Ипотечный кредит, ипотечные банки

Ипотека.

Ипотечный кредит и ипотечные банки.

Ипотечные банки в странах Запада

Оценка объектов залога.

Развитие ипотеки в современной России.

Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под недвижимость, или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под недвижимость – ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. Ипотечные банки снова появились и у нас, в России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за инструмент, в чем его двигательная сила? Каковы перспективы его развития и какую роль он мог бы сыграть в развитии российского предпринимательства и в выходе страны из глубокого экономического и социального кризиса?

Что такое ипотека? Слово "ипотека" греческого происхождения - это  залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.

В мировой практике существует три базовых модели ипотеки, которые являются основой для других модификаций.

Рекомендуемые материалы

Сущность «усеченно-открытой» модели фактически представляет собой взаимоотношения субъектов первичного рынка ипотечных закладных. Модель характеризуется организационной простотой и не требует протекционистской поддержки администраций, но работает только в условиях развитой рыночной экономики. Слабость отечественной банковской системы, незаинтересованность банков в ипотечном кредитовании имеет результатом монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках кредитования определяют чрезвычайно незначительный масштаб таких операций в России.

Второй моделью является «сбалансированная автономная» , основанная на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Будущие заемщики формируют совокупный портфель кредитных ресурсов путем внесения вкладов на специализированные сберегательные счета. Недостатком модели является отсрочка возможности приобретения жилья до момента накопления установленной суммы. С другой стороны, существенным преимуществом сбалансированной автономной системы, особенно для стран с неустойчивой экономикой, является полная независимость от состояния финансово-кредитного рынка, поскольку источники кредитов уже определены. В рамках данной модели кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, поскольку может достаточно точно оценить платежеспособность заемщика на накопительном этапе отношений.

«Расширенная открытая» (американская) модель строится на создании вторичного рынка закладных, который мобилизует ресурсы для предоставления новых ипотечных кредитов. Главная функция вторичного рынка состоит в трансформации конкретных закладных в ипотечные облигации и размещении их среди новых инвесторов.

Главным субъектом вторичного ипотечного рынка в развитых странах являются крупные эмиссионно-финансовые корпорации, скупающие первичные закладные у ипотечных банков и эмитирующие ценные бумаги, обеспеченные этими закладными.

Как и усеченно-открытая, американская модель ипотеки является чисто рыночной и регулируется следующими основными показателями: банковским процентом по ссудам и доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также стоимостью услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка. Эта модель работает только в условиях стабильной экономики, надежной финансово-кредитной системы, высокоразвитого фондового рынка, экономически активного населения, свободно оперирующего финансовыми инструментами, сильной поддержки государства.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочное ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

В мировой практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.

Особенности ипотечного кредитования:

·  ипотекой признается залог  имущества, непосредственно связанного  с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

·  долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет);

·  заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

·  заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

·  законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

·  развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

·  ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельцами на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение — они могут, не. довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческих банках. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим кредитным институтам (в некоторых странах – любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, так как, кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка. Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа  по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение процентной ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1970 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, но обычно обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их, наоборот, росло.

Сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем тенденция развития экономики в 50—60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым «гроссбанкам». Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: «Дейче Пфандбрифанштальт» с пятью филиалами, Баварский Земельный банк и два банка на земле Баден - Вюртемберг.

Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались госбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70—80—90-е  гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: во-первых, выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов). Источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Во-вторых, предоставляет ссуды строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир.

В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.

Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечные учреждения выдают ипотечные ссуды. Главная цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитовать в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т. е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям. В Италии функции ипотечного кредита выполняют полугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки «Институте Мобиль-яре Итальяно», «Мидибанк», «Эфибанк»  (ипотечный кредит для промышленности). Банк «Медио Кредите» проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам операциями с частной клиентурой не занимается.

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.

Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога. Дело в том, что расчеты на платежеспособность должника могут не оправдаться, и тогда для погашения долга банк вынужден будет обратиться к стоимости залога.

