содержанием жилья, увеличение прямых выплат менее обеспеченным категориям и пенсионерам в связи с ростом расходов на содержание и ремонт жилья, создание специального регионального фонда реконст­рукции и содержания жилья.

Тарифы за коммунальные услуги должны основываться на за­конах ценообразования в условиях естественных монополий, ка­ковыми в России являются газо-, водо-, энергоснабжение и т. д. Возможно влияние на тарифы и некоторой структурной пере­стройки путем выделения из естественных монополий отдельных элементов с целью развития конкуренции, сдерживающей рост тарифов, акционирования некоторых коммунальных служб с ус­тановлением четкого контроля за их работой. Все более важной функцией коммунальных служб становятся уборка территорий и лестничных клеток, утилизация и переработка бытовых отходов, организация погребений. Так, в бюджетах городов Германии фи­нансирование этих видов деятельности составляет в среднем 12%. Информация о результатах деятельности коммунальных служб содержится в представляемой ими отчетности.

Для решения задач обслуживания и финансирования жилищ­ного фонда должно быть организовано обеспечение сведениями по регионам и муниципалитетам.

Статистика должна отражать развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда, формирование реальных дого­ворных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

7.4. СТАТИСТИКА РАЗВИТИЯ БЫТОВОГО И ТРАНСПОРТНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ, УСЛУГ СВЯЗИ

Качество условий жизни зависит не только от качества жилища, но и от уровня развития социальной инфраструктуры, измеряе­мого количеством учреждений культуры, образования, торговли, бытового обслуживания на 1000 жителей или на единицу площади, например на 1 кв. км. К составляющим социальной инфраструк­туры относятся: транспортная сеть (внутригородская и между населенными пунктами), учреждения связи, озеленение городов (что имеет большое значение для улучшения экологической обс­тановки), инфраструктура села и др.

Развитие транспорта характеризуется количеством его видов на данной территории, протяженностью маршрутов каждого ви­да. Важны и такие показатели, как количество остановок транс­портных средств каждого вида транспорта, их совместимость, но они государственной статистикой не фиксируются. Существен­ным элементом социальной инфраструктуры является создание условий для использования велосипедного транспорта. Это пре­жде всего наличие и протяженность велосипедных дорожек в го­родах и вне городские территорий.

В крупных городах значительно влияние такого фактора, как городской транспорт; его доля весома в расходной части город­ского бюджета. Например, в Санкт-Петербурге расходы на со­держание городского транспорта составили в 1993 г. 10,5% рас­ходной части бюджета города. Выручка от продажи билетов в настоящее время не покрывает и половины расходов на эксплу­атацию общественного транспорта: в Санкт-Петербурге она со­ставила для наземного городского транспорта 25% расходов на эксплуатацию в 1994 г. и 22% — в 1995 г., для метрополитена — 45% в 1994 г. и 47% — в 1995 г.

Рост стоимости услуг общественного транспорта следует со­поставлять с ростом цен на другие виды платных услуг населе­нию, на потребительские товары, с ростом заработной платы и денежных доходов населения. Для целей регионального управ­ления должны сопоставляться такие показатели, как объем выручки за предоставленные услуги, количество перевезенных пассажи­ров, количество лиц, имеющих льготные тарифы, право бесплат­ного проезда на транспорте. Так, в Санкт-Петербурге 42 катего­рии граждан имеют такое право, в совокупности они составляют более 1 500 000 человек, т. е. более 1/3 жителей города. Это одна из реальных мер по оказанию адресной социальной помощи ну­ждающимся, прежде всего пенсионерам-

Официальная статистика довольно скупо освещает работу пассажирского городского транспорта, имеются лишь данные по видам транспорта о числе перевезенных пассажиров, о выпол­ненных пассажиро-километрах. Ведомственная статистика со­держит более подробную информацию о количестве маршрутов по каждому виду транспорта, протяженности каждого, о графике движения транспорта по маршруту. Для социальной статистики важны данные о нарушениях режима транспортного обслужива­ния населения, несчастных случаях на транспорте, о распределе­нии транспортных средств по срокам службы, сравнительные ха­рактеристики загрузки транспорта в час “пик” и вне этого времени. Огромное социальное значение имеет развитие сети автомобильных дорог с твердым покрытием. Статистика должна отражать не только их протяженность, но и качество.

Процесс приватизации в нашей стране охватил прежде всего сферу бытового обслуживания и общественного питания. По дан­ным Госкомстата России, на 1 января 1996 г 90,3% малых предпри­ятий жилищно-коммунального хозяйства и непроизводственных видов бытового обслуживания являлись негосударственными. Задача социальной статистики состоит в том, чтобы дать сравни­тельную характеристику обеспечения населения платными услуга­ми учреждений разных организационно-правовых форм, включая магазины розничной сети разных форм собственности. Стати­стика розничной торговли существенно дополняет данные стати­стики бюджетов населения в части соотношения продовольст­венных и непродовольственных товаров в общем объеме товарооборота.

