Недвижимое имущество и его основные признаки

Лекция № 1. Недвижимое имущество и его основные признаки

1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

3. Особенности недвижимости как товара и как экономического актива

1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

ГК РФ ввел деление материальных объектов собственности на движимое и недвижимое имущество. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей».

В настоящее время недвижимое имущество и связанные с ним сделки приобретают все большее значение, поэтому актуальным становится его изучение, классификация, выявление теоретических и практических проблем функционирования рынка недвижимости.

В научной и учебно-методической литературе встречаются близкие по смыслу термины: «недвижимое имущество», «недвижимость», «объект недвижимости», «недвижимая собственность», обычно употребляемые как синонимы. Однако, строго говоря, их нельзя считать полными синонимами.

В американской теории и практике рынка недвижимости четко разграничены понятия физический объект недвижимости как реальное имущество (Real estate) и вещное право, связанное с недвижимостью (Real property). На рынке недвижимости в качестве товара может выступать как то, так и другое. Объект недвижимости выступает товаром в том случае, если вместе с ним отчуждаются все права на данный объект.

Рекомендуемые материалы

Понятие «недвижимое имущество», данное в ГК РФ, распространяется на землю и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, постройки, леса и лесные насаждения и т.п.), то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимому имуществу по закону относят также морские, речные и воздушные суда, космические объекты. К недвижимости на основании законов может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, понятие «недвижимое имущество» определяется правовыми отношениями собственности, а не только физическими особенностями объекта. В российской научной и деловой терминологии практически то же самое понимается под «недвижимостью».

Для целей изучения рынка недвижимости как системы сделок, прежде всего купли-продажи, преимущественное значение имеет правовой, а не физический аспект, поэтому термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как синоним.

Существенную роль при отнесении объекта к недвижимости играет такой правовой признак, как необходимость государственной регистрации объекта, – она обязательна для всех физически недвижимых объектов и для тех движимых объектов, которые по закону отнесены к недвижимому имуществу. Таким образом, правовой аспект недвижимости является более общим, чем физический, охватывая как физически недвижимые, так и некоторые физически движимые объекты. И тем не менее первичным отличительным признаком для отнесения того или иного объекта к недвижимости служит неразрывная связь с землей. Все объекты, обладающие этим признаком, безусловно относятся к недвижимости. Эти объекты составляют подавляющую долю недвижимости.

Все объекты, физически связанные с землей, имеют много общих экономических признаков: высокую стоимость, низкую ликвидность, уникальность каждого объекта, длительность срока службы и т.д. Наличие всей совокупности тех же экономических признаков у физически движимых объектов и послужило основанием для отнесения их к недвижимости. Именно эти признаки, объединяющие все объекты недвижимости, предопределил, необходимость государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним является производным, хотя и более общим, признаком недвижимости.

Хотя для целей инвестиционного анализа основное значение имеют экономические и правовые признаки, но и физические особенности объектов недвижимости следует учитывать при анализе рынка недвижимости, в частности, при классификации недвижимости, при сегментировании рынка и т.п.

За основу понятия «недвижимость» берется определение, приведенное в ГК РФ, т.е. к недвижимости относятся земельные участки, недра и все физически недвижимые объекты, а также приравненные к ним движимые объекты (морские, речные, воздушные суда и космические объекты).

2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

Все многообразие объектов недвижимости можно классифицировать по очень многим признакам с различной степенью детализации. Согласно одному из наиболее общих подходов, (его условно можно назвать правовым) к классификации недвижимости все объекты недвижимости подразделяются на виды по формам собственности:

А) государственная недвижимость (общефедеральная, субъектов Федерации, муниципальная),

Б) частная (индивидуальная, общая, акционерная).

Каждый из приведенных видов недвижимости, в свою очередь, подразделяется по многообразным признакам: по функциональному назначению, местоположению, способу управления и др.

