Основы земельного права

Лекция  № 1  к  главе  5.

Основы  земельного  права.  Формы  землепользования.

Основы  ипотечного  кредитования

Земельное право - это совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, связанные с определением правового статуса и режима использования земельных участков.  Предметом земельного права являются общественные отношения, возникающие в связи с распределением, использованием и охраной земель.

Земельное право как отрасль, имеющая свою систему, состоит из общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы, регулирующие отдельные виды земельных отношений.

Правовыми институтами, составляющими общую часть земельного права, являются:

· институт права собственности на землю;

· институт иных видов прав на землю;

Рекомендуемые материалы

· институт управления в области землепользования;

· институт землеустройства;

· институт государственного земельного кадастра;

· институт контроля за использованием земли;

· институт правовой охраны земель;

· институт юридической ответственности за нарушение земельного законодательства.

Правовыми институтами особенной части являются: группы правовых норм, устанавливающих наличие в государственном земельном фонде отдельных категорий земель и их правовой режим, формы и виды землепользования, права и обязанности отдельных собственников земли и землепользователей - сельскохозяйственных организаций, колхозов, совхозов, кооперативов, арендаторов, крестьянских хозяйств, различных категорий граждан.

С предметом и системой земельного права тесно связана проблема разграничения действия норм гражданского, земельного и других отраслей права в части, касающейся регулирования земельных отношений. Это связано, прежде всего, с тем, что земля объективно выступает одновременно в нескольких значениях и, следовательно, объектом различных видов общественных отношений, в том числе земельных и имущественных.
Как известно, предметом гражданского права являются имущественные и личные неимущественные отношения, а предметом административного права - управленческие отношения (ст.2 ГК РФ). Предметом же земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений.  Земельному  праву  как  самостоятельной  отрасли  права  присущи  свои  определенные  общие  принципы,  основные  из  которых  зафиксированы  в  ст. 1  ЗК  РФ.

В настоящее время пользование землей в Российской Федерации возможно на определенных, законодательно утвержденных, титулах. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков - вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю  и  делятся на два основных вида: вещные права и обязательственные права. Вещное право является неотъемлемой частью гражданского законодательства. В статье 216 ГК РФ к вещным правам отнесены: право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного бессрочного пользования землей; право  хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитуты.

В вещном праве в отличие от обязательственного обладателю противостоит  неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его прав на вещь (земельный участок). Владельцу же  обязательственного права противостоит круг лиц, ограниченных договором и только они обязаны не нарушать  его право (например арендатор в договоре аренды).

Большинство вещных прав  являются бессрочными. Отличительным признаком вещного прав от иных прав является его объект, который всегда индивидуализирован.

Право собственности является  наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от права собственности иные вещные права  носят ограниченный характер, так как  они выражают право  на чужую вещь, т.е. уже находящуюся в  чьей то собственности. Важной юридической особенностью ограниченных вещных прав  становится их сохранение даже в случае  смены собственника соответствующего имущества. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

Основные черты права пожизненного наследуемого владения землей:

1.Обладать земельным участком на таком титуле могут только граждане

2.Данный институт по своем содержанию ближе к праву собственности, нежели чем к праву аренды. Обладатель землей  на этом титуле  владеет землей и только в одном случае  имеет право  определять юридическую судьбу  своего земельного участка т.е. распорядиться им путем  передачи его по наследству.

Распоряжение иным путем земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения  не допускается. Данное положение, закрепленное  в п.2 ст.21 ЗК РФ входит в противоречие с нормой статьи 267 ГК РФ, согласно которой обладатель земельного участка на праве ПНВ полномочен передать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Ст. 267 ГК запрещает только распоряжение земельным участком путем  его продажи, залога ил совершение титульным владельцем иных сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка.

3.Граждане, имеющие земельный участок на праве ПНВ имеют право приобрести его в собственность. При этом гражданину предоставляется возможность приобрести имеющийся у него земельный участок бесплатно. Осуществить такой перевод на безвозмедной основе гражданину дозволяется только однократно. Это означает, что  если на территории одного административного района  гражданин имеет земельные участки в нескольких садоводческих товариществах или обществах, то приобрести в собственность ему дозволяется только один из имеющихся у него во владении. Остальные земельные участки, в том числе и расположенные в пределах других административных образований гражданин сможет приватизировать  лишь за плату. В учреждениях юстиции Нижегородской области  на основании информационного письма отказываются принимать документы на предмет их переоформления на право собственности, если граждане приобрели земельные участки после 1 января 1991г. Нормы Земельного кодекса РФ не содержат  прямых указаний на  возможность бесплатного приобретения в собственность земельного участка с права ПНВ в зависимости от момента приобретения гражданином  титула  права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

 4. Гражданин, обладающий земельным участком на титуле  ПНВ вправе возводить на этом земельном участке здания, строения, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него  право собственности (ст.266 ГК РФ).

