Классическая теория управления
РАЗДЕЛ 2.
1. Классическая теория управления. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.
3 уровня управления недвижимостью:
1. Управление портфелем недвижимости (анализ и определение целей).
2. Управление на тактическом уровне (планирование направлений деятельности: привлечение инвестиций, финансирование, обеспечение).
3. Оперативный уровень (основная деятельность организации, конкретные мероприятия).
1. Классическая теория управления недвижимостью. Управление портфелем недвижимости, управление недвижимостью на оперативном и тактическом уровнях.
3 уровня управления недвижимостью:
Рекомендуемые материалы
1. Управление портфелем недвижимости (анализ и определение целей).
2. Управление на тактическом уровне (планирование направлений деятельности: привлечение инвестиций, финансирование, обеспечение).
3. Оперативный уровень (основная деятельность организации, конкретные мероприятия).
Понятие инвестиционного портфеля
Инвестиции – долгосрочные вложения частного или государственного капитала в различные отрасли экономики с целью получения прибыли:
• реальные инвестиции - вложение капитала в производство продукции;
• финансовые инвестиции - вложения в финансовые институты акции, облигации, ценные бумаги, банковские депозиты и т. п.
• интеллектуальные инвестиции;
подготовка специалистов на курсах, передача опыта, ноу-хау совместные научные разработки и т. д.
Инвестиции бывают внутренние и иностранные (70% финансирования – инвестиции из-за рубежа).
Факторы, осложняющие принятие решения по инвестированию
Цель любой коммерческой организации – получение прибыли, остальное - факторы, которые она должна учитывать.
• Множественность доступных вариантов вложения капитала;
• Ограниченность доступных ресурсов для инвестирования (входная точка в бизнес по управлению недвижимостью очень высокая);
• Риски, связанные с принятием того или иного решения по инвестированию;
• Возможность быстрого возврата инвестиционного капитала (ликвидность).
•
Объекты реальных инвестиций
• Земельные участки,
• Строящиеся, реконструирующиеся или расширяемые предприятия, З и С (Здания и Сооружения) - основные фонды,
• Программы федерального, регионального уровня.
Классификация объектов реальных инвестиций может быть по:
• Масштабу,
• Направленности (в некоторых отраслях экономики),
• Характер и степень участия государства,
• Характер инвестиций,
• Рентабельность
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ТАКТИЧЕСКОМ УРОВНЕ
Специфика Российского рынка недвижимости
Факторы, определяющие специфику российского рынка недвижимости
• Географический (климатический);
• Политическая нестабильность;
• Экономическая нестабильность;
• Психологический – неуверенность в будущем у значительной части населения;
• Сверхвысокая инфляция (12-13%, ставка рефинансирования 13%, а должна быть не более 2,6%);
• Резкая дифференциация доходов (богатство/бедность=7,8:1 – в развитых странах, в России 11,15:1);
• Неразвитость и нестабильность финансовой системы
Взаимосвязь стратегических решений по управлению портфелем недвижимости и задач тактического управления
Аспекты управления недвижимостью
• Правовой (наиболее рациональное распределение и комбинирование прав и правомочий на недвижимость);
• Экономический (управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости);
• Технический аспект (поддержание объекта управления в работоспособном состоянии).
Варианты использования недвижимости, исходя из двойственности ее характера
• Объекты, которыми надо владеть и занимать (хорошие для инвестирования и для операционной деятельности),
• Здания, которые можно занимать, но не владеть (не имеют инвестиционного потенциала),
• Объекты, которые надо иметь в собственности.
Функции управляющего портфелем
• Анализ рынка,
• Выбор варианта использования недвижимости,
• Определение объема передаваемых правомочий,
• Постановка задачи:
1. Максимизация прибыли,
2. Максимизация стоимости объекта недвижимости,
• Контроль.
Функции управляющего недвижимостью на тактическом уровне
• Анализ рынка,
• Маркетинговые исследования,
• Определение условий сделок с объектом управления,
• Финансовый анализ,
• Управление финансовыми потоками,
• Управление рисками,
• Выступление с инициативой портфельных управленческих решений.
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОПЕРАТИВНОМ УРОВНЕ
Особенности управления операционной недвижимостью
• Управление недвижимостью как отдельной подсистемой в системе управления предприятием;
• Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия и ее использование подчинено общим целям предприятия.
Задачи управления операционной недвижимостью
• Определение количества объектов недвижимости различных типов, необходимых для обеспечения деятельности предприятий;
• Определение требований к качеству требуемой недвижимости;
• Определение требований по местоположению недвижимости;
• Учет издержек (необходимо проводить в совокупности со всеми издержками предприятия).
Методы повышения эффективности использования операционной недвижимости
1. Аудит в недвижимости
• Внутренний – сбор информации о степени загруженности помещений на предприятии;
• Внешний – сравнение использования площадей нашего предприятия с площадями аналогичного предприятия;
1. Рыночная проверка:
- мероприятие, при котором все или часть услуг по содержанию и эксплуатации недвижимости, выполняемых внутренними подразделениями, передаются конкурентам, собственные подразделения также могут конкурировать;
Ещё посмотрите лекцию "4 Пара сил" по этой теме.
Мы – владельцы офисного центра – платим деньги уборщикам, покупаем им оборудование, но можем отказаться от их услуг и нанять конкурентную фирму, тогда отпадают проблемы с закупкой и хранением инвентаря;
Сторонняя фирма ведет бухучет, аудит и т. п., но располагается не на наших площадях;
2. Соглашение об оказании услуг
Работодатель с работниками заключает трудовой договор и коллективный договор – членам профсоюза два дополнительных дня к отпуску;
3. Внутренняя аренда
Бригада ведет свою бухгалтерию сама.
