Тема 9. Оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж.

План.

1. Основные положения

2. Этапы реализации метода сравнения продаж

3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок

4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж.

5. Метод валовой ренты.

6. Статистический анализ в методе сравнения продаж.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

      Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Рекомендуемые материалы

     Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметром (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов  недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т.д.).

     В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

                Ср = Цi + Ki,

Где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

       Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

     Цены продаж сравниваемых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости.

     Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

2. Этапы реализации метода сравнения продаж.

     При оценке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (бюро технической инвентаризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), публикации (журналы и газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценки конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы – предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

      Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность операций:

· Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов

· Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости

· Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения

· Расчет корректировки показателей (элементов сравнения) по данным рынка

· Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения

· Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

3. Единицы и элементы сравнения, техника корректировок.

     После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированно рассматриваются объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади, 2) цену за весь участок.

     Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены площади земельного участка используют цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 кв.м. (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

      Для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные участки – в качестве единиц сравнения можно выбрать цены за:

· 1 кв.м общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.

· комнату, квартиру или объект недвижимости.

     Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).

      Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривать перечень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно различающиеся площади.

     В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.п.), целесообразно применение в качестве единицы сравнения цены за 1 куб.м здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).

     Представленный выше перечень единиц сравнения для реализации метода сравнения продаж следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцениваемым.

     После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж.

     Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке.

     В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

3. Условия продажи (чистота сделки)

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики

8. Отклонения от целевого использования

9. Наличие движимого имущества

     Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

     Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применения этой модели  к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов, наиболее распространенными являются:

     Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

     Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

     Качественный анализ применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше, немного лучше, равный, немного хуже, значительно хуже.

     Рассмотрим перечисленные выше девять элементов сравнения.

     Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются в права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

      В самом общем виде можно сформулировать следующее положение определения рыночной стоимости дополнительных прав собственности на объект недвижимости, исходя из предпосылки предельно высокого ее уровня при абсолютной собственности: разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности на земельный участок, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект – ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый – полное.

      Проведение корректировки по составу прав собственности – достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

     Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи, 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости, 3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

      По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

     Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

     Определение величины корректировки по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

      Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

     Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий – плодородие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) – транспортная доступность, состояние природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

     Физическая характеристика. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Можно перечислить некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

     Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

     Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

     Наличие движимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделку купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговое оборудование и т.д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

4. Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж.

     Количественный анализ продаж. Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу общей площадью 60 кв.м. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе (табл.1). Хотя для российских условий приобретение недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлемо, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравнимых объектов – 3 и 5. При этом представленные в табл.1 завышения цен продажи по этим объектам (7 млн.руб для объекта 3 и 5,6 млн.руб для объекта 5) определены по рассмотренному ранее алгоритму корректировки по условию финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Информация по сделкам купли-продажи дач

В рассматриваемом районе

Табл.1

     Прежде всего перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70 кв.м. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 кв.м, расчетные значения которой по сравнимым объектам представлены в табл.2.

                                                                       Корректировка цен продаж 1 кв.м общей площади по сравнимым объектам

Табл.2

     Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения:

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по    всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. По сравниваемым объектам 3 и 5 – эти условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 кв.м по этим объектам: -0,155 млн.руб – объект 3, -0,102 млн.руб – объект 5.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5. При этом по сравнимому объекту 5 берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения – 0,688 млн.руб.: (0,885 –0,688)/0,688)*100% = 28,6%.

     Таким образом, за год цена продажи 1 кв.м недвижимости данного типа выросла на 28,6%. Поскольку рост цены происходил по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3 %. Исходя из этого роста проводим корректировку цены продажи 1 кв.м по сравнимым объектам 1,2 и 5. Скорректированные цены после этого четвертого элемента сравнения являются основной дальнейших независимых корректировок.

     Физические характеристики. Все сравнимые и оцениваемый объекты – кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и числа комнат в представленном перечне сравнимых объектов двухвариантная: 1) 12 соток и четыре комнаты, 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов 2 и 3:

0,915 - 0,831 = 0,084 млн.руб.

      Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов 1 и 2:

1,003 – 0,915 = 0,088 млн.руб.

     Корректировка цены продажи объекта 1 проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому.

     Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:

0,885 – 0,831 = 0,054 млн.руб.