5. Переход права ПНВ  на земельный участок по наследству подлежит  государственной регистрации, основанием для государственной регистрации служит свидетельство о праве на наследство.

6. Лица являющиеся  землевладельцами осуществляют права собственников земельных участков (ст.41 ЗК РФ), и на них возлагаются те же обязанности по использованию, что и на собственников. Эти обязанности закрепляет ст.42 ЗК РФ. К ним относятся: использовать земельный участок по целевому назначению и разрешенном использованием способами, которые не должны наносить  вред окружающей  среде, осуществлять мероприятия по охране  земель, своевременно производить  платежи за землю, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия земельного участка.

Новый Земельный кодекс РФ в п.2 ст.20 закрепил положение, согласно которому гражданам  земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования  после вступления в силу ЗК РФ предоставляться не будут. Если право  постоянного (бессрочного) пользования  возникло  у пользователей  на землях государственной или муниципальной собственности до  введения  в действие ЗК РФ, то такое право за этими субъектами сохраняется. Однако лица- пользователи землей  не вправе распоряжаться  этим земельным участком. Данное положение п.4.ст.20 ЗК РФ противоречит  нормам ст.270 ГК РФ, на основании которой  лицо, которому  земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование вправе :- передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Юридическим лицам, согласно п.2. ст.3 Вводного закона предписывается обязанность  переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести  земельные участки в собственность  по своему желанию до 1 января 2004г.

Лицо, которому  земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное  пользование  вправе  осуществлять владение и пользование этим участком в пределах ,установленных законами, а именно: использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен; возводить на участке здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество  на праве собственности (ст.269 ГК РФ).

Регулированию сервитута  посвящены ст.ст.274-277 ГК РФ. Земельный сервитут  в соответствии с п.1. ст.274 ГК РФ определяется как принадлежащее  собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить  сервитут – служащим, подчиненным. Помимо  ГК РФ нормы о сервитутах содержаться  также в Лесном Кодексе ПФ от 29 января 1997., Водном кодексе  от 16 ноября 1995г., Градостроительном кодексе от  7 мая 1998г. в ФЗ  от 17 мая 1996 г. «О товариществах собственниках жилья»,ФЗ от 24 июня 1997 «Об ипотеке» ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ряде других подзаконных актах.

Статья 23 Земельного кодекса  выделяет два вида сервитута:  частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению  суда (ст.274 ГК РФ).

Частный сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд  собственника недвижимого имущества, которые не могут быть  обеспечены  без установления сервитута.

Публичный сервитут возникает только на основе прямого указания закона, а не в частно-правовом (договорном) порядке. Так в соответствии с п.4.ст.31 ФЗ от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение об установлении публичного сервитута принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации и в случае совершения сделки приватизации это является существенным условием. Сведения о публичных сервитутах должны быть  указаны в информационном сообщении о приватизации государственного и муниципального имущества.  П.3 ст.23 ЗК РФ устанавливает перечень публичных сервитутов из 10 пунктов. 

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является  основанием для прекращения сервитута. Согласно п.1.т.275 ГК при изменении собственника  земельный сервитут сохраняется т.е. для сервитута характерно право следования.

Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Вам также может быть полезна лекция "14 Структура ГУСП".

Система ипотечного кредитования включает два направления:

· непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам и населению;                                              

· продажу ипотечных  кредитов на  вторичном рынке  (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное  привлечение ресурсов для кредитования.                                                   

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости ипотеки.                                                                

Развитие  ипотеки  невозможно  без существования  собственника предмета  залога,  так как  закладывать землю  и недвижимость  может только собственник предмета залога,  а также  его права  свободного отчуждения находящейся  в  собственности  недвижимости.  При  этом  ипотека зданий оформляется с ипотекой  земельного участка,  на котором  оно находится.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или  иного объекта, непосредственно связанного  с  землей,  вместе  с  соответствующим  земельным  участком или правом пользования им.