Диссертация (Гражданско-правовое регулирование ограничений права собственности на земельный участок в интересах соседей (соседского права)), страница 15

Автор отмечает, чтоприменительно к ситуациям, когда при осуществлении строительства не нарушаютсяградостроительные нормы и правила, собственник действует в рамках своего права. Еслипри этом происходит нарушение интересов его соседа (перегораживается вид,прекращается доступ света) возникает коллизия права, которая разрешается путемприменения превенции права: каждый осуществляет свое право в той мере, в какой этовозможно в фактически сложившейся ситуации. В случае если сосед желает обеспечить длясебя дополнительное право света или вида, ему необходимо установить отрицательныйсервитут, однако по действующему законодательству это не представляется возможным.Краснова Т.С. Отрицательный сервитут в российском праве // Ленингр.

юрид. журн. 2017.№ 1. С. 102 – 112.67надлежащей инсоляции своего участка или благоприятного вида.174 Однако, понашему мнению, применение в соседских конфликтах данной категориинецелесообразно по следующим причинам. Установление отрицательногосервитута в случае несогласия собственника смежного участка в судебномпорядке будет затратным, продолжительным и малоэффективным. Соседугораздо проще, в случае нарушения нормативов, обратиться в суд снегаторным требованием, по которому суд обяжет ответчика устранитьпрепятствия в пользовании имуществом, чем добиваться установленияотрицательного сервитута.175 Гораздо эффективнее, по нашему мнению, срешением рассматриваемого в настоящей статье вопроса справятся положениясоседского права, которые не только также позволят обязать соседа, например,не возводить здание выше определенной высоты, поскольку оно будетпрепятствовать попаданию света или перегораживать открывающийся вид(разумеется в разумных пределах), но и в силу их прямого закрепления взаконе у собственников (владельцев) соседних земельных участков не будетнеобходимости в заключение соглашения об отрицательном сервитуте,установление которого будет зависеть от позиции соседа либо суда и повлечетгосударственную регистрацию176.

Если же сосед желает надстроить над своим174А.О. Рыбалов, касаемо рассматриваемой ситуации отмечал, что данное правоотношениеявляется скорее относительным обязательством, по которому один из соседей принимает насебя обязанность воздерживаться от совершения определенных действий и его нарушениеповлечет относительные последствия (возмещение убытков, компенсации моральноговреда и т.д.). Рыбалов А.О. О сервитуте света в российском праве // Вестн.

ВАС РФ. 2011.№ 5. С. 10–11.175В подобных случаях некоторые авторы говорят о негаторном иске как об иске овозложении отрицательного сервитута. (См.: Гражданско-правовые способы защиты правасобственности на недвижимость: науч.-практ. пособие по применению гражданскогозаконодательства / под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко.

2-е изд.,перераб. и доп. М.: Юрайт, 2012. СПС «Гарант».) Это представляется невозможным уже всилу того, что результатом удовлетворения такого искового требования будет являться необязанность ответчика заключить соглашение об установлении отрицательного сервитута, аобязанность устранить препятствия в пользовании имуществом.176Так, например, Т.С.

Краснова отмечает, что основной массив возникающих в даннойобласти вопросов можно урегулировать нормами публичного и соседского права. Авторсправедливо полагает, что в случае фундаментальной разработки положений обограничении права собственности в интересах соседей или неопределенного круга лиц,68зданием мансарду, что приведет к затенению соседнего участка, то речь будетидти о заключении между соседями соглашения о положительном сервитуте, ане об отрицательном, поскольку соседу будет предоставлено право,позволяющее препятствовать попаданию света на соседний участок177.Такимзапрещающихобразом,закреплениесобственникамвсоседнихзаконеопределенныхучастковзакрыватьправил,светиперегораживать вид, следует признать в качестве самостоятельной категории –ограничений права собственности в пользу соседей (соседского права)178,котораянаиболееэффективноинадлежащимобразомурегулируютотношения соседей и не повлечет за собой необходимости прохожденияпроцедуры установления сервитута.Сервитут, вытекающий из соглашения собственников смежныхземельных участков об изменении ограничения права собственности винтересах соседа.

Важным критерием отграничения соседских прав исервитутов выступает основание их возникновения. Ограничения правасобственности возникают исключительно из закона, но они могут бытьустранены или изменены соглашением соседей. Подобное соглашение, на нашвзгляд, имеет правовую природу сервитута.И. Горонович высказывал мысль о том, что в случае установленияправил, отличных от ограничений права собственности в интересах соседей,возникают сервитуты.179Л. А.

