Зарубежная недвижимость

19. Зарубежная недвижимость

Зарубежная недвижимость как один из способов управления капиталом всегда привлекала к себе внимание. При большом количестве вариантов инвестирования вложения в зарубежную недвижимость можно считать классической схемой организации бизнеса.

Инвестор, желающий вложить свои деньги в недвижимость, имеет достаточно богатый выбор.

Существует возможность прямого инвестирования и опосредованных вложений.

В первом случае речь идет о покупке и последующем использовании недвижимости с целью получения дохода. В этом случае покупатель, сдает приобретенную собственность в аренду. Если владельцу по каким-то причинам обременительно принимать участие в процессе управления собственностью, можно воспользоваться услугами управляющей компании. Существует большое количество инвестиционных фондов, которые покупают акции компаний, работающих с недвижимостью, а так же компании, которые объединяют вклады частных инвесторов, одним словом, технология такого рода бизнеса достаточно ясна и отработана.

19.1. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ НА МЕЖДУНАРОДНЫХ РЫНКАХ

Рассмотрев перечисленные выше факторы, можно перейти к оценке привлекательности инвестиций в зарубежную жилую недви­жимость. При этом надо иметь в виду, что оценка осуществляется с точки зрения среднего российского потребителя.

В реальной жизни каждый покупатель имеет свою мотивацию при приобретении объекта недвижимости.

Рекомендуемые материалы

Цели клиентов класси­фицируются следующим образом:

1. личное проживание;

2. постоянное проживание семьи;

3. отдых;

4. бизнес;

5. коммерческое использование; вложение денег для перепродажи с прибылью.

Преимущества и недостатки выхода на международные рынки недвижимости

Основная причина инвестирования в объекты доход­ной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны на­ходятся в один период времени на различных этапах про­мышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости.

Спад и подъем в разных странах происходят в разное время и потому выход на международ­ные рынки позволяет инвесторам в доходную недвижимость получать относительно устойчивые потоки доходов. Кроме того, необходимо учитывать, что длительность цикла сжа­тия рынка различна в разных городах Европы, Англии и США, что имеет для инвесторов особое значение, поскольку для рынка недвижимости характерно циклическое развитие.

Преимущества инвестиций в недвижимость на междуна­родных рынках заключаются в том, что они за счет террито­риальной диверсификации обеспечивают:

* устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимо­сти;

* устойчивый поток доходов, скорректированный на ва­лютный риск;

* защиту от инфляции.

Данные преимущества обусловлены действием ряда фак­торов. Прежде всего для различных стран характерны раз­ные стандартные нормы свободной недвижимости, которые играют существенную роль при сжатии рынка недвижимос­ти, поскольку они в краткосрочном периоде "гасят удары" рынка (рост или снижение спроса на объекты доходной не­движимости в результате изменений макроэкономической ситуации).

На основе этого, можно сделать выводы:

1)об относительной устойчивости европейских рынков недвижимости;

2) о том, что инвестиционная привлекательность европей­ских рынков недвижимости и рынков США находятся в противофазе.

Диверсификация управляемого риска достигается за счет того, что выход инвесторов на международные рынки в зна­чительной степени нивелирует неизбежные в рамках одного национального рынка циклические изменения арендной пла­ты, коэффициентов капитализации, стандартной нормы сво­бодной недвижимости.

Для рынков недвижимости в разных странах характерна и разная степень государственного регулирования. Иссле­дователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают, что ослабление государственного контроля в 80-х гг. приве­ло к противоречивым последствиям: на первом этапе вызва­ло рост доходов от инвестиций в недвижимость; на втором -рост инвестиций в недвижимость и строительный бум; на тре­тьем этапе - рост предложения объектов недвижимости при­вел к неизбежному снижению арендной платы и росту стан­дартной нормы свободной недвижимости.

Кроме того, к преимуществам инвестирования в недви­жимость на международных рынках относятся:

•  различная ликвидность объектов доходной недвижимо­сти;

• различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы);

•  различный уровень риска;

•  различия в налогообложении операций с недвижимос­тью.

Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают:

•  недостаточное знание местных особенностей;

• дополнительные политические риски;

•  валютный риск.

Риск недостаточной информированности

Серьезным дополнительным риском, характерным для инвестиций в недвижимость на международных рын­ках, является риск недостаточной информированности. Это риск, вызываемый недостаточным знанием местных осо­бенностей.

Различия между правилами, регулирующими функциони­рование рынка недвижимости в разных странах, можно под­разделить на формальные и неформальные.

К формальным различиям относятся:

•  различия в законодательных актах, регулирующих права собственности на землю и объекты недвижимости;

•  различия в налогообложении доходов от операций с недвижимостью;

•  традиционно сложившиеся сроки аренды и взаимоот­ношения между арендатором и арендодателем.

К неформальным различиям относятся различия в прак­тике ведения переговоров, обусловленные исторически сло­жившимся уровнем культуры ведения бизнеса и национальны­ми, религиозными особенностями.

