Тема 7. Жилищные правоотношения в домах жилых, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

План

1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.

2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.

3. Правовое регулирование жилищных  накопительных кооперативов.

         1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.

Отношения по поводу создания и деятельности жилищно-строительного кооператива строятся так же, как и для потребительских кооперативов.

Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией,  юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Потребительский кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, которая служит достижению целей, ради которых он создан, и при условии, что эта предпринимательская деятельность соответствует целям деятельности кооператива. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ).

ЖК и ЖСК создаются с целью удовлетворения потребностей  в жилье (ст. 110 ЖК РФ). Поэтому правовой статус ЖК и  своеобразен: фактически они занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом юридически некоммерческими юридическими  лицами.

Различия указанных двух видов кооперативов ЖК И ЖСК состоят в следующем:

Рекомендуемые материалы

1. члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст.110ЖК РФ);

2. члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст.110 ЖК РФ).

Далее необходимо разобраться в правовом регулировании создания и деятельности ЖК и ЖСК.

Собранием учредителей принимается решение об организации жилищного кооператива, оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив, то- есть его учредители. Количества учредителей жилищного кооператива не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. На собрании учредителей  принимается устав жилищного кооператива. Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Статья 113 ЖК РФ содержит открытый перечень сведений, которые должны содержаться в уставе жилищного кооператива.

Необходимо знать, что органами управления жилищного кооператива являются:

1)  общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

При этом высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива или конференция, которые созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Из всех форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов Жилищный кодекс РФ допускает одну форму -  преобразование. Такое преобразование возможно не в любую некоммерческую организацию, а только в товарищество собственников жилья. Основанием преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья является решение общего собрания его членов (конференции).

В соответствии со  статьей 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[1], жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья. В противном случае он подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Порядок ликвидации установлен ст.ст. 62-64 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

Действующее законодательство предусматривает еще один случай  возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Если члены потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть не покроют, то кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (п. 4 ст. 116 ГК РФ).

2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.

Правовое положение членов жилищных кооперативов заключается в следующем.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие шестнадцати лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В соответствии с размером внесенного паевого взноса, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК).

Основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

До приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения указанным жилым помещением. Например, в соответствии с уставом кооператива, можно передать свой пай, а соответственно и свои права на жилое помещение другому члену кооператива или третьему лицу.

Член кооператива в соответствии со статьей 127 ЖК РФ, имеет право потребовать раздела жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Право собственности на жилое помещение и на долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).

Членство в жилищном кооперативе прекращается либо на основании заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива, которое  рассматривается в порядке, предусмотренном уставом  этого кооператива, либо в случае исключения его из жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) по основаниям, предусмотренным ЖК РФ  и уставом жилищного кооператива. 

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива, и проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме ЖК и обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

3. Правовое регулирование жилищных  накопительных кооперативов.

Наряду с ЖК и ЖСК действующее законодательство выделяет так называемые жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), которые имеют особый правовой статус.

Действие правил ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, кроме ЖК и ЖСК, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопителъным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует.

Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами специального Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «О жилищно-накопительных кооперативах».[2]

Закон о ЖНК определяет создание, управление ЖНК, компетенцию органов управления, определяет обеспечение финансовой устойчивости и контроль со стороны государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков за их деятельностью.

Паевой взнос члена такого кооператива обеспечивает погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости аналогичного жилого помещения. Кроме этого в объем паевого взноса члена кооператива входит обеспечения погашения затрат кооператива, связанных с приобретением или строительством жилого помещения.

Надо знать, что отличительной особенностью ЖНК является определенное законом о ЖНК существование форм участия членов кооператива в  деятельности ЖНК. Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива и не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива. В зависимости от выбранной формы участия определяется порядок внесения паевого взноса членами этого кооператива.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой, возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств.

После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив обязан:

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2)  приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

После выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива возникает право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

С момента внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в его собственность членство в ЖНК прекращается.

Нормативные правовые акты и судебная практика:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. Раздел II.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994 № 32, ст. 3301.

4. Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ, в от 10.01.2006 № 18-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, № 3, ст. 145.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.2006 N 18-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ, 16.01.2006, № 3, ст. 282.

6. Федеральный закон Российской Федерации несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ, в ред. от 24.10.2005, //Собрание законодательства РФ, 28.10.2002, № 43, ст. 4190.

7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ2005. № 1 (часть 1), ст. 41.

8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении  положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006г., № 47 //Собрание законодательства РФ 2006, №6,ст.702.

9. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26 декабря 1984 г. № //Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 3.

10. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 21 октября 1985 г. № 9 // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 4.

11. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, ред. от 30 ноября 1990 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3; 1991. № 2.

Литература для изучения:

1. Крашенинников П.В. Жилищное право, М., 2006.

Лекция "Лекция 12 - Математическое описание импульсных систем" также может быть Вам полезна.

2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова.,  М., 2005.

3. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005.

4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005.

5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006.

[1] Собрание законодательства РФ 2005г.,№1 (ч.1),ст.15.

[2] Собрание законодательства РФ, 2005, №1 (ч.1),ст.41.