Если для оценки уровня развития инфраструктуры достаточны показатели насыщенности ее элементами какой-то территории, прежде всего городов, то для определения потребления услуг, предоставляемых учреждениями и организациями социальной инфраструктуры, важны такие показатели, как:

• среднее число посетителей за единицу времени (за год, квартал, месяц), обслуженных учреждением химчистки, ба­ней, парикмахерской, кафе, рестораном;

• общая сумма выручки, тыс. руб.;

• средняя выручка на одного работника данного типа учреж­дения, руб.;

• выручка по видам услуг, тыс. руб. Эти показатели недоста­точны для характеристики доступности услуг, их качества, удовлетворенности потребностей. Такая информация мо­жет быть получена только путем специальных обследований, Реализация федеральных и региональных социальных про­грамм в части помощи бездомным (беженцам, вынужденным ми­грантам, бомжам) приводит к возникновению таких элементов социальной инфраструктуры, как ночлежные дома. Возникают новые организационные формы культурной деятельности, на­пример, народные дома. Все это должно найти отражение в ста­тистике. Статистика должна располагать данными о почтовых от­делениях и их работе, о числе жилых помещений, имеющих не только телефоны, но и факсовую связь, связь посредством элект­ронной почты. Кроме того, нужны сведения о количестве уличных телефонов-автоматов, в том числе междугородных и междуна­родных (на 1000 жителей). В показатели социальной статистики должны войти данные о распространенности страховых фирм, нотариальных контор, отделений Сбербанка, отделений коммер­ческих банков на 1000 жителей, в перспективе — банкоматов, т. е. всех тех единиц, от которых зависит комфортабельность жизни людей.

Возрастает обеспеченность населения предметами культур­но-бытового назначения длительного пользования. На 100 домо­хозяйстве 1995 г. было 116 телевизоров, в 1998— 124, холодиль­ников—95 в 1995, 113—в 1998, электропылесосов —53s 1995, 80—в 1998 г. Число автомобилей в расчете на 1000 населения со­ставило в 1994 г. 84,4, в 1995 — 93,3, в 1996 — 102.8, в 1997 — 113,7, в 1998 г. — 122. Это выше, чем в среднем в странах Цент­ральной и Восточной Европы (113 автомобилей на 1000 жителей). Рост обеспеченности предметами длительного пользования соз­дает основу для развития сферы услуг (фото- и кино-мастерские, ателье, мастерские по ремонту бытовой техники, автосервис и т. д.).

Еще одной составляющей социальной инфраструктуры в го­родах являются парки, скверы. Их распространенность измеря­ется общей площадью зеленых насаждений (кв. км) и площадью зеленых насаждений на 1000 жителей (кв. км/чел.). В табл. 7.4 при­ведены данные о насыщенности парками некоторых крупных го­родов Европы.

Статистические показатели должны отражать развитие инф­раструктуры села. К таким показателям относятся: ввод в действие в сельской местности водопроводных сетей (км), канализацион­ных сетей (км), газовых сетей (тыс. км), АТС (тыс. номеров обще­го пользования), линий электропередачи напряжением 0,4 кВт, 6—20 кВт (тыс. км), автомобильных дорог с твердым покрытием (тыс. км), в том числе местного значения, ведомственных и частных.

Важное значение придается оценке комплексности развития социальной инфраструктуры. Для решения такой задачи можно каждой территориальной единице (области, городу, району) при­своить ранг по значению каждого из показателей социальной ин­фраструктуры и измерить связь между ранжированием  объек­тов по k характеристикам.

В табл. 7.4 в качестве примера приведены условные данные (на 1000 жителей), по которым можно оценить комплексность развития элементов социальной инфраструктуры в 10 админист­ративных районах города (вместо названий районов приведены порядковые номера).

Таблица 7.4

Обеспеченность парками крупным городов Европы в 1990—1994 гг.

Ранг, присвоенный каждому району, отражает его место по развитию данного элемента инфраструктуры. Знание ранга дает большую информацию администрации района. При комплекс­ном развитии района его ранги по всем показателям будут одни­ми и теми же или близкими, и, наоборот, при некомплексном раз­витии приоритетное положение по одному показателю будет сочетаться с положением аутсайдера по другим показателям.

Такая ситуация может свидетельствовать о реализации некоторой стратегии развития города, которую можно назвать «компенсаци­онной», т. е. дефицит одних элементов инфраструктуры компен­сируется развитием других. Данные примера свидетельствуют скорее о тенденции комплексного развития. Для количественной оценки этого процесса можно вычислить коэффициенты ранго­вой корреляции Спирмэна между каждой парой рангов и затем найти средний из них. Число таких коэффициентов равно числу сочетаний из k по 2 — , и процедура становится довольно уто­мительной. Проще рассчитать коэффициент конкордации Кендалла, являющийся средним из попарных коэффициентов

Таблица 7.5

Показатели социальной инфраструктуры и ранги районов

корреляции между рангами. Коэффициент конкордации вычисляете: по формуле

где  — сумма квадратов отклонений суммы рангов для каждого объе­кта от средней суммы рангов:

                   (здесь  — ранг j-го района);

— число рядов рангов (в нашем примере это число показателей, по которым ранжировались районы);

— число ранжируемых объектов.

Вычислим значение sb формуле (7.1). По данным табл. 7.5 на­ходим

Подставив величины в формулу (7.2), получим:

Тогда

Учитывая, что коэффициент конкордации принимает значе­ния в интервале [0, 1] как и большинство статистических мер связи, полученная величина позволяет сделать вывод о том, что имеет место комплексное развитие районов и можно выделить район с высоким и низким уровнями инфраструктуры. Коэффи­циент конкордации можно использовать и для измерения сог­ласованности между объективными показателями развития территориальных единиц и субъективными — оценками их при­влекательности самими жителями.

Большое значение имеют межрегиональные сравнения раз­витости социальной инфраструктуры на основе сравнения пока­зателей обеспеченности учреждениями инфраструктуры на 1000 жителей, телефонизации и т. д., измерения уровня и вариации значений этих показателей по типам городов (крупные, средние, малые), по административно-территориальным единицам.