Согласно другому подходу (условно его можно назвать экономико-функциональным), в ней выделяют три большие группы:

· Потребительская недвижимость, включающая в себя все недвижимое имущество, предназначенное для удовлетворения личных потребностей собственника (квартиры, односемейные городские и загородные дома, дачи, гаражи);

· Коммерческая недвижимость, к которой относятся любые недвижимые объекты, приносящие доход собственнику (жилые и нежилые помещения, земельные участки, гостиницы, сдаваемые в аренду гаражи, и т.п.). Коммерческую недвижимость можно называть инвестиционной, поскольку приобретается она с целью извлечения дохода, и в руках собственника является капиталом.

· Общественная недвижимость (иногда ее называют специальной). К ней относятся такие объекты, которые служат для совместного использования, но не предназначены для непосредственного извлечения дохода: школы, больницы, библиотеки, музеи, спортивные сооружения, парки и т.п.

Подавляющая доля общественной недвижимости находится в государственной собственности, другая часть – в собственности общественных организаций (профсоюзов, церкви, различных фондов).

Рынок недвижимости образует в основном потребительская и коммерческая недвижимость, но иногда и объекты общественной недвижимости могут менять своего собственника посредством рынка, переходя либо в частную собственность, либо в собственность другой общественной организации.

Можно провести классификацию недвижимого имущества на основе перечня, приведенного в ГК РФ:

Ø земельные участки, в том числе участки недр, лесные и водные пространства;

Ø здания и строения;

Ø сооружения.

Земля – основной природный ресурс страны. Она является не только средством производства в сельском и лесном хозяйстве, но и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности, составляет основу жизни людей, является крупнейшим и важнейшим объектом собственности.

В настоящее время в соответствии с целевым назначением все земли в государстве подразделяются на семь категорий земель: 1) сельскохозяйственного назначения; 2) населенных пунктов; 3) промышленности, транспорта, связи и др.; 4) особо охраняемых территорий (природоохранного, историко-культурного и т.п. назначения); 5) лесного фонда; 6) водного фонда; 7) запаса.

Здания – строительно-архитектурные объекты, предназначенные для постоянного проживания, для производственной деятельности, хранения материальных ценностей, а также социально-культурного назначения, и т.п. К зданиям также относятся все встроенные помещения и внутренние коммуникации. Наружные пристройки, имеющие самостоятельное назначение, и надворные постройки (склады, колодцы, гаражи, сараи, заборы и т.п.) являются самостоятельными объектами и относятся к строениям.

К сооружениям относятся наземные и подземные инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций (шахты, тоннели, трубопроводы, дороги, мосты и т.п.).

Одним из широко используемых подходов можно назвать предметно-функциональный, согласно которому недвижимость подразделяется на следующие группы:

· земля;

· жилье,

· нежилые помещения,

· незавершенное строительство,

· движимые объекты недвижимости.

Данная классификация применяется к той части недвижимости, которая образует рынок, и более всего отвечает целям его сегментации. Каждая группа, в свою очередь, подразделяется на множество подгрупп на основе различных признаков.

Возможны и иные подходы к классификации недвижимости.

3. Особенности недвижимости как товара и как экономического актива

Значительная доля недвижимого имущества является товаром и вступает в свободное товарное обращение. В силу естественных особенностей она в качестве товара обладает целым рядом специфических черт.

1) Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что в результате той или иной сделки, например, при купле-продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.

2) В отличие от других товаров, основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения – офисное здание в деловой части города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного в неудобном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков.

3) Следующая характерная черта недвижимости – долговечность. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а значит, и цен. Земля при правильном пользовании ею вообще служит бессрочно.

4) Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие – его низкая эластичность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д. требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.

5) Объекты недвижимости уникальны и неповторимы, особенно по местоположению. Даже две одинаковые квартиры в типовом доме будут различаться тем, на каком этаже расположены, куда «смотрят» окна – на шумную улицу или на тихий зеленый двор, и в конце концов даже тем, каковы соседи за стеной.