      Корректировка цен продаж объектов 1,2 и 3 положительная, так как у оцениваемого объекта имеется водопровод. Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 кв.м общей площади.

     По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 кв.м общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 млн.руб. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит

     60*0,969 = 58,14 млн.руб.

     Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов в нашем примере совпали. Однако такое совпадение не обязательно, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравнимым объектам скорректированные цены различаются. В связи с этим формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Качественный анализ цен сравнимых продаж. Определить рыночную стоимость склада общей площадью 2500 кв.м, в котором арендная площадь составляет 2100 кв.м. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных складских помещений, но она не позволяет применить анализ набора парных данных (табл.3). В этой связи воспользуемся методом качественного анализа цен сравнимых продаж, сопоставляя каждый сравнимый объект с оцениваемым и, далее, определяя место стоимости оцениваемого объекта в ранжированном ряду скорректированных цен продаж сравнимых объектов. Направления и итоговые корректировки цен продаж по рассматриваемым сравнимым характеристикам представлены в табл.4.

Информация по сделкам купли-продажи сравнимых объектов

Табл.3

Корректировка продаж

Табл.4

     Прежде чем проводить корректировки, необходимо выбрать единицу сравнения. В качестве таковой выбрана цена продажи 1 кв.м арендной площади, так как рассматривается доходный вид недвижимости, для которого существует прямая зависимость между арендным доходом и его стоимостью. Учитывая незначительную разницу дат продаж сравнимых объектов, корректировка по этому элементу отсутствует.

     Расчетные значения отношений арендной площади к общей позволяют определить качественные направления корректировки цен продаж. Так, например, для объекта 3 это отношение соответствует 0,75, что ниже этого же значения для оцениваемого объекта (0,84). Следовательно, корректировка по объекту 3 относительно эффективности использования общей площади под аренду должна иметь направление вверх (при повышении доли арендной площади в общей площади цена продажи объекта повышается). Аналогично корректируются цены продаж и по другим характеристикам – посредством сопоставления соответствующей характеристики каждого объекта сравнения с оцениваемым. Так, чтобы привести транспортную доступность объекта 1 к уровню транспортной доступности оцениваемого объекта, необходимо произвести корректировку цены продажи объекта 1 в направлении вниз.

     Используя итоговые значения корректировок цен продаж сравниваемых объектов, а также исходные значения цен продаж 1 кв.м арендной площади по этим объектам, можно построить ранжированный ряд цен продаж и определить в этом ряду место рыночной стоимости 1 кв.м оцениваемого объекта (табл.5).

Ранжированный ряд цен продаж сравнимых объектов

Табл.5

      Как видно из этой таблицы, в пределах между 0,180 млн.руб и 0,165 млн.руб определяется рыночная стоимость 1 кв.м арендной площади оцениваемого объекта. Если быть более точным в установлении этого значения рыночной стоимости, можно утверждать, что оно равно 0,175 млн.руб. Это предопределяется тем, что по объекту 2 сделаны лишь две корректировки, а по объекту 3 – три. Следовательно, рыночная стоимость 1 кв.м арендной площади оцениваемого объекта тяготеет к 0,180 млн.руб. Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта равна

     0,175*2100 = 365,7 млн.руб.

5. Метод валовой ренты.

      Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап 1. Расчет МВР:

· Формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе

· Расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР

· Согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

· Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости

· Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки

· Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта

Ещё посмотрите лекцию "Особенности снижения дозировки и отмены глюкокортикоидов" по этой теме.

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

· Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

6. Статистический анализ в методе валовой ренты.

     Статистические характеристики. В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное время занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.

      Применение аппарата математической статистики в методе сравнения продаж предполагает проведение также корреляционно-регрессионного анализа. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь (теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощью анализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии (модель), которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объекта недвижимости в зависимости от количественных (и качественных) значений введенных в уравнение факторов (независимых переменных).

      Многофакторный корреляционно-регрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки недвижимости как объекта налогообложения. В этом случае особо актуально широкое применение компьютерного моделирования. Тем не менее статистический анализ в самом широком контексте позволяет аккуратно подготовить информационную базу для реализации метода сравнения продаж и дает возможность оценщику оперировать достаточно большими информационными массивами при проведении индивидуальной оценки недвижимости.