Развитие социальной инфраструктуры происходит, вместе с изменениями в образе жизни населения, выражающимися в уве­личении числа индивидуальных средств передвижения — личных автомобилей, велосипедов, распространении «второго жилища» (загородных коттеджей, дач). Все эти индикаторы свидетельствуют о росте мобильности населения. Соответственно статистика дол­жна отражать изменения в структуре учреждений бытового об­служивания: переходить от сводных показателей (например, числа магазинов розничной торговли и др.) к показателям, характери­зующим их дифференциацию (число магазинов-супермаркетов и маленьких узкоспециализированных магазинов, отличающихся радиусом обслуживания населения, ассортиментом товаров и т. д.). В США в конце 80-х гг. половина семейного бюджета уходила на оплату услуг, что объясняется их высокой стоимостью, постоянно расширяющимся их набором и высоким качеством.

Россия имеет огромную потребность в развитии социальной инфраструктуры. Сравнение доли занятых в так называемом «третичном секторе» экономики, включающем торговлю, рестора­ны, кафе, гостиничное хозяйство, транспорт, складское хозяйство, связь, финансы, страхование, государственное управление, об­щественные, личные и коммунальные услуги, в нашей стране и в развитых странах свидетельствует о значительных отличиях Рос­сии: если в США в «третичном секторе» экономики занято около 70%, в Англии — примерно 63%, Франции — примерно 58%, то в России — 46,8% в 1995 г. Это больше, чем в 1992 г. (42,1%), т. е. структурная перестройка дает свои результаты, но меньшие, чем должно быть для более высокого уровня удовлетворения потреб­ностей населения в личных и общественных услугах.

7.5. ОЦЕНКА НАСЕЛЕНИЕМ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ И СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Сложность социальных процессов вызывает разнообразие способов их измерения, выявления социальных факторов, влия­ющих на них. Большое значение здесь имеют результаты опросов населения. Субъективные оценки жилищных условий, качества среды обитания позволяют вырабатывать рекомендации проек­тировщикам жилья, градостроителям, служат основой определе­ния направлений социальной политики на ближайшее будущее. Особая ценность такой информации заключается в том, что оценки жилищных условий, бытового обслуживания «привязаны» к лич­ностным и семейным характеристикам опрашиваемых — демогра­фическим, социальным, экономическим. В результате появляется возможность получить целостное представление о "желаемых» и «идеальных» условиях жизни для разных категорий населения, определить амплитуду притязаний, найти общее и специфическое в оценках разных типов респондентов.

Все это делает необходимым дополнение объективных стати­стических показателей, отражающих состояние условий жизни, субъективными. Такие данные получают при выборочных обсле­дованиях. Выборка должна быть репрезентативной, т. е. отражать структуру генеральной совокупности и включать прежде всего все категории проживающих по типам жилища с учетом его при­надлежности [государственный жилищный фонд, ведомственный, кооперативный, частный) и характеристики жилого помещения (индивидуальная квартира, комната в коммунальной квартире, часть дома, дом). Искажение пропорций в выбор не делает сводные Показатели по выборке нерепрезентативными, но показатели, полученные по отдельным типам респондентов (средние и отно­сительные), можно использовать без какой-либо корректировки. Информативность данных зависит и от качества вопросника: нацеленности каждого вопроса на поставленные задачи, формы, в которой он задается, вариантов подсказов. Программа таких обследований разрабатывается, как правило, группой специалистов — статистиков, социологов, архитекторов, проектировщиков, градостроителей.

Объективные характеристики жилища опрашиваемого допо­лняются оценками достаточности метража жилых помещений (в разрезе комнат), освещенности комнат дневным светом; даются оценки достаточности метража других помещений квартиры: кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора. Типичным прие­мом получения квантифицированных ранжированных оценок яв­ляется балльная оценка (например, по 5-балльной шкале), вклю­чающая оценку как квартиры, так и дома в целом, придомового пространства, улицы. Например, предлагается дать балльную оценку удовлетворенности (при крайних оценках: 5 — полностью удовлетворены, 1 — совершенно не удовлетворены): размерами квартиры, комнат, кухни, количеством комнат, подсобными поме­щениями (по размеру, по составу), этажом проживания, лоджией, балконом; наличием удобств в доме, в квартире; санитарно-гигие­ническим состоянием дома; защитой от шума транспорта, каче­ством двора, его размером, удобством, оборудованностью, озелененностью; эстетическим качеством жилища и его окружения (включая улицу).

Использование балльных оценок позволяет вычислять сред­ний балл как совокупную субъективную оценку жилья и сопостав­лять с балльной самооценкой социального статуса и дохода семьи. Если средняя балльная оценка жилья выше остальных, то можно сделать вывод о том, что потребность в жилье у обследованных семей реализована полнее, чем потребность в повышении соци­ального статуса или текущего дохода, и наоборот.

Респонденту дается возможность оценить функциональные качества дома и квартиры применительно к потребностям всех членов семьи, прежде всего детей — школьников и дошкольников. Выясняются потребности в детских учреждениях, режиме их ра­боты, форме занятий с детьми, а также предпочитаемые занятия в свободное время взрослых членов семьи, их желание (нежелание) общения с друзьями, родственниками в жилище и вне его. Кроме того, вопросники или анкеты содержат вопросы относительно общения с соседями по квартире (если это коммунальная квар­тира), по этажу, по дому. двору, из близлежащих домов, а также оценки соседских отношений (конфликтные, безразличные, очень хорошие). Выясняются представления об «идеальном со­седе», особенно важные для пожилых людей.