Оценка недвижимости затруднена тем, что некоторые ее качества подвержены влиянию многих факторов. А другие качества не поддаются точному определению. Два совершенно одинаковых дома могут иметь разную стоимость из-за их архитектурных особенностей или стиля. Влияют и такие факторы, как местоположение, тип строения, расположение комнат и др.

Оценка недвижимости зависит от четырех основных факторов, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность объекта; ограниченность предложения; отчужденность объектов недвижимости.

Эксперты Российского общества оценщиков и Национальной ассоциации магистров оценки США выделяют следующие принципы оценки недвижимости:

– спрос и предложение;

– изменение;

– замещение;

– лучшее и наиболее эффективное использование;

– падающая и растущая продуктивность;

– вклад;

– конкуренция;

– соответствие;

– ожидание.

Процедура оценки включает следующие этапы

1. осмотр объекта;

2. исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;

3. сравнительный анализ аналогов;

4. работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

5. исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;

6. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Обычно используют три основных метода оценки:

*  метод калькуляции;

*  метод прямого сравнительного анализа продажи;

*  метод капитализации дохода.

Метод калькуляции включает три основных подхода.

Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.

Второй подход определяет ликвидационную стоимость  недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:

 Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.

 Определение величины физического и морального износа объекта.

 Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

 Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.

 Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.

 Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор  данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает пять этапов:

1. Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки  производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи  перед отъездом за границу и т.п.).

3. Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа  для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.

Основные этапы этого метода:

1.  Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2.  Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.

3.  Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).

4.  Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.

Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда,  но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.

Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.

Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.

Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:

· во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;

· во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;

· в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;

· в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдавшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во второй половине XVIII столетия. Это были государственные дворянские банки, которые выдавали кредит помещикам, нуждавшемся в деньгах, под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не пога­шали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных до­мов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. – 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и прежде всего земли, было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, – дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие бани, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них – ипотечные банки. Цель Ассоциации –поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотеч­ного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. По­этому задача Ассоциации – помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотеч­ные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 г. закон «О залоге» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г. Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья в России, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

В развитии ипотечного кредита в России, т. е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода – в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Программа ипотечного кредитования жилищного строительства предусматривает несколько схем.

Схема "форвард-кредитинвест" – рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая и коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема "ретрокредитинвест" – ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема "комбиинвест" – рекомендуется при обратном соотношении когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. А разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.

Схема "фьючерсинвест" – предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального          инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

Схема "рентный залог" – предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 – кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Например, Московский ипотечный акционерный банк. Целью такого  счета является "накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения".

Семейный счет открывается только для акционеров ипотечного банка, владеющих именными обыкновенными и привилегированными акциями в количестве,  установленном банком.

Владельцы семейного счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства дома, квартиры и т.п.

Кредит предоставляется в рублях на срок до 10 лет и при условии, что платежи по погашению его вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

*  первоначальный взнос заемщика должен составить не менее 20% стоимости квартиры;

*  затем ежеквартально вносить не менее 2% с тем, чтобы накопить 80% ее стоимости;

*  через 1,5 года банк выдает кредит на оставшиеся 20%.

В настоящее время в структуре инвестиций в строительство существует тенденция сокращения доли государственного строительства и роста доли индивидуальных застройщиков. Для развития ипотечного жилищного кредитования сейчас созданы некоторые предпосылки, в частности:

§ развитие вторичного рынка жилья означает увеличение размеров жилого фонда, который мог бы являться обеспечением ипотеки (на 1999 год приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 млрд. м² жилого фонда общей стоимостью не менее 300 млрд. долл.;

§ создана законодательная основа для развития ипотеки: приняты Федеральные Законы «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

§ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

§ в отличие от других по назначению объектов недвижимости (магазины, офисы, склады и т.п.) рынок жилья характеризуется достаточной ценовой устойчивостью, а вложения в жилье являются одними из наименее рискованных. Это обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств.