Кассо занимал аналогичную позицию и полагал, что ограничениеправа собственности в силу закона, в соответствии с которым запрещаетсяобъективная необходимость введения отрицательных сервитутов пропадет. См.: КрасноваТ.С. Отрицательный сервитут в российском праве. // С. 102 - 112.177Или, например, если сосед желает обеспечить неизменную инсоляцию на своемземельном участке, путем запрета возведения соседом зданий выше определенного размера,он получит таким образом «дополнительное» право на регулирование высоты зданиясоседа.178Подобные ограничения могут быть установлены и в публичных интересах.179Так, при заключении соглашения, допускающего возможно соседу, вопрекизаконодательному запрету пристраивать печи, кухни к стене другого дома, образовывалосьсервитутное правоотношение. Горонович И.

Исследование о сервитутах. СПб., 1883. С. 7,56–58, 65–71, 79–81.69открывать окна в смежной стене, подразумевает возможность заключениясоглашения между собственниками соседних участков об обратном. Такоесоглашение будет являться предиальным сервитутом.180К подобным выводам приходят и современные авторы.181О правовой природе данного соглашения говорится и в зарубежномзаконодательстве. Так, например, в Законе о вещном праве Эстонииуказывается,чтосоглашение,изменяющеезакрепленноевзаконечастноправовое ограничение, вносится в качестве сервитута в крепостнуюкнигу.Рассмотримутверждениео«сервитутной»правовойприродесоглашения соседей на примере положений Проекта изменения ГК РФ.

В ст.294 установлен запрет на строительство собственником зданий, которые могутоказатьнедопустимоевоздействиенасмежныйземельныйучасток.Предположим, что собственник вопреки данному установлению желает вполном объеме застроить земельный участок и заключает с соседомсоглашение, по условиям которого он будет вправе осуществить такуюзастройку, но с обязанностью выплаты определенной денежной суммы соседу.Получается в этом случае, что собственник, застраивая свой участок,приобретает «дополнительное» право на земельный участок соседа, а именновозможность оказания на него недопустимого воздействия за определеннуюплату.Исключением, полагаем, является норма Проекта, закрепляющая правособственника требовать от соседа участвовать в строительстве и расходах наэксплуатацию общей стены.

В случае закрепления соседями иного правила всоглашении будет лишь прописан, детализирован порядок меньшего участиялибо неучастия соседей в строительстве общей стены, как такового права180Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: Гос. тип., 1906. СПС «КонсультантПлюс».Так, Т.С. Краснова указывает, что в качестве сервитута следует признать право,предоставленное одному из соседей по соглашению, определяющему иной порядокосуществления прав соседей и при условии возникновения права ограниченногопользования недвижимостью соседа. Краснова Т.С.

Принудительность и автономия воли всервитутном праве: дис. … канд. юрид. наук. СПб., 2017. С. 45.18170пользования чужим соседним участком сосед приобретать не будет.Разграничение соседского права и права общей собственности.Следует отметить, что по общему правилу соседское право нераспространяется на отношения, возникающие между сособственниками, т.е.лицами обладающими правом общей собственности на земельный участок.Сособственники являются участниками права общей собственности, импринадлежит доля в праве общей собственности, соседями же являются лица,наделенные самостоятельным субъективным правом (правом собственности,ограниченным вещным правом, правом аренды) на земельные участки.Однако представляется, что потенциально соседское правоможнораспространить на отношения участников общей долевой собственности наземельный участок при наличии формальных признаков соседства. В этомслучае возможно действие двух различных правовых режимов относительнососедей земельных участков, одновременноимеющих статус участниковобщей долевой собственности: во-первых, правовой режим общей долевойсобственности (в том числе правило преимущественной покупки) и, вовторых, режим соблюдения ограничений права собственности в интересахсоседей.Режим соседского права будет действовать в том случае, если усособственников–владельцев соседних участков выделены соглашениеммежду ними доли, которые находятсяв их отдельном пользовании,определена граница, разделяющая их отдельное пользование (возможно,отгорожены участки забором т.п.), ведется отдельное хозяйство, осуществленаотдельная застройкана каждой из используемых долей в праве общейсобственности.

Очевидно, что такие «соседи–сособственники земельныхучастков» также нуждаются в цивилизованном диалоге в отношениитерритории земельного участка, который они используют. 182182О том, что соседями можно назвать и лиц, имющих участок на право общейсобственности говорила и О.А. Поротикова. Поротикова О.А.

Проблема злоупотреблениясубъективным гражданским правом. М.: Волтерс Клувер, 2007. СПС «КонсультантПлюс».71По нашему мнению, было бы правильным закрепление в проекте законаоб изменении Гражданского кодекса РФ данной особенности правовогорежима участников общей долевой собственности, являющихся соседями. Внастоящее время в положениях законопроекта не упоминается о возможностираспространения норм о соседском праве на отношения соседей, являющихсясособственниками земельного участка, принадлежащего им на праве общейсобственности.Запрет на злоупотребление правом в форме шиканы и ограниченияправа собственности в интересах соседей (соседское право): соотношениепонятий.