Особое внимание уделяется вопросам организации бытовых процессов, в которых могут проявиться пространственные взаи­мосвязи жилища и дома, двора, прилежащей части улицы (стирка, сушка белья, ремонт обуви, химчистка, ремонт хозинвентаря, шитье или вязание, ремонт одежды, кулинария). Специфические проблемы взаимосвязей жилища с придомовым пространством раскрываются в особом блоке вопросов, цель которых устано­вить, считается ли территория около дома «двором» и как исполь­зуется придомовое пространство респондентом и членами его семьи. Характеристики общения с соседями вместе с показате­лями придомового пространства позволяют выяснить возможность организации помещений общего пользования, рассчитанных на этаж или группу квартир, или на дом и даже на группу домов (по­мещения для стирки и сушки белья, хранения запасов продуктов, для спортивных занятий, для хранений сезонных вещей и т.д.).

Субъективные оценки степени удовлетворенности жилищны­ми условиями, как правило, связываются с демографическим со­ставом семьи, его изменением, произошедшим за последние годы (например, за последние 10 лет), и возможными изменениями в составе семьи (домохозяйства), которые могли бы произойти при изменении жилища в соответствии с потребностями. При выяс­нении потребностей фиксируется желание изменить не только метраж жилых комнат, подсобных помещений, но и число комнат, этажность, конфигурацию дома, двора, месторасположение дома (в центре, новом районе, пригороде).

Как показывают данные обследований, качественный скачок в оценке жилищных условий происходит, если на одного человека приходится 12—14 кв. м жилой площади. Здесь у каждого члена семьи имеется, как правило, отдельная комната, поэтому метраж перестает играть главную роль в оценке качества жилья. Перво­степенными становятся иные критерии: тип дома, район прожи­вания, доступность для транспорта, удаленность жилья от места работы, родственников и т.д. При 20—25 га. м жилой площади на человека возникает возможность иметь комнаты, предназначенные для совместного общения, приема пищи. Чаще всего как неудо­влетворительные оцениваются изолированность жилья, размер жилой площади, уровень коммунальных удобств (их отсутствие).

Основными методами обобщения данных обследований, кроме расчета средних балльных оценок, являются перекрестные или комбинационные группировки с последующим представлением данных в виде двухмерных или трехмерных таблиц взаимной со­пряженности. По распределению количества опрошенных по значениям совместно рассматриваемых признаков с помощью непараметрического критерия хи-квадрат делается вывод о на­личии связи между признаками или о ее отсутствии.

Например, при изучении желаемой пространственной дис­танции между семьями прямых родственников разных поколений (семья сына или дочери — семья родителей) получены данные, представленные в табл. 7.6.

Таблица 7.6

Исходные данные

В табл. 7.6 рассматриваются два фактора, влияние которых на желаемое расселение со старшими родственниками может быть существенно: возраст женщины в семье сына или дочери и состав этой семьи. Можно принять комбинацию двух факторов за один и рассчитать критерий хи-квадрат:

где  и  — фактическая и теоретическая частоты появления сочетания i-го значения признаках (в нашем случае — той или иной характеристики семьи сына или дочери) и j-го значения признака у (в нашем случае — варианта расселения с родственниками);

здесь  — частота появления i-го значения признаках (итог по i-й строке таблицы);

    — частота появления j-го значения переменной у (итог по j-му столбцу таблицы).

По данным табл. 7.6, . Это значение в 2 раза и более превосходит табличное значение критерия  при 5%-ном уровне значимости и 10 степенях свободы, что позволяет с вероятностью 95% утверждать существенность влияния харак­теристик семей младшего поколения на желание жить со старшими родственниками вместе или раздельно — близко или далеко. Однако этот общий вывод нуждается в уточнении: очевидно, что установки отдельных типов семей резко различны. Так, если в це­лом желают жить вместе со старшими родственниками 10,5% се­мей, то среди молодых женщин с детьми и без мужа доля этой ка­тегории составляет 30%, а среди полных семей с детьми (возраст женщины 30—40 лет) — всего лишь 9%.

Чтобы понять, насколько существенно влияние каждой из возрастной стадий семьи и ее состава на формирование тех или иных вариантов желаемого расселения с родственниками, пере­строим исходную таблицу, выделив серию таблиц 2х2. Число таких таблиц равно числу степеней свободы. На основе значения кри­терия хи-квадрат, рассчитанного для каждого из таких «фрагмен­тарных» таблиц, можно выделить те характеристики семьи сына или дочери, которые значимы при выборе желаемой дистанции с родственниками. Причем значения критерия хи-квадрат для та­ких фрагментов связаны с величиной хи-квадрат по исходной таблице, которая рассчитывалась по формуле (7.3), следующим соотношением (по свойству аддитивности хи-квадрат):

где  — число степеней свободы для исходной таблицы;

 — критерий хи-квадрат для k-го фрагмента 2х2.

Разложение исходной таблицы (табл. 7.7) на серию 10 таблиц 2х2 предполагает выполнение определенных правил:

• каждая из клеточных частот исходной таблицы () должна встречаться как клеточная частота только в одной из компо­нентных таблиц;

• каждая маргинальная частота исходной таблицы ( или ) должна встречаться в одной из компонентных таблиц как частота определенного типа — либо как клеточная, либо как маргинальная;

• каждая частота, содержащаяся в одной из компонентных таблиц, но которой нет в исходной таблице, должна поя­виться в другой компонентной таблице как частота другого типа — как клеточная, если была маргинальной, или наобо­рот.

