Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля

5. Особенности портфеля недвижимости как инвестиционного портфеля. Формирование стратегий управления портфелем.

1. Недвижимость инерционна как товар (предложение отстает от спроса на 2-3 года);

2. Высокая дискретность – точка входа (порядка 1 000 000);

3. Стабильность (низкие риски);

4. Низкая ликвидность (много времени на регистрацию и оформление сделки);

5. Индексы недвижимости обладают ограниченной положительной корреляцией, что дает возможность портфельной диверсификацией.

Закрытые паевые фонды недвижимости

Положительные стороны “+”:

• Повышение эффективности и надежности управления соответствующем инвестиционным портфелем;

Рекомендуемые материалы

• Оптимизация налогообложения;

При продаже недвижимости, если владеем ею <3 лет, то определенный % необходимо заплатить государству;

При входе ЗПИФН необходимо заплатить лишь небольшую сумму государству (порядка 200 руб.);

• Высокая ликвидность;

Продажа недвижимости занимает несколько месяцев, выйти из ПИФа по закону можно через 5 дней, полная сумма выплачивается.

Формирование стратегий управления портфелем

СПЕ – Стратегическая Производственная Единица

Независимая от других сфера деятельности предприятия, которая связана с продуктом (группой продуктов) и с особым кругом клиентов.

КПР – Комбинация Продуктов и Рынков

Заключается в поиске наиболее сочетаемых (рентабельных) комбинаций из продуктов и потребителей.

Коттеджные застройки. Кто их может купить?

Подходы формирования стратегий портфеля

• Концепция жизненного цикла;

• Кривая опыта: чем больше объем производства, тем меньше расходы на единицу товара.

Стратегия

1. Матрица “Доля рынка – рост рынка ”

Дойные коровы – большая доля рынка; товары которые находятся на зрелой стадии своего развития; рынок растет плохо; расширять производство не надо; стабильность; вливаний не требуется. Являются источниками инвестиций, доход от них можно вложить в другую СПЕ.

Дикие кошки – доля рынка мала, но рынок быстро развивается, требуются большие вложения. Со временем рынок будет насыщен, и они превратятся в звезды.

Звезды – увеличивать производство не надо, самоокупание, со временем переходит в дойных коров.

Собаки – группа товаров в фазе дегенерации (смерти), тактика – выкачать до предела из них все что можно и уйти с рынка.

Когда не хватает инвестиций кошки и коровы превращаются в собак.

2. Матрица “ССВО” (SWOT)

ССВО

Сильные стороны:

• Хорошее месторасположение;

• Современный дизайн;

• Большая площадь;

• Экология;

• Удобный транспорт

Слабости:

Плохое месторасположение;

6. Анализ рынка недвижимости. Цели анализа. Характеристика рынка недвижимости. Факторы, затрудняющие его анализ.  Источники информации о состоянии рынка недвижимости.

«если за это нужно платить, то это нужно исследовать».

Особенности рынка недвижимости

• Индивидуальность ценообразования,

• Значительные транзакционные издержки,

• Высокая зависимость цен доходности и рисков от состояния региональной экономики, (“Рынок недвижимости страны – лоскутное одеяло из региональных рынков”)

• Многообразие рисков,

• Низкая ликвидность товара на рынке,

• Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка,

• Важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков.

Вывод: Рынок не совершенен

Факторы, затрудняющие анализ рынка

• Труднодоступность достоверной информации,

• Ограниченное число аналогичных сделок (а иногда их полное отсутствие),

• Многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка

Основные цели проведения анализа

1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам
задачи управления портфелем:

• Определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке,

• Оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций,

• Оценка сравнительных инвестиций в различные типы недвижимости

2. Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту,

задачи тактического управления недвижимостью:

• Принятие решения об инвестировании в объект,

• Формирование политики цен или арендной платы,

• Принятие решения о продаже объекта недвижимости,

Создание и наполнение аналитических баз данных

Перечень показателей подлежащих регистрации (аллерты):

• Объем фонда существующих и строящихся объектов недвижимости (зданий, шт., помещений шт., площадей кв.м.) различных сегментов рынка на начало периода;

• Объем ввода новых объектов недвижимости за период;

• Стоимость строительства 1 кв.м. общей площади объектов (себестоимость, полная стоимость, инвестиционная стоимость);

• Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу (аренду);

• То же для цены сделки;

• Время экспозиции объекта в листингах предложения, темпы продажи в домах новостройках,

• Соотношение спроса и предложения на объекты различного типа;

• Объем и доля незанятых коммерческих помещений на начало месяца.

Сложности получения информации

• Закрытость информации о сделках,

• Отсутствие единого источника информации,

• Несоответствие реального содержания сделок их форме,

• Несовершенство системы учета затрат на строительство (например использование системы коэффициентов удорожания стоимости строительства).

Источники информации о состоянии рынка

• Федеральная служба регистрации (по закону должны указывать всю информацию – за сколько, что и как, но чаще всего не указывается);

• Комитет по строительству (о количестве поданных заявок на строительство);

• Комитет по градостроительству и архитектуры (данные о количестве выданных АПЗ);

• Риэлтерские фирмы (данные о видах, условиях сделок и количестве);

• Фирмы застройщики (данные о ценах и характеристика строящегося объекта);

• Комитет по управлению городским имуществом – ЕКУГИ (данные о составлении и подписании договоров аренды);

• БТИ (данные о приватизации);

• Региональный центр по ценообразованию в строительстве (данные о величине и структуре затрат).

•

• Плохое состояние дома

• Техобслуживание низкого качества;

• Устаревший дизайн;

• Сходство с пром. зоной.

Возможности

• Легкая реновация (перестройка);

• Большой спрос на рынке;

• Возможность увеличения арендной платы.

Опасности:

• Риски;

• Конкуренция.

3. Матрица “Привлекательность рынка – преимущество в конкуренции”

  Привлекательность

   рынка

Преимущества перед конкурентами

4. Анализ КПР (на примере рынка жилья)

1 – одинокие начинающие;

2 – одинокоживущие работающие;

3 – работающие пары с детьми;

4 – средняя семья без детей;

5 – одинокие родители;

6 – работающая семья с детьми

7 – пенсионеры.

"14 Развитие взглядов на природу света и первые открытия в области физической оптики" - тут тоже много полезного для Вас.

  Потребность в

  жилье

 социальные группы населения (категории)

5. Исследование рынка. Анализ рынка.

Любой анализ состоит из: Сбора информации; ее обработка; выработка прогнозов; выработка управленческого решения.