6) Низкий уровень ликвидности, во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда значительное. Время экспонирования объектов на рынке жилой недвижимости составляет 1-1,5 месяца, объекты коммерческой недвижимости экспонируются от нескольких месяцев до года. Кроме того, собственник несет и немалые расходы при продаже, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.

7) Недвижимость в качестве товара требует большого информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.

8) Недвижимость как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена. Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре. Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами. Нотариальному оформлению и государственной регистрации подлежит передача практически любых прав собственности, а не только полного права.

9) Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.).

10) Недвижимое имущество в качестве собственности и в качестве товара может быть делимым и неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, а каждая его доля после раздела образует целую недвижимую вещь. Например, в многокомнатной квартире могут быть выделены в самостоятельные доли отдельные комнаты, которые могут стать самостоятельными единицами товара.

В целом делимое имущество, например, коммунальная квартира из нескольких комнат, может иметь неотделимые части (помещение санузла, прихожая), которые являются существенными частями данного объекта и не могут стать объектом отдельных прав.

Рекомендация для Вас - 4 Скорость химических реакций.

11) С недвижимыми объектами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями, которые не являются существенной частью недвижимой вещи, но служат ей и связаны с ней общим назначением. К принадлежностям можно отнести кухонное и сантехническое оборудование квартиры, межкомнатные двери, встроенную бытовую технику. До недавнего времени, когда эти принадлежности были у всех практически одинаковыми, считалось естественным, что жилье продается вместе с принадлежностями. Однако в настоящее время при продаже недвижимости принадлежности могут быть отделены от нее. Во избежание недоразумений в договоре купли-продажи следует сделать специальные оговорки о принадлежностях.

Наиболее существенная специфика недвижимости состоит в том, что она может выступать в разных экономических качествах: в качестве товара и в качестве финансового актива. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования капитала является активом. Потребительская недвижимость, приобретаемая для непосредственного удовлетворения потребностей собственника, изначально является товаром. Но поскольку через некоторое время собственник может сдать ее в аренду или продать по возросшей стоимости, то эта недвижимость становится приносящим доход капиталом, то есть активом. Некоторые авторы по этой причине всю потребительскую недвижимость относят к активам.

Все активы в экономической теории принято делить на реальные и финансовые. Недвижимое имущество может выступать и в том, и в другом качестве. Если приобретаемая недвижимость служит для личного или производственного потребления (квартира для собственного проживания или офисное здание для собственного бизнеса), то она является реальным активом, а если для получения дохода от сдачи в аренду или доверительное управление, то она является финансовым активом.

Таким образом, приобретение любой недвижимости можно считать инвестицией. По общему признанию аналитиков, инвестиции в недвижимость в России в последние годы обеспечивали самую высокую доходность.

Именно этот мотив в 2000-ые годы создал высокий спрос на квартиры в Москве. Как известно, денежные доходы распределяются в стране весьма неравномерно. Относительно крупные денежные средства, сосредоточиваясь в руках ограниченного круга населения, ищут прибыльного применения. Самую высокую прибыль приносит приобретение недвижимости. По оценкам аналитиков, доходность капитала, вложенного в покупку квартир в Москве, составила около 40% годовых за счет роста цен. Образовалась своеобразная инфляционная спираль: высокий спрос на жилье вызвал стремительный рост цен, который в свою очередь обусловил инвестиционный спрос и как следствие – продолжающееся повышение цен. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве весной 2004 года составила 1650 долл. и продолжала расти примерно на 4-5% в месяц. Летом 2005 года средняя цена квадратного метра перешагнула двухтысячный рубеж, а в ноябре уже составила 2200 долл.

Спекулятивными мотивами, т.е. расчетом на получение прибыли через некоторое время за счет роста цен, обусловлен и большой спрос на земельные участки в ближнем Подмосковье. В престижных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой в радиусе 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе стоимость земли составляет 20-25 тыс. долл. За одну «сотку», а в отдельных случаях достигает 80 тыс. долл.