В итоге при перестройке таблицы все наблюдаемые частоты первоначальной таблицы включаются в компонентные таблицы, а каждая сконструированная новая частота при суммировании компонентных  уничтожается. Так как при расчете  приходится

Таблица 7.7

Декомпозиция исходной таблицы

вычислять теоретические частоты , по компонентным таблицам, то из-за отличия маргинальных частот в компонентных и исходной таблицах возникает несовпадение теоретических ча­стот в этих таблицах, что приводит к выполнению равенства (7.4) лишь приближенно.

Поскольку все фрагменты имеют одно и то же число степеней свободы, критическое значение критерия хи-квадрат для них одно и то же: при 5%-ном уровне значимости . Проведенное

преобразование исходной таблицы позволяет выявить прежде всего влияние состава (типа) семей, находящихся на одной и той же возрастной стадии, на характер желаемого расселения с семьей родителей. Это влияние можно считать доказанным для семей, в которых возраст женщины до 30 лет (фрагмент 1). Для других возрастных групп влияние типа семей незначимо,  (Фрагменты 2, 3, 4, 7, 8). Последующие фрагменты (5, 9, 10) обобщают влияние возраста женщины в семье младшего поколения независимо от ее состава. Для фрагмента 9 оно оказалось существенным: , причем для близкого прожива­ния родительской семьи. Тот же вывод сохраняется для семей с возрастом женщины до 40 лет при близком варианте расселения с родственниками.

В сумме все значимые аспекты влияния состава семьи сына или дочери на желаемую удаленность проживания с родительской семьей составили около 70% общего значения , т. е. . Ввиду значимой корреляции между раз­ными характеристиками жилища, а также между ними и требова­ниями к району проживания можно рекомендовать применение факторного анализа или метода главных компонент при оценке качества жилищных условий.

Факторный анализ применяется при изучении социальной структуры городского пространства. При этом вся территория города делится на территориальные ячейки, примерно равные по численности населения; каждая ячейка описывается выборочны­ми демографическими показателями, показателями социально­го состава населения, жилищных условий, характеристиками развития социальной инфраструктуры и оценками населения ус­ловий жизни и качества коммунального и бытового обслужива­ния. Получается таблица данных «территориальная ячейка/пока­затели». Обработав ее методом факторного анализа, выделив главные факторы и рассчитав их для каждой ячейки, можно про­вести классификацию ячеек. Так выявляется структура города, учитывающая как данные о жителях, так и о среде обитания.

Итак, кроме объективных параметров качества жилищ, необ­ходимо учитывать субъективные оценки жилищных условий се­мей. Субъективная оценка жилищных условий зависит от того, кто занимает жилище: от числа членов семьи и, следовательно, от размера площади, приходящейся на одного человека, демо­графического состава семьи (родственных отношений, пола и возраста членов семьи), занятий членов семьи.

Субъективная оценка жилищных условий определяется по­требностями семей. В дорыночный период потребитель получал жилье бесплатно, не имея выбора. Его запросами никто не инте­ресовался. Между тем дифференциация жилищных условий и по­требностей населения служит предпосылкой для возникновения рынка жилья.

7.6. РЫНОК ЖИЛЬЯ

Для рыночной экономики характерно отсутствие государст­венной монополии в жилищном секторе, а также то, что расходы на жилье (при покупке в рассрочку или при аренде) занимают в бюджете средней семьи до трети и более всех расходов. Рынок жилья является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры — одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена.

Специфика жилья, его дифференциация зависят от конкурентных условий региона: объема и структуры имеющегося жилишного фонда, семейного состава населения, характера заселения, уровня благосостояния населения, инвестиционные возможностей, а также культурных норм и традиций.

Несмотря на принцип уравнительного распределения жилья, различия в жилищных условиях существовали и при социализма (вследствие изменений состава семей в уже заселенном жилищу ном фонде, из-за существования льготных категорий населения). Однако статистика жилищного хозяйства, по существу, эти различия игнорировала, используя при определении жилищных условий показатель средней обеспеченности жильем: сколько приходится жилой площади в среднем на одного человека.

Статистический анализ жилищных условий обязательно включает изучение рынка жилья, являющегося частью рынка недвижимости, включающего, кроме жилья, рынок нежилых помещений и рынок земли. Каждый из этих рынков имеет первичный рынок охватывающий новую недвижимость, впервые появившуюся как товар на рынке, и вторичный — охватывает недвижимость, уже функционирующую в течение некоторого времени и обладающую определенной степенью износа.

Специфика рынка жилья состоит в том, что он представляет собой как бы два рынка: жилищного фонда и жилищных услуг. Последние связаны с арендой жилья как муниципального, так и частного.

На первичном рынке в обороте находятся только что постро­енные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома, прежде уже заселенные.

Основой становления рынка является частная собственность на жилье. Кроме того, для существования рынка необходимы некий излишек товара (жилья) и некое количество его денежной эквивалента. Последнее выражается в уровне платежеспособного спроса на жилье, который зависит от доходов населения и цен на рынке. Излишек жилья определяется обеспеченностью им н» селения и новым строительством (следовательно, привлечением инвестиций).

Проблема собственности в сфере жилья решается посредством приватизации: его переходом из государственной собственности в частную. Вплоть до 1991 г. городской жилищный фонд России находился в основном в государственной собственности (принадлежал либо местным органам власти, либо государст­венным предприятиям и организациям). С приватизацией госу­дарственного арендного жилья начались реформы в этом секто­ре. Человек, приватизировавший свое жилье, имеет право полностью распоряжаться им: сдавать в аренду или продавать, оставить в наследство или подарить.

