182678 (Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

Кафедра экономики строительства и инвестиций

Курсовая работа

на тему: Анализ эффективности проекта строительства коммерческой

недвижимости

Студент: Н.Е. Кошелева

Специальность 080502,

«Экономика и управление на предприятии

(в строительстве)», группа 551

Руководители проекта: А.Б. Коган

НОВОСИБИРСК 2011

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

3. РАСЧЕТ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

4. РАСЧЕТ ОТКЛОНЕНИЙ БАЗОВОГО И ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Характерной особенностью функционирования российской экономики является принятие управленческого решения хозяйствующими субъектами о реализации инвестиционных проектов в условиях неопределенности и риска. В связи с этим проблема учета многочисленных факторов эффективности инвестиционных проектов актуальна с теоретической и практической точек зрения.

Инвестиционный проект представляет собой вложения средств и сопряженные с ними виды деятельности, обусловленные:

- сформулированной целью;

- ограниченностью финансовых и временных ресурсов за весь срок жизни инвестиционного проекта;

- влиянием внешней среды, через выполнение ряда условий (политических, правовых, институциональных, экономических и т.д.);

- взаимосвязанными процессами вложения разнообразных ресурсов и получения результатов [2].

С учетом изложенного, оценка инвестиционного проекта предполагает сравнение эффективности не только альтернативных вариантов проекта в целом, но и оценку эффективности участия в проекте его реальных и возможных участников [4].

Существует много различных методик оценки инвестиционных проектов, При всём разнообразии подходов все они опираются на ряд базовых принципов обоснования инвестиционных решений, среди которых [2]:

1. использование принципа альтернативности;

2. моделирование потоков продукции и ресурсов в виде потоков денежных средств;

3. оценка проекта по различным критериям и уровням анализа: техническим, коммерческим, институциональным, макроэкономическим, микрофинансовым, социальным, экологическим;

4. использование принятых в мировой экономике критериев оценки эффективности;

5. учёт неопределённости и рисков, связанных с проектом.

Таким образом, цель данного курсового проекта - оценка экономической эффективности вариантов проекта строительства объекта коммерческой недвижимости, а также выбор наилучшего варианта проекта.

В связи с чем, мы выделяем основные задачи проекта:

• закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса «Инвестиционный анализ»;

• развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;

• приобретение навыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач.

Данный проект состоит из четырех основных разделов.

В первом разделе рассматриваются основы оценки эффективности инвестиционных проектов, во втором - производится подробный расчет чистого денежного потока. Третий раздел посвящена расчету показателей экономической эффективности проекта, а в четвертом - содержится расчет отклонений базового и дополнительного варианта проекта.

Далее представлена курсовая работа, в котором отражены теоретические и практические основы оценки эффективности инвестиционных проектов.

1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

В данном разделе описываются существующие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов.

Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.

Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).

Сравнение варианта реконструкции и нового строительства целесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.

Показатели экономической эффективности – это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся следующие показатели:

→ чистая текущая стоимость;

→ внутренняя ставка доходности;

→ период окупаемости;

→ индекс доходности инвестиций;

→ точка безубыточности.

По альтернативному варианту проекта требуется дополнительное финансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этом случае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия в проекте оценивается путем расчета вышеуказанных показателей по денежному потоку, получаемому инициатором проекта.

Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.

Расчетный период может быть ограничен несколькими факторами, в частности:

▪ моментом износа основных средств;

▪ максимальной продолжительностью периода прогнозирования;

▪ сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционного проекта.

Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств.

Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.

В условиях современной экономики требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.

Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трёх видов деятельности:

1. инвестиционной – деятельности, связанной с долгосрочными вложениями капитала в основные и оборотные активы;

2. операционной – деятельности по производству продукции или услуг;

3. финансовой – деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.

По каждому виду деятельности рассчитываются денежные потоки. Денежный поток рассчитывается для каждого шага по трём составляющим:

- поступления денег;

- выплаты денег;

- сальдо – разница между поступлениями и выплатами.

Выплаты по инвестиционной деятельности включают:

☻ затраты на создание или приобретение основных средств и нематериальных активов;

☻ затраты на ликвидационные мероприятия;

☻ затраты на финансирование оборотных средств.

Поступления по инвестиционной деятельности включают:

☺ условная или фактическая продажа активов в течение или по окончании проекта;

☺ поступления в результате уменьшения оборотных фондов.

Выплаты по операционной деятельности включают:

☻ расходы (за исключением амортизации);

☻ НДС, налог на прибыль.

Поступления по операционной деятельности включают:

☺ доходы от реализации;

☺ внереализационные доходы.

Поступления по финансовой деятельности включают поступления по всем источникам финансирования. Выплаты по финансовой деятельности включают возврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты, векселя, облигации).

Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCF_t). Чистый денежный поток является основой для расчета большинства показателей эффективности. Для его расчета используются следующие формулы.

ПЧистt = Приб_t –НПриб_t , (1.1)

где ПЧист_t – чистая прибыль, получаемая на t-м шаге;

Приб_t – прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;

НПриб_t – сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:

НПриб_t = Приб_t * СНПриб, (1.2)

где СНПриб – ставка налога на прибыль, % (ст.284 НК РФ).

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_t = (Д_t –НДС_t) – (Р_t –НДС_t), (1.3)

где Д_t – доходы, получаемые на t-м шаге;

НДС_t – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;

Р_t – расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в

соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:

Р_t = МатР_t + РОТ_t + А_t + ПрР_t (1.4)

где МатР_t – материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТ_t – расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

ПрР_t – прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

Сумма амортизации на t-м шаге (Аt), определяется по формуле:

А_t = ∑A_j, (1.5)

где A_j – сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:

A_j = Ф * К, (1.6)

где Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;

К – норма амортизации, %.

Первоначальная стоимость (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС [7], определяется по формуле:

Ф = КВ - (КВ *(Ставка НДС / (100+Ставка НДС))), (1.7)

где Ставка НДС – ставка налога на добавленную стоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.

Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле [7]:

К = [1/n] * 100, (1.8)

где n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

Для расчета курсового проекта используются данные, представленные в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Исходные данные

Для расчета чистого денежного потока заполняются таблицы 2.2-2.7. Результаты можно округлять до тысячных.

В таблице 2.2 рассчитываются поступления по операционной деятельности. Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (таблица 2.1). В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующие условия:

► доля площадей, сдаваемых в аренду находится в диапазоне от 80% до 100%;

► на том шаге, на котором начинается эксплуатация объекта, эта доля минимальна, на следующем шаге – возрастает, на следующем шаге – снижается, на последующих шагах – на выбор. В данном случае коэффициенты загрузки равны 0,8; 0,95; 0,89; 0,96; 0,96.

Строка 4 определяется, как произведение строк 1, 2, 3. Строка 6 определяется как произведение строки 4 и 5.

Таблица 2.2 - Поступления по операционной деятельности

В таблице 2.3 представлен расчет постоянных и переменных расходов по проекту. Так постоянные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных расходов на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Переменные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Строка 3.1 таблицы 2.3 рассчитывается, как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные расходы. Расходы, указанные в исходных данных не включают амортизацию.