Правовые формы использования земельных участков лицами, не являющимися собственниками

4.2. Правовые формы использования земельных участков лицами, не являющимися собственниками.

4.2.1. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками.

По содержанию право пожизненного наследуемого владения уже, чем право собственности, поскольку распорядительные правомочия субъекта данного права ограничены возможностью передать земельный участок по наследству, а также добровольно отказаться от земельного участка. Право пожизненного наследуемого владения является бессрочным и передается по наследству.

Согласно ст. 14 КоЗ субъектами права пожизненного наследуемого владения являются:

· граждане Республики Беларусь. На праве пожизненного наследуемого владения у граждан Республики Беларусь могут находиться:

- земельные участки, предоставленные им до вступления в силу КоЗ 2008 г.;

- земельные участки, право пожизненного наследуемого владения на которые перешло к ним в установленном порядке;

- земельные участки, предоставленные в соответствии с частью второй ст. 14 КоЗ;

· иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся родственниками наследодателя, в случае наследования земельного участка, предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение, если иное не установлено законодательными актами.

Рекомендуемые материалы

Ст. 14 КоЗ устанавливает неисчерпыващий перечень целей, для которых земельные участки могут быть предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения:

· для строительства и обслуживания жилого дома (в случаях, установленных Президентом, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона);

· для обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме;

· для ведения личного подсобного хозяйства;

· для ведения крестьянского (ферм.) хозяйства;

· для коллективного садоводства;

· для дачного строительства;

· для традиционных народных промыслов (ремесел).

Предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение осуществляется без проведения аукциона.

Граждане Республики Беларусь вправе приобрести  земельный участок, находящийся у них на праве пожизненного наследуемого владения, в частную собственность в упрощенном порядке. Так, согласно п.5 Указа Президента Республики Беларусь  от 27 декабря 2007 г. № 667, если на таком земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий гражданину Республики Беларусь на праве собственности, земельный участок предоставляется в частную собственность без проведения аукциона. В иных случаях владелец имеет преимущественное перед другими лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном порядке используемых ими земельных участков в частную собственность, за исключением земельных участков, не подлежащих передаче в частную собственность (ч. 5 ст. 69 КоЗ).

4.2.2. Право постоянного пользования земельными участками.

Субъектами права постоянного пользования земельными участками могут быть только юридические лица Республики Беларусь. Новый КоЗ существенно сузил круг возможных субъектов данного права, в связи с чем ст. 15 КоЗ связывает возможность обладания данным правом с моментом предоставления земельного участка. Так, на праве постоянного пользования у юридических лиц Республики Беларусь могут находиться земельные участки:

· предоставленные им до вступления в силу КоЗ 2008 г.; 

· право постоянного пользования на которые в установленном порядке перешло к ним от других юридических лиц Республики Беларусь;

· предоставленные после вступления в силу КоЗ 2008 г. только определенным в ч. 2 ст. 15 КоЗ юридическим лицам в установленных целях.

Право постоянного пользования земельными участками может быть предоставлено:

· государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций) - для осуществления ими своих задач и функций, предусмотренных законодательством;

· негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь - для обслуживания объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности;

· сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям - для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ведения подсобного сельского хозяйства;

· научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских и (или) учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;

· государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных комитетов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства;

· религиозным организациям - для строительства мест погребения, культовых строений, в том числе зданий епархиальных управлений, монастырских комплексов, духовных учебных заведений;

· юридическим лицам - для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности согласно критериям, определенным законодательными актами), обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и (или) обслуживания гаражей и автомобильных стоянок;

· садоводческим товариществам - для ведения коллективного садоводства (земельные участки общего пользования садоводческих товариществ);

· юридическим лицам, если требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого, в случаях, когда изымаемый земельный участок предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования;

· юридическим лицам Республики Беларусь - при необходимости занятия дополнительного земельного участка, если в ходе реконструкции существующего объекта без изменения его функционального назначения либо при выполнении проектно-изыскательских работ выяснилось, что для строительства объекта требуется земельный участок большего размера, в случаях, когда первоначально земельный участок предоставлен юридическому лицу на праве постоянного пользования.

Право постоянного пользования земельными участками предоставляется без заранее установленного срока. Отнесение юридических лиц, использующих земельные участки в перечисленных целях, к субъектам права постоянного пользования земельными участками правомерно рассматривать в качестве меры государственной поддержки, поскольку предоставление этих титулов осуществляется без проведения аукциона и не связано с внесением платы за земельный участок.

Размеры земельных участков, предоставляемых на праве постоянного пользования, законодательно не установлены и определяются проектом отвода земельного участка исходя из целей землепользования, местных условий и иных обстоятельств.

4.2.3. Право временного пользования земельными участками.

Субъектами права временного пользования земельными участками могут быть как юридические лица, так и гражданам Республики Беларусь. При этом ст. КоЗ содержит исчерпывающий перечень целей использования земли на данном праве, которые различаются в зависимости от субъекта. Согласно ст. 16 КоЗ право временного пользования земельными участками предоставляется:

· рассмотренным выше юридическим лицам – субъектам права постоянного пользования  для целей, перечисленных в ч. 2 ст. 15 КоЗ. Земельные участки предоставляются юридическим лицам на праве временного пользования на срок до десяти лет, если иное не предусмотрено КоЗ и иными законодательными актами;