Теоретически весь муниципальный жилищный фонд может быть приватизирован. Между тем международный опыт свиде­тельствует о том, что обычно он состоит из трех частей:

• частного фонда, предназначенного для проживания самих собственников;

• частного фонда, сдаваемого в аренду;

• государственного фонда, сдаваемого в аренду. Найти оптимальное сочетание этих трех составляющих, обеспечивающее наибольшую гибкость рынка в конкретных условиях, — задача разумной жилищной политики.

Необходимость сохранения муниципального жилищного фонда в России диктуется тремя обстоятельствами. Во-первых, тем, что значительная часть домов построена по низким стандар­там: во-вторых, неэффективна в эксплуатации из-за централизо­ванных систем коммунальных услуг при низкой плотности за­стройки; в-третьих, большая часть жилищного фонда физически устарела и требует ремонта, оплатить который новым собствен­никам не по силам, вследствие чего целые кварталы старых горо­дов могут превратиться в трущобы.

Поскольку жилищный фонд города состоит из многоквартирных зданий, в результате приватизации отельных квартир в одном здании могут сосуществовать обе формы собственности. Положение съемщика жилья и владельца квартиры в одном доме пра­ктически не отличается, за исключением того, что владелец квар­тиры может ее продать или сдать в аренду.

Частный жилищный фонд включает: фонд приватизирован­ных квартир, фонд ЖСК и ЖК, индивидуальный жилищный фонд.

В отличие от развитых стран частный жилищный фонд исполь­зуется, как правило, для собственного проживания. Невысокая обеспеченность жильем не позволяет сдавать в аренду уже име­ющееся в собственности, и низкие доходы большинства граждан не позволяют приобретать новое жилье для последующей сдачи его в аренду. В то же время представление о квартире как о зна­чительной материальной ценности становится элементом мас­сового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жилье для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор а пользу сдачи квартир в аренду, получая таким образом постоянный источник доходов.

Вследствие дефицита жилья вторичный рынок состоит в перераспределении части жилищного фонда от бедных к богатым. На первичном рынке жилья квартиры, которые остаются за рамками распределения, переходят в основном в руки состоятельных слоев населения. Таким образом, жилищный рынок подчеркивает социальное расслоение.

Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.

Предложение жилья на первичном рынке исходит от стр01 тельной индустрии и зависит от источников финансирования стоимости жилищного строительства. В настоящее время региональные программы жилищного строительства ориентирован на привлечение средств населения с единовременной выплате части стоимости квартиры (например, 20% стоимости) и рассрочкой выплаты оставшейся суммы на 5— 10 лет при 5—8% годовых. Квартиры, построенные населением за свой счет и с помощь кредита, составляют не менее 30% вновь построенных квартир отличаются большой площадью и комфортностью (табл. 7.8)

Распределение жилищного фонда сопровождается изменением отношений собственности на жилье, перераспределение

Таблица 7.8

Число и средний размер построенных квартир в РФ

жилищного фонда, а также изменением структуры расходов се­мейного бюджета. В процессе функционирования рынка жилья жилищные условия населения непосредственно связаны с уров­нем материального благосостояния. Эта связь неоднозначна. С одной стороны, наличие определенных финансовых ресурсов по­зволяет улучшить жилищные условия благодаря приобретению жилья. С другой стороны, продажа квартир, замена квартир лучше­го качества на худшие являются источником дохода и улучшают материальное благосостояние. Будучи дорогим товаром, жилье служит важнейшим фактором стимулирования сбережений насе­ления.

При дефиците имеющегося жилья, без достаточного развития жилищного строительства (следовательно, первичного рынка) ресурсы вторичного рынка могут быть быстро исчерпаны.

Особое место на рынке жилья занимает расселение комму­нальных квартир, когда всем семьям из коммунальной квартиры покупаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, а освободив­шаяся многокомнатная квартира приобретает нового владельца. Этот процесс касается, как правило, коммунальных квартир, рас­положенных в старом центре города, в наиболее престижных районах, в домах, прошедших капитальный ремонт.

С развитием рынка жилья возникают две новые социальные проблемы. Первая проблема — снижение платежеспособности населения, вызванное падением уровня реальных доходов боль­шинства населения и ростом цен на жилье. Бесплатная привати­зация жилья, в ходе которой население получает дорогостоящие материальные активы, не решает проблем его доступности при невозможности взять долгосрочный кредит на покупку квартиры. Вторая проблема также связана с тяжелым материальным поло­жением малоимущих групп населения, что стимулирует приток жи­лья на рынок и одновременно приводит к росту числа бездомных. В результате активизируется процесс поляризации общества.

Жилищные условия населения определяются объективными и субъективными параметрами. К объективным параметрам ка­чества жилищ можно отнести: месторасположение и время по­стройки дома, материал стен, размер квартиры, число комнат и их изолированность, высоту потолков, тип квартиры (индивиду­альная или коммунальная). Объективные параметры отражаются в рыночной цене квартиры, поэтому факторы цен можно использо­вать при анализе дифференциации жилищных условий. Колеблемость цен за 1 кв. м жилья соответствует различиям в его качестве. Квартиры в домах массового строительства мало отличаются Друг от друга, что и проявляется в небольшой вариации цен. Так. в 1993 г. на рынке жилья в Санкт-Петербурге коэффициент вариа­ции цены 1 кв. м в однокомнатных квартирах составлял 15%, в двухкомнатных квартирах — 21%, в трехкомнатных -- 11%, в четырехкомнатных — 8%.