Однако, наряду с перечисленными положительными моментами, существует множество проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России. Их источником является, главным образом, нестабильность экономической и политической ситуации и связанные с этим неразвитость инфраструктуры кредитного рынка и рынка ценных бумаг, неустойчивость валютного курса и неопределенность ситуации в будущем. Наиболее существенные проблемы:

§ необходимость единовременного внесения значительной суммы при приобретении жилья и страхования заложенного имущества, высокие процентные ставки обусловливают высокую стоимость ипотечного кредита;

§ отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья в России не превышает 30-50%, по сравнению с 70% в развитых странах. Такое положение обусловлено высоким банковским риском;

§ в современных условиях финансово-кредитные учреждения не практикуют долгосрочного кредитования, хотя длительный срок погашения ипотечного кредита является одной из особенностей ипотеки в развитых странах и происходит из самой сущности ипотеки;

§ одним из способов снижения риска финансово-кредитных учреждений является  выдача кредитов в иностранной валюте. Однако в этом случае заемщик принимает на себя валютный риск.

Для развития ипотечного кредитования в России, необходимо, прежде всего, выполнение следующих задач:

1) увеличение срока кредита и разработка работающих механизмов приобретения жилья;

2) обеспечение доверия населения как потенциального инвестора к институтам, реализующим механизм ипотеки;

3) минимизация кредитного риска.

Решение этих задач возможно только при непосредственном участии региональных органов власти – в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера. Необходимость участия в схеме ипотеки специально созданных институтов в рамках региональных властей обусловлена следующими причинами:

- одним из инвестиционных ресурсов, участвующих в механизме ипотеки, являются средства населения, которые сконцентрированы в регионах. Их вовлечение в инвестиционный оборот возможно только при предоставлении твердых гарантий и создании региональными органами власти целостной системы регулирования инвестиционных интересов;

- специализированные институты, созданные при региональных органах власти, могут выступить гарантами по возврату коммерческим банкам предоставленных кредитных ресурсов, то есть примут на себя часть кредитного риска;

- участие в схеме ипотеки региональных органов власти позволит использовать средства региональных бюджетов как один из источников инвестиционных ресурсов. Средства могут быть использованы на покрытие разницы между рыночной и льготной процентной ставками по кредиту, на покрытие страховых взносов по страхованию заложенного имущества, на непосредственное кредитование заемщиков, а также на создание резервного фонда жилья для переселения неплательщиков;

Люди также интересуются этой лекцией: 2 Методологическая основа, методы и источники историко-педагогической науки.

- привлечение региональных властей позволит создать действующую законодательную базу для обеспечения механизма ипотеки, а также использовать косвенные рычаги регулирования, например, льготный налоговый режим.

- участие в ипотечном кредитовании будет способствовать реализации функций региональных органов власти по решению социальных проблем.

Необходимо предусмотреть два аспекта данного механизма: финансово-инвестиционный, связанный с движением денежных потоков в процессе реализации схемы ипотеки, и организационный, включающий разработку функций всех участников схемы.

Финансово-кредитный механизм предполагает использование в схеме ипотеки различных источников инвестиционных ресурсов, что позволит минимизировать риск каждого инвестора и активизировать производство при ограниченности инвестиций. Инвестиционными ресурсами становятся средства населения, коммерческих банков, бюджетные средства (на возвратной и безвозвратной, возмездной и безвозмездной основе), средства промышленных предприятий.

Рассмотренные выше базовые модели ипотечного кредитования, несмотря на все отличия, носят чисто банковский характер и имеют целью поиск оптимального в условиях той или иной экономики варианта жилищного кредитования. Однако ипотека может рассматриваться как инструмент стимулирования потребительского спроса только если она имеет инвестиционно-ориентированный характер. То есть, ипотека должна быть инструментом, с помощью которого предприятия строительного комплекса (ПСМ и капитальное строительство) и региональные власти могли бы вовлекать ресурсы в процесс инвестирования жилья с предоставлением льготных ссуд для частичной оплаты жилья, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.

Таким образом, рассмотрение ипотеки как механизма активизации потребительского спроса на объекты строительства обусловливает необходимость построения схемы ипотеки на основании системного подхода. Его суть заключается в мобилизации организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов всех участников схемы. Наряду с поиском источников инвестиций это предполагает решение таких задач, как повышение качества жилья за счет применения новых строительных материалов и конструкций; внедрение новых технологий, обеспечивающих снижение стоимости строительства; принятие на себя части риска промышленными предприятиями, участвующими в схеме, и так далее.