· юридическим лицам Республики Беларусь для добычи общераспространенных полезных ископаемых, в том числе торфа, а также для использования геотермальных ресурсов недр - на срок до двадцати лет. Согласно ст. 33 Кодекса о недрах предоставление горных отводов для добычи полезных ископаемых подземным способом, использования геотермальных ресурсов недр может осуществляться как без изъятия земельного участка,  так и с изъятием. В последнем случае предоставление недропользователю соответствующего земельного участка производится в порядке, установленном земельным законодательством. При этом возможность предоставления земельных участков во  временное пользование ограничена двумя целями: добыча общераспространенных полезных ископаемых (полезных ископаемых, запасы которых свидетельствуют об их относительной достаточности для удовлетворения потребностей экономики на перспективу или которые в случае истощения их запасов могут быть заменены другими полезными ископаемыми) и использование геотермальных ресурсов недр (запасов глубинного тепла Земли, промышленное и иное хозяйственное использование которых с помощью современных технических средств экономически целесообразно);

· гражданам Республики Беларусь для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных – на срок до десяти лет. Цель «огородничество» предполагает согласно ст. 42 КоЗ выращивание овощей, картофеля, ягодных и иных сельскохозяйственных культур;

· гражданам Республики Беларусь, указанным в ч. 2 ст. 41 КоЗ , для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовых территориях - на срок до десяти лет;

· национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров – на срок до девяноста девяти лет в соответствии с земельным и инвестиционным законодательством. Законодательство Республики Беларусь рассматривает концессию как форму инвестиционной деятельности. Исходя из положений ст. 49 Инвестиционного кодекса, объектами концессии могут выступать лишь земельные участки, находящиеся в собственности государства, и не подлежащие передаче в частную собственность. Отнесение концессии к временному пользованию землей  представляется спорным, поскольку право временного пользования является земельно-правовым титулом, основанным на административном решении, а право концессии – на договоре. Использовать земельный участок на условиях концессии вправе юридические лица, определяемые путем проведения конкурсов или аукционов.

Приведенный в ст. 15, 16 Кодекса о земле перечень субъектов права постоянного и временного пользования не является исчерпывающим, поскольку законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков на данных титулах.

Лица, которым предоставлено право временного пользования земельным участком, обязаны возвратить земельные участки по истечении срока пользования либо своевременно обратиться за его продлением в порядке, установленном Гл. 7 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков.

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве временного пользования, законодательством не устанавливаются.

4.2.4. Аренда (субаренда) земельных участков.

Аренда является наиболее универсальным земельно-правовым титулом, в связи с чем КоЗ предусматривает, что использовать земельные участки на условиях аренды могут граждане (независимо от их гражданства); индивидуальные предприниматели; юридические лица Республики Беларусь; иностранные юридические лица и их представительства; иностранные государства; дипломатические представительства и консульские учреждениям иностранных государств; международные организации и их представительства.

На праве аренды могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся как в государственной, так и в частной собственности. В аренду могут быть переданы земли, относящиеся к любым категориям и видам. Однако аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, должна осуществляться с соблюдением их целевого назначения.

Основанием возникновения права аренды земельных участков служит договор. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При заключении договора аренды земельного участка должны соблюдаться условия совершения сделок с земельными участками, предусмотренные ст. 47 КоЗ и иными нормами законодательства.

Объектом договора аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, т.е. имеющий границу и целевое назначение, зарегистрированный в установленном порядке. При этом земельное законодательство не содержит ограничений относительно возможности передачи нескольких земельных участков по одному договору аренды. Согласно ст. 17 КоЗ предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, на которых расположены зарегистрированные в установленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются:

· местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией;

· администрации свободных экономических зон в случае предоставления земельных участков в границах данных зон их резидентам, если право предоставления земельных участков, в том числе, с заключением договоров аренды этих земельных участков  делегировано администрациям свободных экономических зон соответствующими исполнительными комитетами. Согласно Закону Республики Беларусь «О свободных экономических зонах» в редакции от 10 ноября 2008 г., администрация свободной экономической зоны – это орган управления свободной экономической зоной, создаваемый в установленном порядке и форме.  Резидентом свободной экономической зоны является юридическое лицо Республики Беларусь или индивидуальный предприниматель Республики Беларусь, зарегистрированные в установленном законодательством порядке администрацией этой зоны.

· арендодателями земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, являются их собственники. В порядке исключения ст. 17 КоЗ предусматривает, что в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с соответствующими исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.

Договор аренды земельного участка является возмездным. За пользование земельным участком взимается арендная плата в размере, определяемом договором. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяется на основе базовых ставок ежегодной арендной платы.

Срок договора аренды земельного участка определяется договором. При этом ст. 17 КоЗ предусматривает общий максимальный срок договора аренды земельного участка (99 лет), а также минимальный срок аренды земель для ведения сельского хозяйства (10 лет). Срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих объектов.

В соответствии со ст. 70 КоЗ, по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земельные участки либо своевременно обратиться за продлением договора.

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в аренду по результатам аукционов либо в административном порядке. Законодательство предусматривает проведение трех видов аукционов, по результатам которых может быть заключен договор аренды (Постановление  Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462):

· на право заключения договоров аренды земельных участков;

· по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества;

· с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в г.Минске и областных центрах.

Без проведения аукциона земельные участки, находящиеся в государственной собственности,  могут предоставляться в аренду субъектам и для целей, предусмотренных п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков». Эти субъекты освобождаются от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящиеся в государственной собственности,  либо вносят ее по кадастровой стоимости.

Рекомендуем посмотреть лекцию "Заключение".

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Кодекс о земле 2008 года впервые урегулировал вопросы предоставления земельного участка в субаренду. Субаренда может рассматриваться как вторичное землепользование, предоставляемое первичным землепользователем – арендатором земельного участка. Исходя из этого, определяется круг субъектов и условия договора субаренды. Арендатор вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду при соблюдении следующих условий:

- осуществлена оплата права заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

- сохранено целевое назначение земельного участка;

- получено согласие арендодателя – в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности;

- срок субаренды не превышает срока договора аренды.