Для изучения дифференциации жилищных условий может быть применена типология жилых домов, используемая при установлении рыночных цен:

• жилые дома низкого качества;

• дома повышенной этажности: типовые дома; дома улучшенной планировки;

• «сталинские» дома;

• элитные дома.

К жилью низкого качества относятся квартиры, расположенные в пятиэтажных («хрущевки») и девятиэтажных панельных домах.

Элитные дома — бывшие ведомственные и «номенклатурные» дома, построенные в 80-е гг. — отличаются особой планировкой квартир, качеством строительства, прекрасным расположение особым социальным статусом жильцов.

Приведенная типология аккумулирует большинство из названных выше объективных параметров качества.

Цены на жилые помещения дифференцированы по территориям России и различаются на первичном и вторичном рынках середине 1998 г. цены на первичном и вторичном рынках в среди по России составили соответственно 3461 и 2695 руб. за 1 kbj общей площади. Рынок жилья начал развиваться с приватизации жилья с начала 90-х гг. и стал стабильно функционировать с 1996 г., когда в собственности граждан России находилось уже свыше 1/3 квартир. В 1996 г. цены на жилье росли как на первичном (+12.9%), так и на вторичном рынках (+8,0%). Затем последовало снижение темпов роста цен до +1,8% в I квартале 1997 г. и до +2,8 во II квартале 1997 г., причем в большей мере рост цен замедлялся на первичном рынке жилья. Замедление темпов роста цен на жилье объясняется относительным насыщением рынка квартир также тем, что платежеспособная категория граждан за короткий период улучшила жилищные условия.

Цены на жилье различаются по городам России (табл. 7.9).

Таблица7.9

Средние цены жилья в городах России по

данным Российской гильдии риэлтеров (в долл. за 1 кв, м, 1997г.)

Таблица 7.10

Динамика цен на квартиры с различным числом комнат в Санкт-Петербурге

Цена жилья зависит и от его расположения в городе: типа 3 стройки, развитости инфраструктур микрорайона, доступности транспортных коммуникаций. Традиционно выделяют три группы административных районов: центральные, периферийные, пригородные.

Сочетание параметров жилья и района, где оно расположено, обусловливает колебания цен на рынке жилья. После августовского кризиса цены снизились на 40—41 % (табл. 7.10). В настоящее время в большинстве городов России первая волна перераспределения жилой площади пошла на спад, наступил пери стабилизации, когда ограничение спроса сдерживает рост цен. Развитие ипотечного кредитования привело к оживлению первичного рынка жилья.

Информация об уровне цен продаж жилья в сопоставлен» минимальным или средним уровнем доходов населения (типа: на минимальный заработок за год можно купить 0,3 кв. м. жилья) является одним из свидетельств дифференциации населения по уровню доходов. Объем сделок по продаже фешенебельное, особенно дорогого, жилья позволяет оценить масштабы формирования категории «состоятельное население». Динамика цен на жилье отражает динамику состоятельного слоя, подъем цен дорогие, комфортабельные квартиры свидетельствует о росте спроса на них и, следовательно, об увеличении численности состоятельного слоя.

Потребности населения отражаются в структуре спроса рынке жилья. Статистический анализ изменений структуры спроса и предложения служит основой для составления прогноза о дифференциации жилищных условий.

В категории «лидеров» рынка жилья особых изменений происходит: как пользовались, так и пользуются преимущественным спросом качественные одно- и двухкомнатные квартир Доля сделок с ними в общем объеме возрастает; так, в Санкт-Петербурге сделки с однокомнатными квартирами составлял» 1997 г. 23—27%. в 1999 г. — свыше 40%. Объекты этого класса более эластичны по цене, их продавцы быстрее реагируют на изме­нение конъюнктуры. Сократилась доля покупателей элитного жилья.

Дифференциацию жилищных условий населения можно просле­дить, изучая изменение географии внутригородского населения, в процессе которого в определенных районах концентрируется на­селение определенного социального статуса, с соответствую­щим уровнем доходов. Вследствие оживления рынка жилья мож­но ожидать, что за счет перераспределения жилищного фонда в крупных городах сформируется социально-экономическая гео­графия города с многосторонними различиями между благопо­лучными и деградирующими анклавами. Ближайшие 5—10 лет могут стать годами «великого переселения». Особенности этого процесса, его интенсивность будут зависеть в значительной мере от жилищной политики местной администрации.

Возникновение сегрегации прослеживается в переселении жильцов многокомнатных коммунальных квартир из престижного центра в «хрущевки», расположенные в наименее престижных районах крупных городов. В шикарные квартиры старого центра и особняки поселяются наиболее богатые горожане.

Критерий "социальная однородность» стал уже практически обязательным: супержилье в окружении «клоповников» сбыть практически невозможно. В элитном секторе наибольшим спро­сом пользуются квартиры площадью 100—120 кв. м либо 180— 260 кв. м. Налог на имущество пока что не смущает собственни­ков жилья, поскольку он берется в процентах не от рыночной, а от инвентаризационной стоимости недвижимости. Как показывает опыт формирования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, сумма издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью доходит сегодня до 10% цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, упорядочиванием тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, прежде всего в связи со снижением уровня комиссионного процента (с 8— 10% до 5—7%, а иногда и менее). Однако она остается весьма существенной. Примерно такой же уровень издержек на прове­дение сделок (относительно цены объекта) характерен для стран с развитым рынком недвижимости (в США — около 6%, в Велико­британии — примерно 5%).