Эти виды риска иностранный инвестор в недвижимость может уменьшить, пользуясь услугами посреднической фир­мы, хорошо знающей особенности местного рынка. Однако российским инвесторам необходимо тщательно проверять деловую репутацию фирмы-посредника.

Политический риск

Политический риск - это, по существу, страновой риск. Существующая методика оценки странового риска требует учета ряда факторов.

Расчет странового риска кумулятивным методом

1. Риск, связанный с активами:

политика экспроприации,

политика национализации,

возможности местного самофинансирования

2. Риски, связанные с социально-экономической ситуацией:

политическая стабильность

отношение к иностранным инвестициям

стабильность правовой ситуации по защите частной собственности

участие государства в управлении экономикой

отношение населения к частной собственности

наличие и стоимость рабочей силы

отношения с сопредельными государствами

степень коррумпированности и влияния

организованной преступности

3. Финансовые риски:

конвертируемость национальной валюты

 стабильность национальной валюты

ограничения на вывоз капитала емкость рынка

доступ на рынок ЕЭС

тенденции развития экономики

стабильность налогообложения

темпы инфляции и инфляционные ожидания

местные потребности в иностранном капитале

Рассмотренные факторы странового риска относятся по принятой терминологии к глобальным политическим рискам.

К локальному политическому риску относятся сложности установления контактов с местной администрацией и определение соответствующего уровня принятия решений.

Страновой риск учитывают, корректируя приемлемую ставку до­ходности инвестиций в недвижимость. Например, если при­емлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость со­ставила 20%, а страновой риск - 6,38%, то ставка доходности с учетом странового риска равна 20% + 6,38 = 26,38%.

Валютный риск

Валютный риск - это риск получения убытков в резуль­тате неблагоприятных краткосрочных и долгосрочных коле­баний курсов валют на международных финансовых рынках.

Ему подвержены инвесторы в доходную недвижимость в связи с необходимостью конвертации валюты в период по­купки-продажи объектов недвижимости и переводом потоков доходов в национальную валюту.

Косвенным образом валютному риску подвержена любая компания, сталкивающаяся с иностранной конкуренцией на внутреннем рынке.

Виды валютного риска

1. Операционный

2. Трансляционный

3. Экономический

4. Прямой

5. Косвенный

Операционный валютный риск возникает, когда специ­фика деловой операции требует проведения платежа или по­лучения средств в иностранной валюте в какой-то момент в будущем. Колебания валютного курса могут привести к со­кращению реальной суммы выручки или увеличению реальной суммы платежа в иностранной валюте по сравнению с первоначальными расчетами. Этот вид риска связан с пото­ками денежных средств или величиной выплат. Например, стоимость объектов недвижимости может увеличиваться или уменьшаться из-за изменения валютных курсов.

Трансляционный валютный риск возникает при консоли­дации счетов иностранных дочерних компаний с финансо­выми отчетами многонациональных корпораций. Это риск снижения стоимости активов и потери прибыли.

Экономический валютный риск - это риск сокращения выручки или роста расходов, связанных с неблагоприятны­ми изменениями валютных курсов. Он носит долговремен­ный характер и связан с тем, что компания производит рас­ходы в одной валюте, а получает доходы в другой, в резуль­тате любые изменения валютных курсов могут отразиться на финансовом положении компании.

Существует два главных последствия экономического риска:

• уменьшение прибыли по будущим операциям (прямой экономический риск),

"4 Бюджетно-налоговая политика" - тут тоже много полезного для Вас.

• потеря определенной части ценовой конкуренции в срав­нении с иностранными производителями (косвенный экономический риск).

Инвесторы в доходную недвижимость особенно подверже­ны прямому экономическому валютному риску, если вкладыва­ют капиталы в страну, валюта которой обесценивается. Инвес­тиции в недвижимость носят в основном долгосрочный харак­тер и потому страхование объекта недвижимости от валютного риска практически невозможно. Учет возможных потерь за счет обесценения иностранной валюты проводится через определе­ние приемлемой ставки доходности инвестиций. Например, рас­считано, что ставка доходности инвестированного в недвижи­мость капитала в национальной валюте должна составить 35%. Если инвестиции осуществляются в страну, валюта которой обесценивается на 15% в год (это внешнее обесценение, выра­женное в изменении валютного курса), то приемлемая ставка доходности в иностранной валюте:

где г - требуемая ставка доходности в национальной валюте; 1с -  ставка доходности в иностранной валюте; 1с = 0,35 + 0,35 • 0,15 + 0,15 = 0,5525, или 55,25%; )   - темпы обесценения иностранной валюты.

Данная формула показывает, что необходимо учитывать как приемлемую ставку доходности в национальной валюте, так и изменения валютного курса.

Риск малозначимых рынков

К малозначимым рынкам относятся рынки регионов (стран) с численностью населения не выше 450 тыс. человек. Небольшой масштаб таких рынков снижает реальные воз­можности для инвестирования в доходную недвижимость и повышает риск неопределенности. Для малозначимых рын­ков недвижимости характерна крайне низкая ликвидность и потому есть только один рецепт избежать данного вида рис­ка - не вкладывать капитал в доходную недвижимость на малозначимых рынках.