Непосредственно жилищные условия отражает информация о распределении различных категорий населения по типам жилищ. Источником такой информации служат специально проводимые обследования населения, как правило, выборочные—на базе на­учно обоснованного отбора семей. При организации наблюдения необходимы четкое территориальное и временное ограничение объекта наблюдения, формирование программы, отбор едини» наблюдения. Особую проблему составляет изучение платеже способного спроса на жилье у разных социальных групп населения

При обработке собранных материалов наблюдения основные методом являются группировки семей по варьирующим параметрам жилищных условий. Эти группировки являются основой для вычисления обобщающих показателей вариации, для сопоставления жилищных условий полярных групп. В динамике показателе вариации проявляется динамика дифференциации жилищных условий населения. Целесообразны группировки населения по социальным группам. Процессы перераспределения жилья развития жилищного строительства затрагивают острые социальные проблемы.

Одной из актуальных проблем статистики выступает сбор информации о рынке жилья. Как отмечалось в п. 7.1, сведения о жилищном фонде, распределении введенного в действие жилья поступают в виде статистической отчетности в органы госстатистики, которые обрабатывают эту информацию, отражающую предпосылки формирования рынка жилья.

Собственно информация о рынке жилья (оборот и цены, деятельность фирм, специализирующихся на работе с недвижимостью и др.) в органы госстатистики не поступает. Отдельные факты такой информации разбросаны в публикациях риэлторских фирм в периодической печати. Эти сведения неполные (по соображениям коммерческой тайны не публикуются данные о числе сделок, о доходах фирмы и т. д.). Зачастую информация носит рекламный характер, поэтому не всегда достоверна. Вследствие использования агентствами по недвижимости разных методик учета материалы разных агентств не всегда сопоставимы, что следует учитывать при их обсуждении.

Начиная с III квартала 1996 г. Госкомстат России проводит наблюдение за ценами на первичном и вторичном рынках жилья (раздельно) в территориальных центрах и крупных городах Российской Федерации по трем видам квартир: типовым, улучшение планировки, элитным (на вторичном рынке выделяются, кроме того, квартиры низкого качества). Фиксируются число комнат, материал стен дома, район города. Это дает возможность проводить классификацию регионов РФ, измерять взаимосвязи. При наличии более детальных сведений (этажности, наличия балкона, лоджии, удаленности от станции метро и пр.) по массовым сделкам строятся статистические модели зависимости цен предложения (у) от определяющих факторов (х₁, х₂,.,.), большинство из которых — фиктивные переменные, т. е. принимают значения 0 или 1. Например,

и т.д.

Обычно строится мультипликативная регрессионная модель вида:

Переход к логарифмической форме позволяет привести мо­дель к линейному виду, а также устранить правостороннюю асим­метрию распределения результативного признака, приблизив распределение  к нормальному распределению. Параметры такой регрессии показывают, на сколько процентов в среднем из­меняется цена при изменении фактора на 1%. Такие модели строятся по типам жилых помещений: для однокомнатных квар­тир, двухкомнатных, трехкомнатных и т. д.

Построение модели цены на рынке жилья позволяет выявить статистически значимые факторы, оценить сравнительную силу их воздействия на цену предложения, рассчитать ожидаемую цену квартир разных типов.

Большую помощь в статистическом изучении сферы жилья окажет банк данных жилищного фонда региона: регистр жилых помещений с развернутой характеристикой каждой жилой ячейки. Особую проблему составляет изучение потребительского спроса на жилье у разных категорий населения.

Статистический анализ рынка жилья предполагает изучение структуры продавцов и покупателей. Продавцами на первичном рынке выступают частные фирмы и муниципальные власти. На вторичном рынке продавцами являются риэлторские фирмы, фи­зические лица, стремящиеся улучшить свое жилищное или матери­альное положение, лица, эмигрирующие за рубеж. На вторичном рынке жилья выделяется арендный сектор. Сдачей жилья в аренду занимаются как частные владельцы, так и муниципальные власти.

Покупателями жилья выступают риэлторские фирмы, юриди­ческие и физические лица. Юридические лица покупают либо арендуют жилье для своих сотрудников, в качестве гостевого или под офис.

Кроме продавцов и покупателей, инфраструктуру рынка жилья образуют агентства по недвижимости (риэлторские фирмы), оценщики жилья, банки, занимающиеся кредитованием, финан­сированием жилищного строительства, кредитованием покупки жилья и ипотечными операциями, юристы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, страховые компании, информа­ционные (в том числе рекламные) структуры.

Статистическое изучение последствий формирования и раз­вития рынка жилья включает многосторонний анализ изменения, жилищных условий населения, дифференциации обеспеченности жильем, качества жилищ, расселения в городе. Статистика должна, отслеживать и другие последствия функционирования рынка жи­лья: массовые переселения вызывают развитие потребительского рынка соответствующих услуг и товаров, связанных с ремонтом и обустройством жилищ.

Для характеристики состояния сферы жилья рекомендуется использовать систему статистических показателей, включаю­щую следующие блоки:

1. Качество жилищ.

2. Демографические показатели.

В лекции "Путём к самодержавию" также много полезной информации.

3. Жилищное строительство, в том числе строительство для свободной продажи.

4. Государственные расходы на жилье.

5. Жилищные кредиты.

6. Рынок жилья.

7. Индикаторы-регуляторы.

В последнюю группу индикаторов-регуляторов входят соот­ношения цен продаж жилья и доходов населения, цен продаж жилья и цен строительства и др. Эти блоки показателей описывают жилищный сектор и трансформирование экономических отношений внутри него. Сводная информация о ситуации в сфере жилья обеспечивает открытость рынка жилья, что способствует его ста­новлению и функционированию.